文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全(quán)国住房(fáng)和(hé)城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的(de)可(kě)以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地(dì)明确表(biǎo)态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房(fáng)者(zhě)的(de)不公(gōng)平。以后(hòu)谁(shuí)有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房地产从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质(zhì)量发展阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如(rú)果按照经济规(guī)律办事，中国一(yī)定(dìng)能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房的风(fēng)险。从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)。取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，这样有助于(yú)落实(shí)中央房住不炒精神(shén)、有助(zhù)于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权(quán)益、有助于(yú)房企稳健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国(guó)外什么情(qíng)况？简单科普一下(xià)：商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售最早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年(nián)房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制(zhì)度。其(qí)实，当前世界不(bù)少国家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，开发(fā)商(shāng)在项目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一(yī)样在支付完首(shǒu)付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而(ér)是(shì)根据(jù)开发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付(fù)。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如(rú)果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不(bù)如(rú)借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶(jiē)段(duàn)性(xìng)，现在中国(guó)住房进(jìn)入(rù)存量(liàng)时(shí)代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解(jiě)这个难题(tí)，让房地(dì)产回(huí)归实体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开(kāi)发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向善，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房(fáng)地产也不(bù)能例(lì)外(wài)，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐(lè)业(yè)、社会长治久安(ān)、行业(yè)企业健康(kāng)发展的重大措施(shī)。在(zài)当前的(de)情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研(yán)究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对(duì)预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成(chéng)的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资(zī)金第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他(tā)临时住(zhù)宅，住房的需(xū)求(qiú)是相(xiāng)当(dāng)高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香港地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式(shì)一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发(fā)商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的(de)基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资(zī)金周(zhōu)转。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块(kuài)地(dì)盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书(shū)，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层价(jià)格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订(dìng)金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的分期(qī)付(fù)款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决(jué)了制造(zào)商的资(zī)金问题(tí)，降低投资风(fēng)险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的(de)销(xiāo)售(shòu)模式(shì)成(chéng)为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房(fáng)地产市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地(dì)解决了(le)核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升(shēng)了对于预售楼辍耕之垄上的意思，垄上的意思是什么花制度的(de)监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明(míng)自身有资(zī)金等能力(lì)把项目完成，资(zī)金需放入律师(shī)所托管，支(zhī)取(qǔ)时需(xū)律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行在银(yín)行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取全透(tòu)明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最(zuì)大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系(xì)逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代，中(zhōng)国内地面临(lín)住(zhù)房需求(qiú)大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中(辍耕之垄上的意思，垄上的意思是什么zhōng)国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解(jiě)决住(zhù)房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一(yī)步(bù)推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住(zhù)房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度(dù)不再适用于当时的(de)国情。叠加房地(dì)产市场面临(lín)商品房的(de)需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发(fā)商，商品房供(gōng)应量小的困境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引(yǐn)进(jìn)中(zhōng)国香港预(yù)售(shòu)商品房制(zhì)度(dù)，先后(hòu)出台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进一步(bù)深化城镇住房制度改革(gé)，加快住(zhù)房建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划(huà)经(jīng)济(jì)下(xià)的福利分(fēn)房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发(fā)模(mó)式(shì)，住(zhù)房供应速(sù)度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了(le)房地产市场(chǎng)的发(fā)展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品房预售制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地(dì)产开发企业将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中国(guó)香港，在中国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行(xíng)备(bèi)案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房(fáng)过程中，购房(fáng)者(zhě)需(xū)要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形(xíng)式一(yī)次性付清剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可能(néng)已拿到了(le)全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进度(dù)付款有所不同。对(duì)中国内地的开发商而(ér)言，预售制商品房也开(kāi)启了(le)高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售的最主要(yào)方式，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不(bù)仅(jǐn)解(jiě)决了房地产(chǎn)市(shì)场快(kuài)速发(fā)展阶段(duàn)的资金需求，也提(tí)高了居民(mín)居住水平，中国内地城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗居到基本适(shì)居(jū)，住(zhù)房(fáng)事业取得巨(jù)大进(jìn)步(bù)，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达国(guó)家几百年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已成(chéng)为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)行业的发展。中国内地(dì)房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销(xiāo)售金(jīn)额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的(de)快速发(fā)展，房地产企业从无到(dào)有(yǒu)、从国(guó)企先行(xíng)到(dào)民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产(chǎn)带动(dòng)的(de)上下游(yóu)产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达(dá)50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信(xìn)托等通道(dào)业务，占(zhàn)比超过三分之一。