文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房和城乡建设(shè)工(gōng)作会议提出“有条件的(de)可以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没(méi)钱(qián)没实力的(de)别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开(kāi)发(fā)时代(dài)步入高质量(liàng)发(fā)展阶段的(de)必然(rán)趋势，也(yě)是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的(de)最(zuì)大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次(cì)房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者(zhě)的(de)单(dān)方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业(yè)层面(miàn)看，预售制(zhì)助推(tuī)部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样(yàng)有助于(yú)落实中央房(fáng)住不炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消预(yù)售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一种开发(fā)商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了(le)商品房预(yù)售制度(dù)。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存(cún)在预售制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发(fā)达国家一般有严格的监管保障措施(shī)，开发商在项(xiàng)目获得(dé)政府批(pī)准后才(cái)可(kě)以(yǐ)开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买期房后并(bìng)非像中国(guó)一(yī)样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支(zhī)付(fù)剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工程进度在完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措施，一定会触(chù)发风险，对(duì)购房民众不(bù)公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中国住房(fáng)进(jìn)入存量时代，取消预(yù)售制度(dù)有助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社(shè)会(huì)，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要(yào)坚持市场化改革(gé)，中(zhōng)国(guó)一定能化解(jiě)这个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济(jì)和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地(dì)产也(yě)不能例外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发(fā)展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持当期(qī)三好(hǎo)生、新模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的(de)方式(shì)，但(dàn)有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期长等问题(tí)。针对这(zhè)一系列(liè)问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开(kāi)始探(tàn)求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的(de)市(shì)民数(shù)量(liàng)有所增加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东创办立(lì)信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到(dào)的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地(dì)盘后，除了(le)分层(céng)出(chū)售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价(jià)格(gé)、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是(shì)另(lìng)外一个(gè)亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的(de)分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新(xīn)楼落成(chéng)时(shí)，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自(zì)己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售(shòu)，也解决(jué)了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模(mó)式成为当时中国香港房(fáng)地产市(shì)场的一大(dà)特(tè)色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)的(de)改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不(bù)应求的(de)问题，使房聚丙烯和聚乙烯有什么区别，二聚环戊二烯市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不(bù)断完善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监(jiān)管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部(bù)门(mén)提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地价款已经全(quán)部支付，还要证明(míng)自(zì)身有资(zī)金(jīn)等能(néng)力把项目完成，资金需(xū)放入(rù)律师所(suǒ)托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银(yín)行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取全透(tòu)明化(huà)机制，且银行的(de)责任上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项目(mù)完(wán)工。随(suí)着(zhe)监管体系逐(zhú)步完(wán)善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中(zhōng)国(guó)内地面临(lín)住(zhù)房需求(qiú)大和供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国内地优先(xiān)发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基础(chǔ)建设(shè)，这一导向使前期发(fā)展工业化的进程大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解决(jué)住(zhù)房基础等(děng)城市(shì)化配(pèi)套(tào)问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推行(xíng)的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的(de)福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也(yě)出现了(le)分配不(bù)公、效率低、配套(tào)差等(děng)问(wèn)题(tí)，因此福利分(fēn)房制度(dù)不再适用(yòng)于当时(shí)的国(guó)情。叠加房地(dì)产市(shì)场面临商品房的(de)需求(qiú)量(liàng)大(dà)，而(ér)社会缺少大型房(fáng)地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是(shì)对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐(zhú)步引进中国香港预售商(shāng)品房(fáng)制(zhì)度，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持(chí)国内房地产(chǎn)市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进一步深化城(chéng)镇住房制度改革(gé)，加快住房建(jiàn)设的通知》文(w聚丙烯和聚乙烯有什么区别，二聚环戊二烯én)件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实(shí)行(xíng)住房分配货币化、住(zhù)房(fáng)供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济下(xià)的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间周(zhōu)期长的两大难题，开(kāi)发商(shāng)以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自此(cǐ)中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台(tái)相关的(de)信贷(dài)政策(cè)，支持购房者，极大作用推动(dòng)了(le)房地产(chǎn)市场(chǎng)的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)。预售(shòu)制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力(lì)，加快城(chéng)镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指房地产开(kāi)发企业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的(de)房屋预(yù)先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或(huò)房款的行为。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在(zài)中国内地实践过(guò)程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程为(wèi)：房(fáng)地(dì)产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和(hé)预告登记-交付(fù)房(fáng)屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者(zhě)需要一次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式(shì)一(yī)次性(xìng)付(fù)清(qīng)剩余房(fáng)款，换(huàn)言(yán)之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国(guó)香港的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品(pǐn)房也(yě)开启(qǐ)了高周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年(nián)对中国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了(le)房地产市场快(kuài)速(sù)发展阶段的(de)资(zī)金需求，也(yě)提高了居(jū)民居住(zhù)水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十(shí)年时(shí)间(jiān)走完发(fā)达国(guó)家几百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区(qū)面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发(fā)布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存(cún)量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套(tà聚丙烯和聚乙烯有什么区别，二聚环戊二烯o)数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产行业的(de)发(fā)展。