5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然(rán)布局。数(shù)据显示(shì)，以南(nán)方和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据基(jī)金一季报统计(jì)，龙头与地方国企(qǐ)央(yāng)企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过(guò) 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基金对(duì)房地(dì)产(chǎn)的(de)配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所持(chí)有的房地(dì)产行业标的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公募(mù)所持房地产公(gōng)司市值在股票资(zī)产中的(de)占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了(le)三年(nián)来的首次回升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同步回升(公交车被C这才几天没做水，s货你是不是欠c了公交车站shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年(nián)一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股分(fēn)别为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值(zhí)占板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对于房地产的(de)投资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一季报汇(huì)总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大之列(liè)。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是(shì)复苏链上最后一(yī)环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分(fēn)化(huà)时代(dài)，一二线城市好于三(sān)四线城市(shì)。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不(bù)返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上(shàng)没有什么(me)投(tóu)资机会的。但(dàn)在(zài)这几年特殊的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了(le)一些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑是供给侧(cè)发(fā)生了更(gèng)大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一定(dìng)的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过(guò)程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民(mín)营(yíng)地产爆(bào)雷），行(xíng)业(yè)进入到供给(gěi)侧出(chū)清的(de)过(guò)程。这个过程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市(shì)占率的提(tí)升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的(de)阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个(gè)股成(chéng)为(wèi)公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从(cóng)具(jù)体的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地(dì)产类标的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间(jiān)段(duàn)恰(qià)好排名前(qián)五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名(míng)第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日(rì)成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出(chū)涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为(wèi)房地(dì)产开发(fā)与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的(de)浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约(yuē)54万(wàn)平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度(dù)十大流通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前(qián)十(shí)中，这(zhè)也(yě)是(shì)连(lián)续第(dì)三个(gè)季(jì)度他有的(de)两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还(hái)有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其(qí)当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两(liǎng)家上(shàng)海区域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安(ān)地(dì)产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季报交(jiāo)出的也(yě)是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季(jì)新杀入(rù)十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数(shù)1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人士(shì)分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受限于(yú)信用(yòng)问题或(huò)者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地(dì)力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负(fù)债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房(fáng)企(qǐ)的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资成(chéng)本(běn)不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到(dào)2023年的(de)销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存(cún)的优势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融资成本，优(yōu)质的(de)开发(fā)资源和良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资源债权债(zhài)务关系(xì)等(děng)问题，市场对(duì)民营房(fáng)开(kāi)企业(yè)的资产会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说(shuō)估值的修(xiū)复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度(dù)从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造(zào)能(néng)力，以此带(dài)来估(gū)值中枢(shū)的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的(de)概率(lǜ)比较(jiào)低，行业(yè)内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要(yào)关(guān)注将(jiāng)受益于行业集(jí)中度(dù)提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还(hái)是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头(tóu)前(qián)途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企(qǐ)在(zài)三个方面是否可以维持(chí)，首(shǒu)先是融资(zī)成本保持低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额持续提升，再次是(shì)拿(ná)地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江(jiāng)集(jí)团等(děng)房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也是(shì)机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善的房企(公交车被C这才几天没做水，s货你是不是欠c了公交车站qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两三年(nián)时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年民(mín)营(yíng)房企(qǐ)不怎么(me)投资拿(ná)地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心城(chéng)市(shì)，投资力度较大(dà)。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房(fáng)地产的(de)复苏过程中，还面临(lín)着一(yī)些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极(jí)个(gè)别城市四月环比三月相对表现较(jiào)好(hǎo)之(zhī)外，包(bāo)括(kuò)北京(jīng)、上海在内的绝大多(duō)数(shù)城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观(guān)。按照现(xiàn)在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及市场的(de)去库存(cún)压(yā)力(lì)、企业(yè)的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报(bào)冲业绩(jì)出现市场的短期(qī)反(fǎn)弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不(bù)确(què)定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地(dì)产以(yǐ)及(jí)其上下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也(yě)意味着，只有极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的(de)基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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