近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该类产品长期投资(zī)价值(zhí)，通(tōng)过(guò)观(guān)测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资(zī)产运营(yíng)情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到(dào)期后不再(zài)产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已(yǐ)包含了(le)利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配(pèi)金额比例(lì)平均(jūn)为(wèi)98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红(hóng)收益，以及基金(jīn)份(fèn)额交易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场(chǎng)价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更(gèng)有规律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基础设施资产的(de)经营(yíng)现金流，投资人通(tōng)过基金募集(jí)材料和(hé)信(xìn)息披(pī)露(lù)文件(jiàn)，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资(zī)决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对(duì)于(yú)基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资(zī)者更(gèng)具参考价值。”中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营(yíng)高(gāo)级副(fù)总监李华平(píng)也表示，根据《公开(kāi)募(mù)集基础设施证券投(tóu)资(zī)基(jī)金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基(jī)础设施基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合(hé)并后(hòu)基(jī)金年度可分配金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的(de)分红(hóng)机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认(rèn)为，从(cóng)投资角度来看，基(jī)础设(shè)施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价(jià)格反映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但(dàn)不等(děng)同于(yú)债券的固(gù)定(dìng)利息回报，而是(shì)由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取相对于(yú)投(tóu)资债(zhài)券(quàn)相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为(wèi)安(ān)”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重(zhòng)因素的(de)影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和债(zhài)券回(huí)归的(de)过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后(hòu)基金(jīn)份额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金分红前后均可(kě)以获(huò)得公平(píng)的(de)投资机(jī)会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投资者长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括(kuò)利(lì)润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资者应了(le)解(jiě)底层资产(chǎn)情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基(jī)金分红前(qián)提(tí)是本金之上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分派(pài)的是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分(fēn)派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年一切后果自负是什么意思，不然后果自负是什么意思等合同年(nián)限到(dào)期后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这(zhè)是(shì)该类(lèi)投资者应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类和产权类两大(dà)资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收(shōu)益(yì)主要包括每年(nián)的现金分(fēn)红(hóng)及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而(ér)持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的(de)分红包括了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，两者(zhě)的比率(lǜ)也是变动的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投(tóu)资(zī)收益。普通投资者在选择投(tóu)资标(biāo)的(de)时(shí)，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性(xìng)不(bù)同而形成区别。特许经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含(hán)“本(běn)金+收(shōu)益”，分(fēn)红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价(jià)值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市(shì)场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不再能产生(shēng)现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可(kě)供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期(qī)限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对(duì)于剩余期(qī)限较(jiào)长的特许(xǔ)经营(yíng)权项(xiàng)目，即(jí)使分派率相对较低(dī)，也有足够年(nián)限收回(huí)本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意(yì)，特许经营权项目的分派金额包含(hán)了(le)投(tóu)资本金，在不(bù)进行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基金份额单价(jià)随着分(fēn)派进(jìn)度逐年(nián)下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自(zì)项目(mù)剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权(quán)类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长，再加上到(dào)期后通(tōng)过对(duì)建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延(yán)长经营期(qī)限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点，多位业内人士(shì)还(hái)表示(shì)，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标，来观(guān)察(chá)和评估项目(mù)底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金相关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年(nián)报中披露的(de)经营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存(cún)在(zài)本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流(liú)量(liàng)是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对(duì)非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在(zài)相对(duì)股债市场独立的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适(shì)合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资(zī)者对(duì)经营权类的资(zī)产可以更多关注(zhù)内(nèi)部收益率的(de)高低，对产权类的资(zī)产更多关注(zhù)分(fēn)派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层(céng)资产的(de)经(jīng)营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直(zhí)接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综合实(shí)力、运营管理机构实(shí)力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，由于分红交易(yì)带来的短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加一切后果自负是什么意思，不然后果自负是什么意思此前市场(chǎng)接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时(shí)分红规(guī)模较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红(hóng)金额(é)与募集材料中披露预测进(jìn)行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及市(shì)场的(de)实际环境，对基(jī)础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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