文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国(guó)住(zhù)房和(hé)城乡建设(shè)工作会议提出“有条件(jiàn)的(de)可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地(dì)明确(què)表态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大(dà)开发时代步入高质(zhì)量发(fā)展阶段的必然趋势(shì)，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术(shù)活(huó)，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制鬼吹灯真正的作者不敢承认，鬼吹灯真正的尸仙(zhì)，长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制(zhì)对(duì)购房者非(fēi)常不(bù)公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还(hái)要承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助(zhù)于(yú)落实中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有助于(yú)保(bǎo)障购房老百姓权(quán)益(yì)、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖(mài)期(qī)房，是(shì)一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严(yán)格的监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在(zài)购(gòu)买期(qī)房后并非像中(zhōng)国一样在支付(fù)完(wán)首付款后从(cóng)银(yín)行(xíng)一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发(fā)商工程进度在完全交房前(qián)进行(xíng)分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严(yán)格的资(zī)金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众(zhòng)不(bù)公平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度(dù)有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度有助于(yú)降(jiàng)负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会，当然这需要配套房企债务重组、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术(shù)活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解这(zhè)个(gè)难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的(de)提(tí)升开发商(shāng)的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户为(wèi)中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是(shì)天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业(yè)健康发展(zhǎn)的(de)重大措施。在当(dāng)前的(de)情况下，取(qǔ)消预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新(xīn)模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财(cái)税改革(gé)方案研究(jiū)时，对预(yù)售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行(xíng)过(guò)长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究(jiū)。（参(cān)考后(hòu)来(lái)形成的专著(zhù)《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售鬼吹灯真正的作者不敢承认，鬼吹灯真正的尸仙(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十(shí)年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难(nán)、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金(jīn)实(shí)力(lì)才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题(tí)，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探(tàn)求新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民(mín)数(shù)量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立信置(zhì)业(yè)有限公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上驳运业(yè)务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售(shòu)楼(lóu)说明(míng)书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方(fāng)法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租(zū)金(jīn)的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的(de)房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资金压力，加(jiā)速了(le)房屋的建造和销售(shòu)，也解决(jué)了制造商(shāng)的资金问题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分(fēn)期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地(dì)解决了核(hé)心的(de)住(zhù)房供(gōng)不应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模(mó)式推动了中国香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立(lì)健全(quán)的(de)监管机(jī)制(zhì)，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度(dù)的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款已经全部(bù)支付(fù)，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放(fàng)入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管(guǎn)账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行(xíng)开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出(chū)现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自(zì)身推动项目(mù)完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国(guó)以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解(jiě)决(jué)住房基(jī)础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的(de)是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时的(de)国情(qíng)。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商，商品房(fáng)供(gōng)应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制度(dù)，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于(yú)进一步(bù)深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的(de)福(fú)利分(fēn)房转向市场经(jīng)济(jì)的(de)商(shāng)品房。房(fáng)地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间(jiān)周期长的(de)两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下(xià)一(yī)个项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银(yín)行等多(duō)方迅速出台相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者，极大作用(yòng)推动(dòng)了(le)房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成(chéng)契合中国内(nèi)地(dì)的商品房预售制度。预(yù)售制(zhì)的(de)初衷是为(wèi)了缓解房企资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说(shuō)，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业(yè)将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房(fáng)者，由(yóu)购房者支付(fù)定金或(huò)房款的(de)行为。区别(bié)于(yú)中国香(xiāng)港，在中国内地实(shí)践过(guò)程中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖(mài)合同-进行(xíng)备(bèi)案登记和(hé)预告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款(kuǎn)的(de)形式一(yī)次性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按(àn)照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推动了(le)城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对中国内地(dì)房地产市场的稳步发展起到(dào)了重(zhòng)要作(zuò)用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民(mín)从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百年(nián)城镇化(huà)路(lù)程。