文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房和(hé)城乡建设工作(zuò)会议提出(chū)“有条件的可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)”，不(bù)足一个(gè)月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等(děng)地明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购(gòu)房者的(de)不公平。以后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高(gāo)质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓(xìng)的(de)最大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当然二次房(fáng)改是个(gè)技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事(shì)，中(zhōng)国一定能(néng)实现房(fáng)地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买(mǎi)者(zhě)的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对(duì)购(gòu)房者(zhě)非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神(shén)、有(yǒu)助(zhù)于保障(zhàng)购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多(duō)得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么(me)来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国(guó)家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政(zhèng)府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国(guó)一样(yàng)在支付完(wán)首(shǒu)付(fù)款后从(cóng)银行(xíng)一次(cì)性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而(ér)是(shì)根据开发商工程进度在(zài)完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度(dù)，以后改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。客观(guān)讲预售(shòu)制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时(shí)代，取消(xiāo)预售制度有助(zhù)于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然(rán)这需要配套房企债务重组、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化(huà)解(jiě)这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济(jì)和居(jū)住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业(yè)的本质是(shì)向善，是以客(kè)户为(wèi)中(zhōng)心(xīn)，房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)是(shì)实现(xiàn)老(lǎo)百姓安(ān)居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的(de)重大措施。在当前的(de)情况下，取消预(yù)售制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中(zhōng)心(xīn)参与财税改革(gé)方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共房屋(wū)制(zhì)度，许(xǔ)多人栖(qī)身于(yú)木屋或者其他临(lín)时住宅(zhái)，住房的(de)需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实力才(cái)能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式(shì)一经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有所增加，开(kāi)发(fā)商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售(shòu)的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业(yè)有限公司，凭(píng)借商业直觉(jué)和多年经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独(dú)到的见解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加快自身资(zī)金周(zhōu)转。当时其(qí)在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层(céng)出售、还(hái)印发售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文(wén)字(zì)详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家的(de)订(dìng)金，采用类似(shì)租金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等新楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这种方(fāng)式减轻了(le)民众购房的资金压(yā)力(lì)，加速了(le)房屋的建造和销售(shòu)，也解决了(le)制造商的资金问(wèn)题，降低(dī)投资(zī)风险，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模式(shì)成(chéng)为当时中国香港房(fáng)地(dì)产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高但得夕阳无限好何须惆怅近黄昏什么意思啊，但得夕阳无限好,何须惆怅近黄昏——《楹联》效率地解决了(le)核(hé)心的住房供不(bù)应(yīng)求(qiú)的(de)问(wèn)题(tí)，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进(jìn)市(shì)场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部门提升了对于预(yù)售楼花(huā)制度的监管，即要求开(kāi)发(fā)商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能(néng)力把(bǎ)项(xiàng)目(mù)完成(chéng)，资金需放入(rù)律师(shī)所托(tuō)管，支取时需(xū)律所和(hé)建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资(zī)金，中国(guó)香港要求(qiú)律师行(xíng)在银行(xíng)开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明(míng)化(huà)机制，且银行的(de)责任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优(yōu)先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期(qī)发(fā)展工(gōng)业(yè)化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等城市化(huà)配(pèi)套(tào)问(wèn)题，才(cái)能进一步推(tuī)进城市化。但当时(shí)推行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福(fú)利(lì)分房(fáng)制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效(xiào)率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于当时的国情(qíng)。叠(dié)加房地(dì)产市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需求量大，而(ér)社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入(rù)中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内地房地(dì)产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐(zhú)步引进中国香港预售商品房(fáng)制度(dù)，先后(hòu)出台(tái)多项文(wén)件(jiàn)，大(dà)力支(zhī)持(chí)国内(nèi)房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于进一步深(shēn)化(huà)城镇住房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文(wén)件，决(jué)定停止住房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步(bù)实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济(jì)下的福(fú)利(lì)分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济(jì)的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺(quē)少资金和开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两(liǎng)大(dà)难题(tí)，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动(dòng)下一个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房(fáng)改(gǎi)货币(bì)化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方迅速出台(tái)相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作用推(tuī)动了房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预售制度。预(yù)售制的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的(de)房屋预先出售给购(gòu)房(fáng)者(zhě)，由(yóu)购房者支付定(dìng)金或房款的(de)行为。区别于中国香港(gǎng)，在(zài)中国内(nèi)地实践过(guò)程中，商品房(fáng)预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行(xíng)备案登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的形式一次(cì)性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了(le)全部购房款，这点(diǎn)与中国(guó)香港的按照工程进度(dù)付款有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发商(shāng)而言，预售制(zhì)商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)的最主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的(de)资(zī)金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民从筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗(wō)居到基本适居，住(zhù)房(fáng)事业取得(dé)巨大进步(bù)，数十(shí)年(nián)时(shí)间走完发(fā)达国家几百年城镇化路(lù)程。改革(gé)开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方(fāng)米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国内地商品住(zhù)宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内地房地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二(èr)十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和(hé)销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的快(kuài)速发展，房(fáng)地(dì)产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材(cái)的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地(dì)产贷(dài)款占(zhàn)银行(xíng)各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分(fēn)之一(yī)。