OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如今，二级(jí)市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前几日的下跌(diē)走(zǒu)势(shì)，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易日(rì)跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技(jì)是(shì)其扩(kuò)募(mù)拟新(xīn)购入基础设施(shī)资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方(fāng)面关(guān)于(yú)停(tíng)止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时(shí)，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人(rén)相关负责人也(yě)表示，近期已同步(bù)启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司(sī)领导(dǎo)高(gāo)度重视，浦东新区(qū)国(guó)资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其实不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌并不会(huì)从(cóng)根本上影响其内外(wài)价(jià)值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技的事(shì)件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级(jí)市(shì)场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价格有所回升，最终(zhōng)报(bào)收3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市(shì)场价(jià)格(gé)表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个(gè)交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累(lèi)计(jì)涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居(jū)前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上(shàng)看，目前上市的(de)8只产业(yè)园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业(yè)园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度下(xià)跌，8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季(jì)报(bào)中已经披露(lù)张(zhāng)江光大(dà)园项目出(chū)租率有(yǒu)所(suǒ)下(xià)降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发事(shì)件，因此导(dǎo)致二级市场(chǎng)价格出现波(bō)动。”一位业内人(rén)士分析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上述(shù)人士(shì)看来，尽(jǐn)管(guǎn)出(chū)于风(fēng)险规(guī)避的原(yuán)因，最近(jìn)几个(gè)交(jiāo)易日(rì)场内资金(jīn)有所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得(dé)到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等多重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不(bù)好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位(wèi)业内人士表(biǎo)示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年(nián)内(nèi)二级(jí)市场(chǎng)跌幅较大，其(qí)实有些(xiē)隐含收益率高的产品具备(bèi)一定的投资价值，很(hěn)适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴(bàn)随着经济复(fù)苏的步伐，产业园区(qū)、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私募基金执行(xíng)董事(shì)高(gāo)如(rú)星对此表示(shì)，若张江园区最终能顺利(lì)解决招商(shāng)，平稳过度对经营现金流没有造成(chéng)大(dà)的影响，“事(shì)件性利空下(xià)调至得这(zhè)么急(jí)、这么深，加上前期本身园(yuán)区(qū)类资产就回调不少了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入(rù)受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最终解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随(suí)后5月12日(rì)晚，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础设施资(zī)产张润(rùn)大厦的(de)重要承租(zū)方之(zhī)一(yī)，目(mù)前未收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的(de)通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情(qíng)况(kuàng)，积(jī)极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出租率下降事项，一度(dù)二级市场价格出现(xiàn)回落。在随后召开(kāi)的业绩说明会中(zhōng)管理人就相(xiāng)关事项进行了解释说(shuō)明，市场信心(xīn)得到了开曼群岛属于哪个国家 开曼群岛是国家吗一定提振(zhèn)，二级市场价格(gé)表现也趋于平稳(wěn)。据了(le)解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日召开(kāi)的(de)线上(shàng)和线下的(de)扩募说(shuō)明会(huì)上(shàng)，运营(yíng)团(tuán)队表(biǎo)示了对张江(jiāng)光大(dà)园项目的信心，预计签署意向书(shū)和合同谈判中的储(chǔ)备租户正常转化后，项目出(chū)租率将得到回(huí)升。没想到(dào)仅(jǐn)过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了(le)新的(de)考验。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上述公(gōng)告引起了市场各方的广泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责人(rén)坦言(yán)，事发(fā)突然确实始(shǐ)料未及，在(zài)获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第(dì)一时间即奔赴(fù)现(x开曼群岛属于哪个国家 开曼群岛是国家吗iàn)场(chǎng)进行了沟通和核实工作(zuò)，并(bìng)同(tóng)步启动(dòng)了应急预案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应对哲库提前退(tuì)租的(de)可(kě)能事项。由(yóu)于(yú)张(zhāng)润大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募(mù)项(xiàng)目，公司(sī)领导高度重视，据悉(xī)新(xīn开曼群岛属于哪个国家 开曼群岛是国家吗)区国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈及储备(bèi)租(zū)户情(qíng)况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备租户还(hái)是比较丰富的，覆盖(gài)了(le)芯片(piàn)测试、人(rén)工智能、航天(tiān)产业、信息技术等产业(yè)客户，租赁意向面积超过了(le)2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着(zhe)手通过签(qiān)署租赁意向书来尽快锁定一些重要(yào)租户(hù)。虽然(rán)收了三个月履(lǚ)约保证金给了(le)我们(men)一些(xiē)空间(jiān)，但本着对(duì)首批扩(kuò)募、对市(shì)场负(fù)责的(de)态度，我们肯定要全力(lì)与时间赛跑，把这些面积(jī)在短期(qī)内完成去(qù)化。”相(xiāng)关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同(tóng)区域的张江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人(rén)有(yǒu)那么多储备租户，之前的(de)空置(zhì)率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关(guān)负责人(rén)解释，张江光大园一直(zhí)以(yǐ)来都坚持以市场(chǎng)化(huà)运营为导(dǎo)向(xiàng)，历史(shǐ)运营表现稳定，租户的调(diào)租和换租都属于正常情况，而(ér)这(zhè)次项目的(de)大(dà)租户退(tuì)租正好发生在市场活跃度的短期低(dī)点，目前市场情况(kuàng)已有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看到出(chū)租率下滑(huá)情况没有得(dé)到及(jí)时修复后，张江这边(biān)也作了(le)一(yī)定的资源调配和倾斜(xié)，引入了一(yī)些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大园项目(mù)在给租(zū)户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平等方面也有一些差异化(huà)，张(zhāng)润(rùn)大厦多是两千多平的大(dà)平(píng)层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江(jiāng)光大园单层以(yǐ)一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物(wù)业。租户自身也会有诉(sù)求，也会根据(jù)自(zì)身需求和预算挑选区域内(nèi)的(de)不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以(yǐ)后，新老资(zī)产的(de)管理人都变成了一家，后续(xù)我们在资源共享和联合营销方面能更加充(chōng)分(fēn)发挥协同效应，相信可以做得更(gèng)好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的(de)定位和展望，相关负责(zé)人表示，张江集(jí)团和张江高科(kē)目(mù)前在管资产约五百万(wàn)方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实(shí)现(xiàn)打(dǎ)造(zào)张江园(yuán)区(qū)产业空间(jiān)资产上市平台(tái)目标的坚(jiān)实后盾和储备(bèi)资源。“我们非常(cháng)重视(shì)张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资本(běn)平台和(hé)它未来的(de)发展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募是我们实现基(jī)金扩容的第一步，也是至(zhì)关重(zhòng)要的(de)一步(bù)，眼(yǎn)下我们可(kě)能面临了(le)一些突发情况需要解(jiě)决，但是这和我们在张江科学城这三十年建设发展过程中(zhōng)所(suǒ)经历的相比，只能算(suàn)是一个非常小的插曲。我们(men)有信心排除万难，尽一切(qiè)可能(néng)化(huà)解当前突(tū)发事件的(de)所有负面影响，维持预(yù)期和(hé)市场的(de)信(xìn)心。”

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