改(gǎi)革开放以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布(bù)的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不(bù)到(dào)14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数(shù)从(cóng)约(yuē)3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的快(kuài)速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业(yè)从无到有、从国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地(dì)产带动的(de)上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动的(de)投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的(de)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债(zhài)房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与(yǔ)股债(zhài)房市值的比例较高(gāo)，主要是因为(wèi)住房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票(piào)、债券(quàn)市值较低，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单(dān)方(fāng)面(miàn)不公平制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发商之间的购房合(hé)同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立(lì)的合(hé)同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承担(dān)的(de)风险较(jiào)大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市(shì)场波(bō)动或经营(yíng)不(bù)善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购(gòu)房者签订(dìng)的预售合同和(hé)按(àn)揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力(lì)或短(duǎn)期不能还款等，则(zé)风(fēng)险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的(de)坏(huài)账压(yā)力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关(guān)的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)款(kuǎn)监管的(de)具体办法(fǎ)，由房地(dì)产(chǎn)管理部(bù)门制定。但多年以来全国并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例为(wèi)总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的(de)建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积或者项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款未进(jìn)入(rù)监管账户(hù)、或(huò)进入监管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没(méi)有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却(què)被迫(pò)继续还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度(dù)所需(xū)。通过(guò)这些方(fāng)式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资(zī)金流(liú)动性，房(fáng)企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿(ná)地(dì)、还(hái)款和楼盘(pán)建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了(le)购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者(zhě)预(yù)付资金，一般设有定金或预付(fù)款保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对(duì)较(jiào)低，绝(jué)大部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方(fāng)式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金方式(shì)支(zhī)付(fù)，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式(shì)，一(yī)是期(qī)房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购房者(zhě)提供一定的保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无(wú)条件返(fǎn)还，最(zuì)低首(shǒu)付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最(zuì)低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方(fāng)面，除定(dìng)金或(huò)首(shǒu)付外，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支(zhī)付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方(fāng)面(miàn)，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公证行或产(chǎn)权(quán)保险公司(sī)的信托账户(hù)监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设过程中的(de)资(zī)金全部来自(zì)银行(xíng)，银(yín)行根(gēn)据工程进度(dù)向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于(yú)开(kāi)发(fā)商挪用资金(jīn)直接损害银(yín)行利(lì)益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部(bù)门经审查后发放的(de)验收凭(píng)证(zhèng)，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行(xíng)得到购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期(qī)进(jìn)度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国(guó)开(kāi)发商在项目获批后即可预(yù)售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房(fáng)款中，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有(yǒu)规(guī)定最低首付比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支付节(jié)点(diǎn)、比例(lì)因项目而(ér)异(yì)。一般来说，支(zhī)付(fù)节(jié)点可(kě)分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完(wán)工(gōng)、全部完工(gōng)，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者可(kě)在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一(yī)定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面(miàn)，德(dé)国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设(shè)计了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或(huò)修复(fù)，开发(fā)商破(pò)产，由保险公司(sī)负责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方(fāng)均有一名(míng)律师，负责(zé)沟通期(qī)房(fáng)交易中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认(rèn)无误(wù)后签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严(yán)格，资金(jīn)也由律师监(jiān)管，在确认工(gōng)程进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房(fáng)律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两(liǎng)道(dào)关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购(gòu)房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结(jié)束后(hòu)由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空(kōng)白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一(yī)一部规(guī)范期房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建物(wù)取引(yǐn)业(yè)法》，对(duì)购房者支付定(dìng)金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)才可预(yù)售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同时，开发(fā)商(shāng)向金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付(fù)给(gěi)购房(fáng)者。除(chú)定金(jīn)外，其他预先(xiān)支付的购房(fáng)款也受该措施(shī)保(bǎo)护。若(ruò)开(kāi)发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金证明书(shū)向金融机(jī)构或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩余房款在(zài)交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约(yuē)可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的(de)订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目(mù)资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡(pō)期(qī)房同样采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放(fàng)出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金与付(fù)款会存(cún)入(rù)银行(xíng)专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民(mín)生，给予强(qiáng)有力的(de)金(jīn)融工具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重组整个(gè)行业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应充分估(gū)计形(xíng)势复(fù)杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及长(zhǎng)效机(jī)制。长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地(dì)产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如(rú)将已支(zhī)付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为(wèi)房屋重大延期以及重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)等情(qíng)况提供充分的(de)保障。余(yú)款支付环节(jié)，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按(àn)揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护购房者(zhě)的(de)权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资(zī)金(jīn)挪用现(xiàn)象(xiàng)。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房保修期(qī)制度(dù)。保修期(qī)内(nèi)，开(kāi)发商应对(duì)房屋质量问(wèn)题全权(quán)负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品房预售制是(shì)大势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能(néng)不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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