万柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海(hǎi)淀的(de)豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫(hè)集团成了(le)共同债务人被(bèi)中国信达(dá)追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出(chū)，业主并非中赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主(zhǔ)的维权(quán)信息(xī)，难怪有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的时(shí)候，他们的姿势(shì)都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背(bèi)后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

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　　富人被精准(zhr在数学集合中是什么意思啊，r在数学集合中表示什么ǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个位于海淀核(hé)心区位(wèi)，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有(yǒu)限公(gōng)司不良债权(quán)转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿(yì)，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项(xiàng)目的(de)处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司北京市分(fēn)公司（下(xià)称中国信达北分(fēn)），处(chù)置的是(shì)对北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是(shì)共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已(yǐ)有1万次(cì)围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是(shì)一起中国信达北分讨债的(de)故事(shì)，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万柳书(shū)院总共(gòng)301户(hù)，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明(míng)这些房子实际上都是(shì)卖(mài)出去(qù)了的(de)，是有人住的。

　　那(nà)为什么(me)中(zhōng)国信达的(de)拍(pāi)卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说(shuō)明这些房子根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集(jí)团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子抵押(yā)出去，现(xiàn)在还(hái)没资金解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知名商业(yè)大(dà)佬也(yě)是万柳书院的(de)业主。另据地(dì)产自媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆料，万柳书(shū)院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实(shí)已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让这笔不良(liáng)债(zhài)权(quán)回本的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最大(dà)的(de)，没(méi)准还是债主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付价(jià)款并实际占有，但未(wèi)办理(lǐ)过户(hù)手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法(fǎ)院不(bù)得(dé)查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院(yuàn)解(jiě)除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报(bào)公布《最高人民(mín)法院关于商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保护问题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以(yǐ)居住为(wèi)目的购买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋(wū)交付请求权(quán)优先(xiān)于建(jiàn)设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债(zhài)权(quán)的，人民法(fǎ)院应当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付(fù)了部分价(jià)款的商品房消费(fèi)者，在(zài)一(yī)审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩(shèng)余(yú)价款的(de)，可以适(shì)用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出(chū)去回本，抵押(yā)的(de)这75套房(fáng)子，还会(huì)被(bèi)业主讨回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公(gōng)司中国信达申请不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国(guó)信(xìn)达已经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信托有(yǒu)限责任(rèn)公(gōng)司成为(wèi)了唯一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集(jí)团既没有很(hěn)大规模，也没有很高的国民知名(míng)度，但却在(zài)北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天(tiān)价，成(chéng)为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢下了(le)北京(jīng)万(wàn)柳(liǔ)地(dì)块，成为北(běi)京当(dāng)年(nián)的“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿(zī)态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高(gāo)墙(qiáng)，还(hái)是每棵成(chéng)本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院的(de)树、北平(píng)府的院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年末(mò)上市的它，对手是(shì)当(dāng)时有名的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套(tào)300平米的法拍(pāi)房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽然已经推(tuī)出了8年(nián)之久，但其依旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知名人(rén)士(shì)，如知名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团(tuán)的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光环的(de)背后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多(duō)次(cì)成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为(wèi)履行能力(lì)而拒(jù)不(bù)履行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务，中赫集(jí)团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今(jīn)沦落到这个(gè)地(dì)步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在(zài)今年年(nián)初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖(wā)出背后的(de)中赫(hè)集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了多(duō)元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足(zú)球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国安的新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至(zhì)此(cǐ)拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)全部股(gǔ)权(quán)。如果北(běi)京国安的估值一直(zhí)没变，那(nà)么中赫集(jí)团(tuán)拿下北京国安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么(me)又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其(qí)手中的(de)中赫集(jí)团(tuán)股份质(zhì)押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国际(jì)信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经(jīng)营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压(yā)力，中赫(hè)集团和周(zhōu)金辉夫妇还在(zài)持续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国(guó)安和中(zhōng)赫的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被5次列被执(zhí)行人，执行标的(de)高(gāo)达11亿(yì)，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同(tóng)成为被(bèi)执(zhí)行人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不过(guò)在实(shí)控人(rén)都成(chéng)为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北京国安，又(yòu)如何能独善(shàn)其身？

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