文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作(zuò)会(huì)议提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行(xíng)现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的(de)不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会，这是房地产从大开发时代步入(rù)高质(zhì)量发(fā)展阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房老(lǎo)百姓的(de)最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时(shí)代，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二(èr)次房改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机(jī)制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如(rú)果按照经济规律办事，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售(shòu)制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制(zhì)对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房的风(fēng)险。从(cóng)行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于(yú)落实(shí)中央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制度(dù)怎么来的(de)？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商(shāng)品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一(yī)般有严格(gé)的监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目(mù)获得政府批(pī)准(zhǔn)后才可(kě)以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样在(zài)支(zhī)付完首付款后从银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度(dù)在完全交(jiāo)房前进行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度(dù)是需(xū)要(yào)严格的资金监管、分期(qī)支(zhī)付以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没(méi)有(yǒu)这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平，所(suǒ)以不(bù)如(rú)借(jiè)机(jī)取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现(xiàn)在(zài)中国(guó)住(zhù)房进入存量(liàng)时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当(dāng)然这(zhè)需要配套房(fáng)企债务(wù)重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回(huí)归实体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营(y2100是平年还是闰年，2100是平年还是闰年最佳答案íng)销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的(de)本(běn)质是向善，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例(lì)外(wài)，老百姓买房子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会(huì)长治久安(ān)、行业企业(yè)健康发展的重大措(cuò)施。在当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发(fā)展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率(lǜ)等进(jìn)行(xíng)过长期系统的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是(shì)地产行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)孕(yùn)育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香港还未推行公共(gòng)房屋(wū)制(zhì)度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的(de)需求是相当高，不过大多(duō)数居民的(de)储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼(lóu)宇出租(zū)是中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不(bù)少地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民(mín)数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办(bàn)立(lì)信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的(de)见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家2100是平年还是闰年，2100是平年还是闰年最佳答案的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的(de)房产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房(fáng)的资金压(yā)力，加(jiā)速(sù)了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商(shāng)的资金(jīn)问题，降低投(tóu)资风险，在当时可(kě)谓是(shì)“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时中国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地解决(jué)了核(hé)心(xīn)的住房供不应求(qiú)的问(wèn)题，使房市发(fā)展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动(dòng)了中国(guó)香港楼市几十(shí)年繁(fán)荣(róng)，但(dàn)期间也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情(qíng)况(kuàng)，但(dàn)监管部(bù)门不断(duàn)完(wán)善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要(yào)求开(kāi)发商在预售前，确(què)保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资(zī)金需(xū)放入律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行(xíng)在银行(xíng)开设的(de)信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开发商操(cāo)作等采取全(quán)透(tòu)明化机制，且银(yín)行的责任(rèn)上(shàng)升，如(rú)出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完(wán)工(gōng)。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国(guó)内地面临住房需求(qiú)大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工(gōng)业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才(cái)能(néng)进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租(zū)养房”的福利(lì)分房制(zhì)度(dù)，住(zhù)房(fáng)市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福(fú)利分房制度也出(chū)现了分(fēn)配(pèi)不公(gōng)、效率低(dī)、配套差等问题，因(yīn)此福(fú)利分房制度(dù)不(bù)再适用(yòng)于当(dāng)时(shí)的国情。叠加房地产市场(chǎng)面(miàn)临商品房的需(xū)求量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入(rù)中国(guó)香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国(guó)香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房建设(shè)的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社会化(huà)的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计(jì)划经济(jì)下的(de)福利分(fēn)房转向市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发(fā)时(shí)间周期长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地(dì)开始房(fáng)改货币(bì)化，中国人(rén)民银(yín)行等多方迅速出(chū)台(tái)相关的信贷(dài)政(zhèng)策(cè)，支持购房(fáng)者(zhě)，极大作用推动了(le)房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成契(qì)合中国内地的商品(pǐn)房预(yù)售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在(zài)建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预(yù)先出售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付(fù)定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房地(dì)产开发商办(bàn)理预(yù)售许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的(de)形式一次(cì)性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国(guó)香港(gǎng)的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市场商品房供应，推(tuī)动了(le)城(chéng)镇化(huà)发展进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了房地(dì)产市场快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居(jū)住水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居到基(jī)本适居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大(dà)进步，数(shù)十年时间(jiān)走完发(fā)达(dá)国家几百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅存(cún)量从不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房(fáng)套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了(le)中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发(fā)展。中国内(nèi)地房地产历(lì)经二(èr)十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房(fáng)地(dì)产企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也成(chéng)为(wèi)拉(lā)动中国内地(dì)经(jīng)济高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动的上下(xià)游产业(yè)链特别(bié)长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房(fáng)地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地产对金(jīn)融、批(pī)发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的(de)投资(zī)占全社会(huì)固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发投资(zī)占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银(yín)行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等(děng)通道业(yè)务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存(cún)量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积(jī)违(wéi)约，将导致(zhì)银行不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市(shì)值测(cè)算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为(wèi)62.