万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其(qí)背(bèi)后(hòu)曾(céng)宣称要做(zuò)地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人(rén)被(bèi)中(zhōng)国信达追(zhuī)债(zhài)，中(zhōng)国信达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房子早已售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那(nà)些(xiē)真正(zhèng)斥巨(jù)资购入(rù)房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业(yè)主(zhǔ)的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”人次是指什么，人次是单位吗>

　　不过事件背后，可能(néng)没你(nǐ)想象的那么简单(dān)。

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　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕(rào)的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信达(dá)在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发有限公司不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让项目(mù)”，债权总人次是指什么，人次是单位吗额高达近(jìn)47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项目(mù)的(de)处(chù)置(zhì)主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有限公司北京(jīng)市(shì)分公司（下称中国信达北分），处(chù)置(zhì)的是对北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的(de)不(bù)良债权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团有限公(gōng)司是(shì)共(gòng)同债务(wù)人。目前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达北(běi)分(fēn)讨债的故事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如(rú)果(guǒ)该报道(dào)属实，说明这些房子实(shí)际上都(dōu)是卖出(chū)去了的(de)，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什么(me)中国信达的(de)拍卖页(yè)面(miàn)上又(yòu)注明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的(de)状态呢？只能(néng)说明这些房(fáng)子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上(shàng)述内(nèi)容(róng)。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把(bǎ)这(zhè)75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的(de)顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学(xué)区房，万柳书(shū)院的业主基(jī)本(běn)都是北京的(de)高端(duān)人士，柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬也是万(wàn)柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不(bù)少中赫集团(tuán)的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已(yǐ)经支(zhī)付(fù)价款并实(shí)际占有，那么，中(zhōng)国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不(bù)良债(zhài)权(quán)回(huí)本的(de)愿望(wàng)，或将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失最大的(de)，没准还是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已经支付价款并实际占有，但(dàn)未(wèi)办理过户手续的(de)，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提出(chū)执行异议申请，请求法院(yuàn)解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要(yào)求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商(shāng)品(pǐn)房消费者权(quán)人次是指什么，人次是单位吗利保护问题的(de)批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确(què)了购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支(zhī)付全部(bù)价(jià)款(kuǎn)，主张(zhāng)其(qí)房(fáng)屋交(jiāo)付请求权(quán)优先于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及其他债权的(de)，人(rén)民法院应当(dāng)予以支持(chí)。只支付(fù)了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终(zhōng)结(jié)前已(yǐ)实(shí)际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房(fáng)子(zi)均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么(me)这笔不良(liáng)债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出(chū)去(qù)回本(běn)，抵押(yā)的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不良(liáng)债权(quán)转让(ràng)，可以追(zhuī)溯(sù)到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子(zi)公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托有限责任(rèn)公司成为了唯一(yī)股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫(hè)集团(tuán)既没有很大规(guī)模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团进入(rù)北京(jīng)的(de)第(dì)一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知(zhī)名(míng)房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京(jīng)当(dāng)年的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是(shì)每棵成本(běn)超6万的成年(nián)银杏树，还是(shì)每平米20万元(yuán)的价格，都(dōu)令(lìng)业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大(dà)华府等，现如今，它(tā)远远超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍(pāi)房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则(zé)居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定了(le)中赫集团(tuán)的(de)“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的房，拿(ná)北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行(xíng)人，被执行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖出(chū)背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根(gēn)溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务(wù)，先后(hòu)进军能(néng)源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型(xíng)的目光，放到(dào)了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从中信集(jí)团(tuán)手(shǒu)中拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那(nà)么中赫集(jí)团(tuán)拿下北(běi)京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为(wèi)什(shén)么又要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集(jí)团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目前(qián)中赫集(jí)团(tuán)共有11条(tiáo)股权(quán)出质记录(lù)。质权人(rén)包括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国际信托(tuō)、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入(rù)主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交易所(suǒ)官(guān)网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京国安足(zú)球俱乐部(bù)实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫(hè)集团和(hé)周金辉(huī)夫(fū)妇(fù)还在持续(xù)质押(yā)手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份(fèn)，但国安(ān)和中赫的经营状况却持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人(rén)，执行标的高达(dá)11亿，北京(jīng)国安也3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义(yì)务，上述被执(zhí)行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸(xìng)免于难(nán)。不(bù)过在实(shí)控(kòng)人都(dōu)成(chéng)为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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