引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜(xī)由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了(le)？据此判断未来房地产市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻(wén)发布会(huì)上(shàng)，负责人(rén)对外(wài)披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多(duō)万(wàn)栋(dòng)，还包(bāo)括了大(dà)量(liàng)商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据公布(bù)了(le)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从人(rén)均(jūn)住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居(jū)住水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以(yǐ)家庭为单(dān)位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民(mín)宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大(dà)类(lèi)，一类是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是(shì)保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建(jiàn)房(fáng)等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直(zhí)接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二(èr)是居(jū)民住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中国(guó)居(jū)民户(hù)均住宅数量(liàng)，我们主要用(yòng)到上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数(shù)量(liàng)极少，可忽(hū)略不(bù)计。估算城镇居(jū)民(mín)户(hù)均住宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套数(shù)相加，我(wǒ)们就能(néng)够(gòu)得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到(dào)居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户数，我们(men)就(jiù)能够得(dé)到城镇户(hù)均拥有的(de)住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一(yī)个(gè)准确统(tǒng)计。我(wǒ)们(men)利用既有统计数据，大致测算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售(shòu)套(tào)数里的(de)期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修(xiū)的时间(jiān)，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的(de)住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁(lìn)廉(lián)租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为(wèi)过(guò)去十年变化(huà)幅度的(de)20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅的实际(jì)变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意(yì)味着中国(guó)城镇化(huà)进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不(bù)意味着住宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅(zhái)来满足因人(rén)口流动、居民(mín)换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一(yī)套房，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供不应(yīng)求，造(zào)成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的(de)流(liú)动人口在老家(jiā)拥(yōng)有住(zhù)宅比(bǐ)例(lì)分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足庞(páng)大(dà)流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患(huàn)大等(děng)问题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了(le)很大的(de)不便(biàn)和安(ān)全隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的(de)老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是未(wèi)来(lái)地产的需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存(cún)量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)不足19平方(fāng)米，不(bù)及全(quán)国人(rén)均水平(píng)的一半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于15平方米的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅(zhái)存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国(guó)的人均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来(lái)地产(chǎn)还(hái)会(huì)有(yǒu)需(xū)求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍(réng)有需求(qiú)释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实之下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下(xià)降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人(rén)口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会(huì)因户均人口规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的(de)新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区(qū)域(yù)经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要(yào)受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建(jiàn)房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了(le)商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买经济适(shì)用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅的占比势必(bì)会进(jìn)一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还(hái)有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量(liàng)低(dī)、基础设施配套差、没(méi)有或少有物(wù)业管理，居民追求(qiú)美好、宜居(jū)生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，母猪凶如狗是什么动物生肖 母猪凶悍如何处理“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需(xū)求(qiú)还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾(qīng)向于(yú)中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅(zhái)家(jiā)庭希(xī)望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工(gōng)作会议明(míng)确指出(chū)支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素(sù)，中国(guó)的人均住宅(zhái)间(jiān)数较其他(tā)国家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度(dù)与经济水平有(yǒu)着密切正向联系(xì)。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，供需(xū)出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化(huà)不单局(jú)限(xiàn)于城市(shì)能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手(shǒu)房之间(jiān)的(de)差异(yì)也将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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