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市(shì)值(zhí)的比例较高，主要是因(yīn)为住房市(shì)值高，以及中国资本市(shì)场发(fā)育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制(zhì)背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存在，当(dāng)前的(de)负面(miàn)效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待(dài)期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、房产证延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款合同是两个独立(lì)的合同(tóng)关(guān)系(xì)，如果开发商发(fā)生违(wéi)约，购(gòu)房(fáng)者只能(néng)根据购房(fáng)合(hé)同(tóng)向开发商(shāng)主张权力，但依旧需(xū)要(yào)根据按(àn)揭贷款合同按时(shí)向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担(dān)的风险较大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和(hé)购(gòu)房(fáng)者对(duì)行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭贷款的(de)发(fā)放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订的预(yù)售合同和按揭合同(tóng)，已经从银(yín)行(xíng)获得房款，如果购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由银行承担，银(yín)行将面临较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确(què)规定了开发(fā)企业(yè)预售商品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用(yòng)于有(yǒu)关的(de)工程(chéng)建(jiàn)设，商(shāng)品房预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管的(de)具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统(tǒng)一的预售(shòu)资金(jīn)监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管(guǎn)资(zī)金比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等城市则按照项目(mù)的(de)建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目(mù)工(gōng)程总额报价计算(suàn)重(zhòng)点资金(jīn)。而(ér)事实是(shì)，不少购房(fáng)款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户(hù)资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开(kāi)发(fā)时代的高(gāo)周2100是平年还是闰年，2100是平年还是闰年最佳答案转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获得监管账户拨付(fù)资金，再(zài)由(yóu)工程方将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需。通(tōng)过这(zhè)些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调(diào)资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房预售制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或(huò)预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付(fù)的预付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或(huò)按工程进度分期(qī)支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般(bān)采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进(jìn)度逐渐发(fā)放(fàng)，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的(de)保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由(yóu)政府或(huò)第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房(fáng)者支(zhī)付的(de)房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购房(fáng)者提供一(yī)定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房(fáng)定(dìng)金一(yī)定期(qī)限内无条件返还，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余(yú)房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资(zī)金(jīn)由第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付环(huán)节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或(huò)首付外(wài)，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不(bù)承担任何责(zé)任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银(yín)行根据工程(chéng)进度向开(kāi)发商提(tí)供(gōng)一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益(yì)，银(yín)行(xíng)有充分(fēn)动(dòng)机监(jiān)管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部(bù)门经(jīng)审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭(píng)证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国(guó)开发商在(zài)项目(mù)获批(pī)后即可(kě)预售房屋(wū)。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧的(de)定金并进行预(yù)约公证，签订合同(tóng)后定(dìng)金退还。如由(yóu)于(yú)任何原因不能购(gòu)买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购房者需支(zhī)付公(gōng)证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采(cǎi)取按工期(qī)支付房款的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体(tǐ)支(zhī)付(fù)节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说(shuō)，支付(fù)节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公(gōng)司针对期(qī)房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大(dà)延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律师严格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产(chǎn)、资(zī)金(jīn)、合同等(děng)各个(gè)环(huán)节，各环节(jié)内容(róng)确认(rèn)无误后签(qiān)订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，当(dāng)开发商(shāng)出现财(cái)务、经营问题(tí)时(shí)，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难(nán)追回(huí)。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同(tóng)签订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采取按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验(yàn)验(yàn)收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师(shī)监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即(jí)资金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经过(guò)两(liǎng)道(dào)关口，有利于(yú)保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束(shù)后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付(fù)定(dìng)金超过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保(bǎo)全(quán)措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房(fáng)合同时(shí)，开发商向金融机构或指定(dìng)保证(zhèng)机构或保险机(jī)构签订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应(yīng)的保(bǎo)证金证明书交付给(gěi)购房者。除定(dìng)金外，其他预(yù)先支付的(de)购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发(fā)商需向购房者赔(péi)付(fù)违约金(jīn)，一般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付(fù)最(zuì)多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余房款在(zài)交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者(zhě)违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门(mén)项(xiàng)目资(zī)金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权(quán)合同以及订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的首(shǒu)付(fù)及(jí)印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房(fáng)付(fù)款(kuǎn)流程做了(le)统一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的(de)增(zēng)加而增(zēng)加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金(jīn)与付款会存入(rù)银行专门的(de)项目资金账户(hù)，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期(qī)来(lái)看(kàn)，当前房地产到了政策(cè)出手临(lín)界点，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚(gāng)需和改善型(xíng)需求的(de)支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工(gōng)具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现在起，对(duì)还在正常(cháng)运转的房企包括民(mín)营企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分估(gū)计(jì)形势复(fù)杂性和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结(jié)至房屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签(qiān)订(dìng)合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护购房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立(lì)于(yú)开(kāi)发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部(bù)门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比(bǐ)超过(guò)1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道(dào)能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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