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法(fǎ)德(dé)三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美(měi)国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值(zhí)的(de)比例较(jiào)高，主要是(shì)因为(wèi)住房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接(jiē)融资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实(shí)存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险(xiǎn)。比(bǐ)如(rú)，交房等(děng)待(dài)期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)等(děng)风(fēng)险。另外，购(gòu)房者(zhě)和(hé)开发商(shāng)之间(jiān)的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合(hé)同向开(kāi)发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时(shí)向银(yín)行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或(huò)经营不善，出现资(zī)金链(liàn)断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售合同(tóng)和(hé)按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或(huò)短期(qī)不(bù)能还款等，则风(fēng)险完全由(yóu)银行承(chéng)担，银行将面(miàn)临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明(míng)确规定(dìng)了开发企业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管规定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监管资金比例为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程(chéng)总额报价(jià)计算(suàn)重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资(zī)金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的(de)？实际(jì)上(shàng)，在(zài)过去房地(dì)产大开(kāi)发时代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金，是行业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获(huò)得监(jiān)管账户(hù)拨付资金(jīn)，再(zài)由工程方将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套(tào)取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加(jiā)杠(gāng)杆，这样(yàng)做(zuò)提供(gōng)了(le)资金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周(zhōu)转模式(shì)，但一定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房(fáng)者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机(jī)制，如(rú)英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式(shì)支付(fù)，或按工程(chéng)进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程(chéng)进度付款，按(àn)揭(jiē)贷(dài)款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋(wū)交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商品房提(tí)供期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付质量的(de)保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第三方(fāng)验收合格(gé)并提供验收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购(gòu)房者支付的房(fáng)款。二是开发商(shāng)为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一定期(qī)限(xiàn)内无条件返还，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其(qí)余(yú)房款交付(fù)后按(àn)揭还(hái)款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定金或首付(fù)外，购房者在(zài)房屋交付(fù)后通过(guò)按(àn)揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国为防止开(kāi)发商挪用资(zī)金(jīn)，购(gòu)房者的定金(jīn)及首付款由第三方公(gōng)证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可(kě)通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部(bù)来自银行，银行根(gēn)据(jù)工程进度向开发商提(tí)供(gōng)一(yī)定比例(lì)的(de)贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金(jīn)直接损害银行(xíng)利益，银行有充(chōng)分动(dòng)机(jī)监(jiān)管(guǎn)开发商施工进度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时(shí)需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门(mén)经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭(píng)证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款(kuǎn)后(hòu)还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开(kāi)发商(shāng)或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商在(zài)项目获批后即可(kě)预(yù)售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预(yù)约(yuē)公证，签(qiān)订(dìng)合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于任何原因(yīn)不(bù)能购买，定金按(àn)照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款的制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一(yī)般(bān)来(lái)说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏(zòu)分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司(sī)保证开(kāi)发(fā)商赔(péi)偿或(huò)修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负(fù)责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节(jié)内容(róng)确认无误后(hòu)签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发商(shāng)出现财务(wù)、经(jīng)营问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付(fù)款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的(de)检验验收后才(cái)能交付(fù)，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房(fáng)预(yù)售(shòu)资金监管极为(wèi)严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工程进度(dù)、支付(fù)相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发商(shāng)，即资金(jīn)在进入开发商(shāng)账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全(quán)措施(shī)

　　日本(běn)期(qī)房(fáng)交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款比例(lì)不超(chāo)房(fáng)款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二(èr)战结束(shù)后(hòu)由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目(mù)前是唯一一(yī)部规范(fàn)期(qī)房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)物取(qǔ)引业(yè)法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定金超过(guò)5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订(dìng)购房合(hé)同(tóng)时(shí)，开发商(shāng)向金(jīn)融(róng)机构或指定保(bǎo)证机构或保险机(jī)构签订定金保证(zhèng)委托(tuō)合(hé)同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也(yě)受该(gāi)措(cuò)施保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明(míng)书(shū)向金(jīn)融机(jī)构或保证机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始按(àn)揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付(fù)款流程做了(le)统一详细规定(dìng)，要(yào)求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会(huì)存入银行(xíng)专门的(de)项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在(zài)起，对(duì)还(hái)在正常运转的房(fáng)企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每(měi)个(gè)房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人(rén)性(xìng)复(fù)杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四大(dà)关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。定金环(huán)节，建立开发商(shāng)违(wéi)约后(hòu)定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安(ān)全。签订合同环节(jié)，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以(yǐ)及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余(yú)款支付(fù)环(huán)节，建立按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷款机(但得夕阳无限好何须惆怅近黄昏什么意思啊，但得夕阳无限好,何须惆怅近黄昏——《楹联》jī)制，充分(fēn)保护(hù)购房者的权益。资(zī)金监(jiān)管环节(jié)，引入独立(lì)于开发商、银行的(de)第三方资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关(guān)部(bù)门直(zhí)接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是(shì)所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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