从(cóng)房地产融资(zī)存量占社融存(cún)量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的《中国住(zhù)房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国资本(běn)市场(chǎng)发(fā)育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可(kě)否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在，当(dāng)前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发(fā)商之间(jiān)的(de)购房合同、购房者(zhě)和银行的按(àn)揭贷(dài)款合(hé)同(tóng)是(shì)两(liǎng)个独立的合同关(guān)系(xì)，如(rú)果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权(quán)力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭贷款的(de)发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售合(hé)同和按揭合(hé)同(tóng)，已经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧(sàng)失(shī)还款能力或(huò)短期不(bù)能还款等，则风(fēng)险完全(quán)由银行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看(kàn)，购(gòu)房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结(jié)底两(liǎng)个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预售商品房所(suǒ)得款项应(yīng)当(dāng)用于有(yǒu)关(guān)的(de)工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的(de)具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多(duō)年以来全国并没有统一的预(yù)售(shòu)资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按(àn)照项(xiàng)目(mù)的(de)建安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程(chéng)总(zǒng)额(é)报价(jià)计算重点资金(jīn)。而事实是(shì)，不(bù)少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么(me)，监管账(zhàng)户资金如何(hé)被挪(nuó)走的(de)？实际上，在(zài)过(guò)去房地产大(dà)开发(fā)时(shí)代的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义(yì)，获得监管账(zhàng)户(hù)拨(bō)付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房(fáng)企，而拨付的(de)工(gōng)程(chéng)款，远超工程进度所需(xū)。通(tōng)过这些方式套取的资金，在(zài)房企各地项目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资(zī)金流(liú)动(dòng)性，房企抽调(diào)资金统筹拿(ná)地(dì)、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式(shì)，但一定(dìng)程度(dù)上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的(de)预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按工程(chéng)进度分(fēn)期(qī)支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式(shì)发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开(kāi)始月供；二是(shì)房(fáng)屋(wū)交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商(shāng)品房提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定(dìng)金(jīn)一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付，其余(yú)房款交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防止开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资金，购(gòu)房者(zhě)的(de)定(dìng)金及首(shǒu)付款由第(dì)三方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的(de)信(xìn)托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担(dān)任何责(zé)任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银(yín)行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门经审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付(fù)购房，房款按建造工期进度(dù)支(zhī)付，按(àn)揭按(àn)工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，开(kāi)发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约(yuē)公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律全部(bù)退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付(fù)公证费(fèi)和土(tǔ)地(dì)交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首(shǒu)付比例(lì)，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付(fù)房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节(jié)点可(kě)分为公(gōng)证后、主体完工、内部(bù)水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施(shī)工节奏分多(duō)次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针(zhēn)对(duì)期(qī)房设(shè)计(jì)了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当(dāng)开发商(shāng)出(chū)现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，但是交房前付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般(bān)会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月(yuè)分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即(jí)交房前(qián)付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须(xū)经过房产公证(zhèng)公司的(de)检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英国(guó)期房预售(shòu)资(zī)金(jīn)监(jiān)管极(jí)为严格(gé)，资金也(yě)由律师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将(jiāng)资(zī)金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利(lì)于保障购(gòu)房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须(xū)完辍耕之垄上的意思，垄上的意思是什么成“预(yù)售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束(shù)后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订(dìng)，目前是唯一一(yī)部(bù)规范期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才(cái)可预售。什么是(shì)定金保全措施(shī)？即(jí)买(mǎi)卖双方(fāng)签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商(shāng)向金融(róng)机构或指定保证机(jī)构或(huò)保险机(jī)构签(qiān)订(dìng)定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定(dìng)金的(de)保证或(huò)保险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他(tā)预先(xiān)支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前(qián)只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者(zhě)违(wéi)约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支付(fù)，所有资金进银行专门(mén)项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合(hé)同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期(qī)房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流(liú)程做了统一详细规(guī)定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支付节点一(yī)般为(wèi)合同签订(dìng)后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过(guò)程中(zhōng)随着(zhe)放出(chū)贷款(kuǎn)的(de)增(zēng)加而增加，未放(fàng)款部(bù)分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的(de)订金与付款(kuǎn)会存(cún)入银(yín)行专门的项(xiàng)目(mù)资金账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋(wū)保修期，此后购房者(zhě)支(zhī)付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对(duì)局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵(qiān)头(tóu)并购(gòu)重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应(yīng)充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效(xiào)机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税。定金环(huán)节，建立开发(fā)商违约(yuē)后定金(jīn)保护机(jī)制，如将已支付(fù)定金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为(wèi)房屋(wū)重大(dà)延(yán)期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护购房者的(de)权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或(huò)由政府相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以(yǐ)此防(fáng)止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付(fù)环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者(zhě)在(zài)保(bǎo)修期结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制(zhì)是大(dà)势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能(néng)兑现(xiàn)的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的(de)提升(shēng)开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币(bì)。

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