导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入(rù)大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是中国(guó)房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断(duàn)中国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国(guó)地(dì)产存量极度过剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人(rén)口普查(chá)调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它(tā)与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因素密(mì)切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达(dá)国(guó)家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套(tào)住(zhù)宅(zhái)，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中(zhōng)国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不(bù)平衡，是因(yīn)为(wèi)户均一套房无法(fǎ)满足(zú)流动人(rén)口的租(zū)赁(lìn)和置业需求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口，流(liú)动人口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了(le)额外的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一(yī)套房，中国未来地产(chǎn)仍有四(sì)大新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模(mó)缩小，一(yī)人户(hù)、两人户(hù)占比不(bù)断(duàn)增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势(shì)将延(yán)续，带来(lái)新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化日(rì)益明显，区(qū)域经济资源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入，人(rén)口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达(dá)国家有着(zhe)不小差距，“住上(shàng)更大(dà)房(fáng)子”的改善性(xìng)需求正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国(guó)地产步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么(me)当下(xià)房地产(chǎn)大(dà)分化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同(tóng)区(qū)域板块之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还(hái)是供需(xū)平衡(héng)，或是仍然存在(zài)不(bù)足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量(liàng)数据并未公布，我们(men)无法(fǎ)直接知(zhī)晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答(dá)当前(qián)的房子是否真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来房(fáng)地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量过剩的(de)直观(guān)判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布(bù)会(huì)上，负(fù)责人对外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多(duō)万处(chù)市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市(shì)场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的(de)城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意味(wèi)着人人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅(j聚丙烯和聚乙烯有什么区别，二聚环戊二烯ǐn)与(yǔ)房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密(mì)切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不(bù)能完全反映(yìng)出(chū)城(chéng)镇居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅(zhái)的测算思(sī)路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅(zhái)主(zhǔ)要分(fēn)两大(dà)类(lèi)，一(yī)类是商品住宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接公布，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是(shì)居(jū)民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中国(guó)居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得(dé)到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前(qián)缺(quē)乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有(yǒu)统计数据(jù)，大致测算得到(dào)中国存量房地产套数(shù)，并进一步推(tuī)算中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销售中期(qī)房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去除(chú)商品住(z聚丙烯和聚乙烯有什么区别，二聚环戊二烯hù)宅(zhái)累计(jì)销售套数(shù)里的期房销售，得到(dào)商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装(zhuāng)修(xiū)的时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。聚丙烯和聚乙烯有什么区别，二聚环戊二烯>

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算(suàn)中国城镇居民(mín)拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示中国城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其(qí)他住宅(zhái)和购买(mǎi)二手房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过去(qù)十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们(men)估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市(shì)场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住(zhù)宅(zhái)来满足(zú)因人口(kǒu)流动、居民(mín)换房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因(yīn)此(cǐ)，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美国(guó)、英国(guó)和日本的住宅套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造(zào)成人口净流入地的住宅市(shì)场供不应求(qiú)，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会(huì)占据两套房(fáng)，在(zài)高房价的大城市租(zū)赁一套(tào)房(fáng)，在房价(jià)较低的(de)县城购买一套(tào)房(fáng)。所以说户均一套房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人口的租(zū)赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问(wèn)题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住(zhù)户的(de)生活带来了(le)很大的不便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的(de)家庭(tíng)没有(yǒu)独(dú)立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类(lèi)上(shàng)世(shì)纪(jì)修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅为一居(jū)室和二居(jū)室，户型偏(piān)小。其中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来(lái)地(dì)产的(de)需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房(fáng)进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)不足19平(píng)方米，不及(jí)全(quán)国人(rén)均水平(píng)的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人(rén)均住宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平方米的(de)家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若(ruò)按这个(gè)标(biāo)准算(suàn)的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的(de)人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差(chà)距(jù)将(jiāng)变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未(wèi)来地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自(zì)于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人(rén)口(kǒu)数(shù)不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭(tíng)化趋(qū)势将继续延续，导致户(hù)数会因(yīn)户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济(jì)发(fā)展带来(lái)的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资(zī)源和生产(chǎn)要素(sù)逐(zhú)步向经济(jì)带、都市圈中心城市流(liú)入，区域(yù)经济资源分配的(de)再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改善性(xìng)需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时(shí)间(jiān)为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会(huì)进(jìn)一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业(yè)管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于(yú)中小户(hù)型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望(wàng)提高生活(huó)品(pǐn)质(zhì)，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平(píng)有着(zhe)密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经济发展水(shuǐ)平的(de)提高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，这(zhè)种分化不(bù)单局(jú)限于城市能级之(zhī)间差(chà)异，优质(zhì)小区(qū)和(hé)老旧二手房之间的差(chà)异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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