导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房(fáng)地(dì)产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地产持(chí)续低景(jǐng)气，有(yǒu)关(guān)中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘(lí)清中国(guó)城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存(cún)量极度(dù)过剩(shèng)，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调(diào)查(chá)数据显示城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的(de)近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是人均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设(shè)施(shī)等因素密(mì)切(qiè)相关(guān)。中(zhōng)国的(de)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)发达国(guó)家还有(yǒu)很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国(guó)城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公布中国(guó)家(jiā)庭(tíng)户均住宅(zhái)的数(shù)据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意(yì)味(wèi)着(zhe)户户(hù)有(yǒu)房(fáng)，然而(ér)事实上中国住宅(zhái)市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平(píng)衡，是(shì)因为户均一套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足流动人(rén)口的租赁(lìn)和(hé)置业(yè)需求。全国(guó)总人(rén)口的(de)近三成都是(shì)流动人(rén)口，流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套(tào)房(fáng)，中国未(wèi)来(lái)地产仍有四大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多(duō)。小家庭(tíng)化(huà)趋(qū)势(shì)将延续，带来新户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经济(jì)资(zī)源分配的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入(rù)城市的新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)有望持(chí)续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发达(dá)国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那(nà)么(me)当下房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分化(huà)时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住(zhù)宅质(zhì)量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩鞋子235码数是多少，鞋子235是什么码？？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需(xū)平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答(dá)当前的(de)房子是否(fǒu)真的(de)过(guò)剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害综合(hé)风险普查(chá)工作情况为(wèi)主题的(de)新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据(jù)以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中国(guó)城(chéng)镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市(shì)家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数(shù)不能完(wán)全反映出城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均(jūn)住宅的测算思路、数(shù)据(jù)和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要分两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没(méi)有直接公(gōng)布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接(jiē)公布，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上(shàng)述(shù)两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户(hù)均住宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当前(qián)商品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根(gēn)据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅(zhái)比例(lì)，推(tuī)算得到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总(zǒng)数(shù)除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多(duō)少，目前(qián)缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有(yǒu)统计数据(jù)，大致(zhì)测算(suàn)得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步(bù)推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近9成。本文去(qù)除商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数里的期房销售(shòu)，得(dé)到商品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进一(yī)步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示(shì)中国城镇居民(mín)的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租(zū)赁(lìn)其(qí)他住宅和购买二(èr)手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去十年(nián)变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例(lì)，从而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平(píng)均每(měi)户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居(jū)民已经达(dá)到(dào)了户均一(yī)套房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换(huàn)房等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英国(guó)和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成(chéng)人口净(jìng)流(liú)入地(dì)的住宅(zhái)市(shì)场供不应求，造(zào)成房(fáng)价或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查(chá)数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以及南京(jīng)工作的流动(dòng)人口在(zài)老家(jiā)拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两(liǎng)套房，在(zài)高房价的(de)大城(chéng)市(shì)租赁(lìn)一套房，在房价较(jiào)低的县城购(gòu)买一套(tào)房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中依然(rán)有不(bù)少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不(bù)便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世(shì)纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住宅为一(yī)居室和二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土地资(zī)源紧张(zhāng)有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据(jù)七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进(jìn)城(chéng)和老旧小(xiǎo)区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足19平(píng)方(fāng)米，不(bù)及全国(guó)人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个(gè)标准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积后(hòu)，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人(rén)口静态结构和动态(tài)趋势演绎(yì)，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套(tào)住宅现实之(zhī)下(xià)，中国未来城(chéng)镇住宅需(xū)求(qiú)主(zhǔ)要(yào)来(lái)自于(yú)四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六(liù)普显示(shì)城(chéng)镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比(bǐ)明(míng)显上升，人口小家庭(tíng)化趋势(shì)将继续延续(xù)，导(dǎo)致户数会因户均(jūn)人口规模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板(bǎn)块的分(fēn)化日益(yì)明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为(wèi)例(lì)，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口(kǒ鞋子235码数是多少，鞋子235是什么码？u)为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村(cūn)和(hé)旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅的占比势(shì)必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或少(shǎo)有物(wù)业管理，居民(mín)追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子(zi)”的(de)改(gǎi)善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希望提高生活(huó)品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济(jì)工(gōng)作(zuò)会议明确(què)指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着(zhe)密切正向联系(xì)。随着(zhe)经济发(fā)展水平(píng)的提高，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增长。

　　鞋子235码数是多少，鞋子235是什么码？如果说过去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)未来将(jiāng)是住宅质量的(de)供(gōng)需冲突(tū)。房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种分化不单(dān)局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二(èr)手(shǒu)房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调(diào)查的(de)是人，并不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期(qī)。

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