饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监(jiān)管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市(shì)场监管总局联合发布了关于(yú)规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分(fēn)房(fáng)地产经纪机构存在利用房(fáng)源客源优势收取过高(gāo)费(fèi)用、未明(míng)码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个(gè)人(rén)信息(xī)等问题，加重交易当事人(rén)负担、侵害其(qí)合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加强从业主体(tǐ)管理(lǐ)、明确(què)经纪服(fú)务内容、合理确定(dìng)经纪服(fú)务收费、严(yán)格实行明码标价等十(shí)方面，提出(chū)了(le)意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市(shì)发展(zhǎn)，一二线(xiàn)城市二手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以发胶必须当天洗吗，发胶怎么洗掉北京、上海为例，二手房占市场成交(jiāo)比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究中心首席(xí)研究员李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示(shì)，买房对居民来说属于金额不(bù)低的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成(chéng)本(běn)较高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的专(zhuān)业(yè)性，居(jū)民往往通过(guò)中(zhōng)介来(lái)完成。但很多中介利用(yòng)信息(xī)不对称(chēng)等问题，将非(fēi)必要的收费(fèi)夹(jiā)带其中，如收取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭费、担(dān)保费等，对居民造成额外的负担(dān)，而且这些服务事项并未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对于(yú)二手房(fáng)市场交易过(guò)程中存在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经(jīng)纪服务(wù)在内的相关(guān)市场交易行为及其(qí)主体进行(xíng)规(guī)范(fàn)和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调控的(de)主题。“当(dāng)下，推进(jìn)这项工作的意义(yì)更大，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中介收费问题成监(jiān)管(guǎn)重点

　　二手房(fáng)市场中(zhōng)，历来对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业关注最(zuì)多的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费(fèi)的问(wèn)题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未来相(xiāng)关部(bù)门主(zhǔ)要监管的重点(diǎn)，将是对房(fáng)地(dì)产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过(guò)程中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不低(dī)的(de)中(zhōng)介费。以北京(jīng)某房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万(wàn)元的(de)房(fáng)屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费上，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构(gòu)要(yào)合理(lǐ)降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则(zé)实行分档定(dìng)价(jià)。引导(dǎo)由交易(yì)双方共同(tóng)承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费(fèi)标准的最早(zǎo)依据是1995年国(guó)家计(jì)委建设部下(xià)发的《关于房地产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代(dài)理收费(fèi)，按(àn)成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例(lì)，目前北京市执行的2014年更(gèng)新后的收(shōu)费标准(zhǔn)，即根(gēn)据这(zhè)样(yàng)的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖(mài)经纪服(fú)务，经交易各方协商同意(yì)，可在规定的收费标准基(jī)础上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不(bù)得超(chāo)过10％。”这意味着，当(dāng)前(qián)北京二手房(fáng)中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北(běi)京2015年取(qǔ)消了(le)房地产中介服务(wù)等57个(gè)政府定价，房地产经纪服(fú)务收费(fèi)多少由各中(zhōng)介(jiè)机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部(bù)门(mén)当前(qián)并未(wèi)明确具体的中介费率(lǜ)，中介(jiè)机构(gòu)仅需在服务(wù)过程中对收费标准进行明码标(biāo)价即可(kě)。而(ér)房地产经(jīng)纪服务机构在具(jù)体(tǐ)收(shōu)取过程中，会结合房屋价值及工资(zī)标准，综合计算出(chū)合适(shì)的中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门在此(cǐ)次(cì)意见中提及(jí)，房地(dì)产经(jīng)纪机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户端等场所或(huò)渠道(dào)，公示服务项目、服(fú)务内容和收费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房地(dì)产经纪机(jī)构提供的基(jī)本服务和延(yán)伸服(fú)务，应当分别(bié)明确服务(wù)项目和收费(fèi)标(biāo)准。房(fáng)地产经纪机(jī)构收费(fèi)前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费(fèi)金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显(xiǎn)高于市(shì)场平均水平的房地产经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同市场监管(guǎn)等部(bù)门(mén)采取(qǔ)约谈(tán)等综合措施进行重(zhòng)点监管(guǎn)。市场监(jiān)管部门(mén)会(huì)同(tóng)有关部门依(yī)法查处不按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪(jì)服务收费等违反(fǎn)价(jià)格和反垄断法律(lǜ)法规的行(xíng)为。对房地(dì)产经纪机构相关违法(fǎ)违(wéi)规信(xìn)息，市(shì)场监管部门要依法依规纳入国家企业信用信(xìn)息公(gōng)示系统。

　　房(fáng)屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行分档定(dìng)价，是否意(yì)味着(zhe)，未来豪宅的中介费有(yǒu)望(wàng)大幅降低(dī)？

　　中原(yuán)地(dì)产(chǎn)华(huá)南(nán)区(qū)总裁(cái)兼深圳中(zhōng)原总(zǒng)经(jīng)理郑叔伦(lún)称(chēng)，住建(jiàn)部发(fā)文鼓(gǔ)励(lì)按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要(yào)还是(shì)规范行业，打击(jī)收费过(guò)高的(de)经(jīng)纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费就不(bù)同，各家收费普遍(biàn)在(zài)合理(lǐ)范(fàn)围(wéi)内，加上(shàng)经纪服务费(fèi)用对市场的(de)影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门提出的意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文件而非规(guī)定，未来如何(hé)具(jù)体认定(dìng)其中的细则，还需要看(kàn)各(gè)城(chéng)市落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大伟表示(shì)，“从目前市场看(kàn)，经纪(jì)服务领域的调整改善(shàn)、规范(fàn)化(huà)，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由于二手房(fáng)很多房源(yuán)在(zài)产权方面有瑕疵，如(rú)产权(quán)抵押、不同税(shuì)费等都可能对(duì)交易产生影响，这对房地产经纪服务行业的专业性(xìng)提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应该(gāi)由上下家各支付一(yī)半的中介费，但在一些热点(diǎn)城市(shì)的二手(shǒu)房交易过程(chéng)中(zhōng)，往往会有(yǒu)这样(yàng)的情(qíng)形(xíng)，因部分(fēn)购房(fáng)者处于弱势地位，从而会出现中(zhōng)介(jiè)费及税(shuì)费均由(yóu)购房者来(lái)承担。即使一(yī)些房东(dōng发胶必须当天洗吗，发胶怎么洗掉)愿意承(chéng)担中介(jiè)费，这部分费(fèi)用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家(jiā)，市场(chǎng)这种所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一(yī)些房产中介公司将其视(shì)为向(xiàng)购房者单边收费(fèi)的行为。部分中介公司可能会利用其支配地位(wèi)，在原先(xiān)经(jīng)纪服务收费(fèi)的基础上，再次向房(fáng)东收取费用，而这部分(fēn)费用，房东(dōng)往往会(huì)将其转再次(cì)转嫁给(gěi)购房者，这实际(jì)上相当于变相推(tuī)高了房价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费(fèi)，不仅有利于(yú)提高交易中操作的(de)透明度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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