中国内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)面积和销售金额分(fēn)别(bié)从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地(dì)产(chǎn)带(dài)动的(de)上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材(cái)的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社会(huì)固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道(dào)业务，占比超(chāo)过三分之一(yī)。从房(fáng)地产(chǎn)融资存(cún)量(liàng)占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市(shì)值(zhí)占(zhàn)股债房(fáng)市(shì)值的(de)比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债(zhài)房市(shì)值(zhí)的(de)比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以及中国(guó)资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低(dī)，股票、债券(quàn)市值(zhí)较(jiào)低(dī)，居民投(tóu)资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个(gè)人层(céng)面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一(yī)手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违约，购房(fáng)者(zhě)只能根据(jù)购房合(hé)同向开发(fā)商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进(jìn)行影响自(zì)身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通(tōng)过(guò)与购房(fáng)者签订的预(yù)售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房(fáng)者丧失(shī)还款(kuǎn)能力(lì)或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面(miàn)临较(jiào)大(dà)的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应(yīng)当用于有关的工程建设，商品房预(yù)售款监管的具体办(bàn)法，由(yóu)房地产(chǎn)管(guǎn)理部(bù)门制(zhì)定。但多年以来全(quán)国(guó)并没有(yǒu)统一的(de)预售资金(jīn)监管规(guī)定，各地(dì)实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额(é)报价计算重点资金。而(ér)事(shì)实是(shì)，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进(jìn)入监管(guǎn)账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户(hù)资金如何(hé)被挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企各地(dì)项目(mù)间流动(dòng)，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形成一(yī)种资金(jīn)循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预付款保护机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般(bān)以定(dìng)金(jīn)方(fāng)式(shì)支(zhī)付，或(huò)按工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方(fāng)式(shì)：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商(shāng)品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者支(zhī)付的(de)房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购(gòu)房(fáng)者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前资(zī)金由第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金(jīn)或(huò)首付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美国(guó)为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首(shǒu)付款由第三方公证行或(huò)产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自(zì)银(yín)行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度(dù)向(xiàng)开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发(fā)商(shāng)施工(gōng)进度。开发商在房(fáng)屋交付时(shí)需取得由政府相(xiāng)关(guān)部门经审查后发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭(píng)证向(xiàng)银(yín)行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按(àn)揭按工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商或购房(fáng)者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署购(gòu)房合(hé)同前，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订合(hé)同后定金(jīn)退还。如由于(yú)任何原(yuán)因不能购(gòu)买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房(fáng)款中，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规(guī)定最(zuì)低首付(fù)比例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工期支(zhī)付房款的(de)制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支(zhī)付(fù)节点、比(bǐ)例因(yīn)项(xiàng)目(mù)而异(yì)。一般来说，支(zhī)付节(jié)点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在(zài)支(zhī)付房(fáng)款前申请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银(yín)行按(àn)施工节奏分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大(dà)延期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔(péi)偿或修复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双(shuāng)方均(jūn)有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金(jīn)、合同(tóng)等(děng)各个环节(jié)，各环节内容确认无误(wù)后签(qiān)订(dìng)首付交换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一(yī)般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款(kuǎn)项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定(dìng)房屋(wū)必(bì)须经过房产公证公司(sī)的检验验收后(hòu)才(cái)能交付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房(fáng)预售资金监管极(jí)为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即资(zī)金在(zài)进入开发商账(zhàng)户(hù)前经过两(liǎng)道(dào)关口，有利于保障购房(fáng)者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结(jié)束(shù)后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白(bái)，社(shè)会上“一(yī)房二卖(mài)”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一(yī)一部规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据(jù)日(rì)本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商(shāng)必(bì)须完成(chéng)定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)才可预售。什(shén)么是定金(jīn)保全措施？即买卖(mài)双方签订(dìng)购房合同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机(jī)构签订定(dìng)金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设(shè)置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者。除定金外(wài)，其他预(yù)先支付的购(gòu)房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金融机构或(huò)保(bǎo)证机构或(huò)保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付(fù)违约金(jīn)，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年(nián)保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加坡(pō)开发商有统一的(de)选购权合同(tóng)以(yǐ)及订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步签(qiān)订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按(àn)工程进度付(fù)款的方(fāng)式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度(dù)放款，月(yuè)供在(zài)此过程(chéng)中随着放出贷(dài)款的增加而增加(jiā)，未(wèi)放款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目(mù)资金账户，账(zhàng)户资(zī)金提(tí)取须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加(jiā)大(dà)对刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加(jiā)大支持(chí)力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复(fù)杂性(xìng)和(hé)人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大(dà)关键是推动(dòng)城(chéng)市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。定金(jīn)环(huán)节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋(wū)重大延期(qī)以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按(àn)工程进度付款机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管(guǎn)环(huán)节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方资(zī)金(jīn)监(jiān)管机构，或(huò)由政府(fǔ)相(xiāng)关部门(mén)直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度(dù)。保修期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋(wū)质(zhì)量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预售制是(shì)大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺(quē)钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众的(de)最根(gēn)本最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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