万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让(ràng)这个(gè)位(wèi)于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注(zhù)，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪(háo)宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是，这些房子(zi)早已售(shòu)出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫(hè)集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业主的维(wéi)权(quán)信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿(zī)势(shì)都那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可能没你想象的那么(me)简(jiǎn)单(dān)。

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　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心(xīn)区(qū)位，名校环绕的(de)顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发(fā)现，中国信达在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目(mù)的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司北(běi)京市分(fēn)公司（下称(chēng)中国信达北分(fēn)），处置(zhì)的是对(duì)北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿(yì)元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属实(shí)，说明(míng)这些房子实际上都(dōu)是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信(xìn)达的拍卖页(yè)面上又注明(míng)这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有网签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押(yā)出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本(běn)都是北(běi)京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆(bào)料，万(wàn)柳书(shū)院的业主中，还有(yǒu什么是人员类型 人员类型有哪些)不(bù)少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

什么是人员类型 人员类型有哪些　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确实已经支付价(jià)款并(bìng)实际(jì)占有，那么(me)，中(zhōng)国信(xìn)达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定(dìng)，民事执行中，业(yè)主已经(jīng)支付(fù)价(jià)款并实际占有，但未办理过户手续的(de)，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的(de)可以向法院(yuàn)提出(chū)执行异议申(shēn)请，请求法院解(jiě)除查封，同(tóng)时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还(hái)购(gòu)房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者权利(lì)保护问题的(de)批复(fù)》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全部(bù)价(jià)款，主张其房屋交付(fù)请(qǐng)求(qiú)权优先于建设(shè)工(gōng)程价(jià)款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分(fēn)价款的(de)商品房消(xiāo)费者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前(qián)已实际支(zhī)付剩(shèng)余价款的(de)，可以(yǐ)适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房(fáng)子均(jūn)为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能(néng)不(bù)仅不能卖出(chū)去(qù)回本(běn)，抵押的这(zhè)75套(tào)房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权(quán)公司中国信(xìn)达(dá)申请不良债(zhài)权转让，可(kě)以追溯到(dào)金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)等(děng)选择退(tuì)出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国(guó)金谷国(guó)际(jì)信(xìn)托有(yǒu)限(xiàn)责任(rèn)公(gōng)司(sī)成(chéng)为了唯一(yī)股东，后者由中国信达(dá)资(zī)产管理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既(jì)没有很大规模，也没有很高的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为(wèi)当时京城(chéng)最(zuì)贵的(de)楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万(wàn)柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为(wèi)“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科(kē)等大(dà)型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北(běi)京当年的“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是(shì)一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖(zhuān)垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每(měi)棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都(dōu)令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名(míng)的融(róng)创观(guān)澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华(huá)府(fǔ)等，现如(rú)今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久，但(dàn)其(qí)依旧(jiù)在北京豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的(de)豪(háo)宅，也(yě)吸引了不少知名人(rén)士，如知名(míng)演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大(dà)佬则(zé)居(jū)住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了(le)中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的(de)房，拿(ná)北京城最贵的(de)地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商(shāng)光环(huán)的背(bèi)后，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”却多(duō)次成为(wèi)被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文书确(què)定义(yì)务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式(shì)成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖(wā)出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控人周(zhōu)金(jīn)辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了多元(yuán)化(huà)转型(xíng)，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝试过多(duō)元化业(yè)务，先后(hòu)进军能源市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放(fàng)到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国安的新(xīn)东家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京(jīng)国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许会(huì)感(gǎn)叹(tàn)：卖豪(háo)宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫(hè)为什么(me)又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前(qián)中(zhōng)赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国际信托、中融信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)的时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安(ān)后，不仅国安(ān)的经(jīng)营状况(kuàng)没(méi)有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交(jiāo)易(yì)所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱(jù)乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的(de)中(zhōng)赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持(chí)续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被(bèi)5次列被执行人，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置(zhì)地(dì)、及中赫(hè)集团(tuán)股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不(bù)履行(xíng)生效(xiào)法律文书(shū)确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京(jīng)国安，目前幸(xìng)免于难。不过在(zài)实控人都成(chéng)为老赖(lài)的(de)情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又(yòu)如何(hé)能独善(shàn)其身(shēn)？

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