万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的(de)意外走红(hóng)，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开(kāi)发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成(chéng)了共同(tóng)债务人被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中(zhōng)国信达(dá)为了收(shōu)回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫(hè)集团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫(mò)名奇(qí)妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后，可能没你想象(xiàng)的那么简单(dān)。

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　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头是(shì)万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国(guó)信(xìn)达(dá)在京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司不(bù)良债权转让项目(mù)”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目(mù)的(de)抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示，上(shàng)述(shù)不(bù)良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主体是中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份(fèn)有限(xiàn)公司北京市分公司(sī)（下称中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日(rì)，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同(tóng)债务(wù)人(rén)。目前，该(gāi)项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早已售罄(qìng)。如(rú)果该(gāi)报道(dào)属实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去(qù)了的，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为什么中国信达的(de)拍卖页面上又注明(míng)这75套(tào)房子是“未(wèi)出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房子(zi)根本没(méi)有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实(shí)了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集(jí)团早就把这75套(tào)房子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押(yā)，所(suǒ)以不能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基本都(dōu)是北京的(de)高(gāo)端(duān)人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名(míng)商业(yè)大(dà)佬也是万柳(liǔ)书院的(de)业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富(fù)人也被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回本的(de)愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关法(fǎ)律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过(guò)错，人(rén)民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查(chá)封的可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院(yuàn)解(jiě)除(chú)查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购(gòu)房款或办理(lǐ)房(fáng)产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布(bù)《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以(yǐ)司(sī)法(fǎ)解释的方式明确了(le)购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张其(qí)房(fáng)屋交付请求(qiú)权(quán)优先于建设工(gōng)程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及其他债权(quán)的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支(zhī)付了部分价款(kuǎn)的商(shāng)品房消费(fèi)者(zhě)，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款的(de)，可(kě)以适(shì)用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅不(bù)能卖(mài)出去(qù)回本，抵押的这(zhè)75套(tào)房子(zi)，还会被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫(fū)人又折兵？

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　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯(sī)”<耳钉买925银好还是999好，925银适合养耳洞吗/strong>

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国信达申(shēn)请不良债权(quán)转让(ràng)，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达(dá)已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下(xià)子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出了赫华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国金谷国际(jì)信(xìn)托有限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中国信达资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有很大(dà)规模，也没有(yǒu)很高的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集团进入(rù)北京(jīng)的第一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平(píng)米的(de)天价，成为当(dāng)时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万(wàn)科等(děng)大型知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了北(běi)京万(wàn)柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的(de)姿态杀(shā)入(rù)市(shì)场，无论是一块(kuài)块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还(hái)是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业(yè)内外(wài)震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从(cóng)这(zhè)句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手耳钉买925银好还是999好，925银适合养耳洞吗(shǒu)是当(dāng)时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平米的(de)法(fǎ)拍房，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊人(rén)的(de)36万元/平(píng)米，说明万(wàn)柳书院虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士(shì)，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团(tuán)的“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它(tā)被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后(hòu)，这个地(dì)产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多(duō)次成为(wèi)被执行人，被执行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书确(què)定(dìng)义(yì)务，中赫集团正式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到(dào)这个(gè)地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖(wā)出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅的开(kāi)发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了多(duō)元化转型，但(dàn)转型之路(lù)并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集(jí)团就(jiù)尝试过多(duō)元化业(yè)务，先后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集(jí)团(tuán)手中拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部全部(bù)股权。如(rú)果(guǒ)北京国安的(de)估值一(yī)直没(méi)变(biàn)，那(nà)么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下(xià)北京国(guó)安(ān)，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团及其实控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前(qián)中赫(hè)集团共有11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质权人包(bāo)括海金商业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东国际(jì)信托、中融信托(tuō)、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　耳钉买925银好还是999好，925银适合养耳洞吗mg alt="北(běi)京房圈大消(xiāo)息！顶级富豪，都被割了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184210996.png">

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北(běi)京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在(zài)持(chí)续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的(de)经营状况却持(chí)续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次列被执行(xíng)人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同成为被(bèi)执行(xíng)人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确(què)定义务(wù)，上述(shù)被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安(ān)，目前(qián)幸免于难。不过(guò)在实(shí)控人都成为(wèi)老(lǎo)赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又(yòu)如何能独善其身？