5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于这一板块已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅(fú)增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占(zhàn)流(liú)通股比重增(zēng)幅五只个股分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行(xíng)业(yè)标(biāo)的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资(zī)产中的(de)占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次(cì)回升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持股比例(lì)也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03上海四大八校是指什么高中，上海市重点高中排名一览表％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年(nián)一季度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一(yī)季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集(jí)团，持(chí)仓市值(zhí)占板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一(yī)季报汇总的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化(huà)之处(chù)首先在(zài)于(yú)几只房(fáng)地(dì)产龙头股从排位(wèi)上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集(jí)团退出百大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地(dì)产是(shì)复苏链上(shàng)最后一环(huán)，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还(hái)需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分(fēn)化时(shí)代(dài)，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业(yè)轻松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按(àn)照产(chǎn)业周期来(lái)分(fēn)类，包括房地产等(děng)几类(lèi)行业在(zài)盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期(qī)或(huò)者衰(shuāi)退期的(de)行(xíng)业(yè)，传(chuán)统(tǒng)认知(zhī)上没有什么(me)投资(zī)机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观(guān)态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售面(miàn)积很难再(zài)出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存款数量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需(xū)求端还(hái)需(xū)要有(yǒu)一定的(de)政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日(rì)，无论从(cóng)城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房价(jià)，因而行(xíng)业(yè)高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去(qù)，未来行业的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产(chǎn)的(de)高杠杆属性(xìng)，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风(fēng)险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的(de)过程。这(zhè)个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的(de)贝塔已经过(guò)去了，但(dàn)不代表没(méi)有投资机会，机会(huì)在于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就(jiù)是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块个(gè)股，在(zài)纳(nà)入(rù)统(tǒng)计的124只房地(dì)产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产(chǎn)。排(pái)名第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成交量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连(lián)续(xù)两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面(miàn)来(lái)看，上(shàng)实发(fā)展的主营(yíng)业(yè)务为房(fáng)地产开发与经营。公司(sī)的主(zhǔ)要(yào)产品及服务(wù)为房地产销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服(fú)务(wù)、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时(shí)的首季(jì)十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募(mù)的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的(de)收入利(lì)润规模大(dà)幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代(dài)出(chū)租率复苏(sū)至近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面则是公司拿地(dì)结(jié)算持(chí)续(xù)性(xìng)向好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方(fāng)米(mǐ)。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向好背(bèi)景下(xià)，自(zì)然也(yě)吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然(rán)在前十中，这也是连续(xù)第三个季度(dù)他(tā)有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜单中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海区域(yù)性(xìng)地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在(zài)深(shēn)圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报交出的(de)也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通股股东(dōng)行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经(jīng)历(lì)过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价(jià)值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供(gōng)给较多（券商测算(suàn)对(duì)应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有(yǒu)限，从(cóng)融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的结构性机会(huì)依(yī)然存(cún)在，少部分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占据显著(zhù)优势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现阶(jiē)段(duàn)表现(xiàn)出较低(dī)的(de)融资成(chéng)本，优质的(de)开发(fā)资源和良(liáng)好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营(yíng)地产(chǎn)公司也是(shì)更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地(dì)资源债权(quán)债务关(guān)系(xì)等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行(xíng)业的(de)逻辑(jí)在于(yú)集中(zhōng)度(dù)提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈(yíng)利(lì)和现金流(liú)创造能(néng)力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注估值相对(duì)较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分化，要关注(zhù)上海四大八校是指什么高中，上海市重点高中排名一览表将受(shòu)益于行业(yè)集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)的(de)头部(bù)公(gōng)司上海四大八校是指什么高中，上海市重点高中排名一览表。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还(hái)是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙(lóng)头(tóu)前(qián)途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需(xū)要(yào)客观地去持续观察(chá)国企央企在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以维持(chí)，首先是融资成(chéng)本(běn)保持(chí)低(dī)位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再(zài)次(cì)是拿地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一(yī)季报梳(shū)理发(fā)现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房(fáng)企营收、净利均(jūn)实(shí)现了(le)业(yè)绩的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是机构(gòu)的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民(mín)营(yíng)房(fáng)企不怎么投资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业(yè)仍在持续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在(zài)核(hé)心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份(fèn)开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉(diào)。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三月相对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北(běi)京、上海在内的(de)绝大多(duō)数城市(shì)都出现(xiàn)环比下滑(huá)的(de)情况。而现在(zài)五月的市场表现也不(bù)太乐(lè)观。按(àn)照现在的经济状况、收入(rù)情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去库存压(yā)力(lì)、企业(yè)的资金面压力，可(kě)能会(huì)出现，到(dào)六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第(dì)二季度(dù)、第三季(jì)度增长不确定性(xìng)的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游(yóu)就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行(xíng)好(hǎo)得多(duō)的企业(yè)，会伴(bàn)随(suí)整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来(lái)。所(suǒ)以只能耐(nài)心地去(qù)等待它的(de)基本(běn)面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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