文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住房和城乡(xiāng)建设(shè)工作会议(yì)提出“有条件(jiàn)的可(kě)以进行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实力的别建了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是房地(dì)产从大开发(fā)时(shí)代(dài)步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)，长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风(fēng)险。从个(gè)人层面看，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常(cháng)不公(gōng)平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助(zhù)于(yú)落实(shí)中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什(shén)么(me)建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制度怎么(me)来的(de)？国外(wài)什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺(quē)，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预(yù)售制度。其实(shí)，当前(qián)世界不(bù)少国家存(cún)在(zài)预(yù)售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付(fù)完首付款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而(ér)是(shì)根据开(kāi)发(fā)商工程进度在完全交(jiāo)房前进行(xíng)分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严(yán)格(gé)的资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚(fá)措施(shī)作为保障(zhàng)的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如(rú)借(jiè)机取消预售制度(dù)，以后改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预(yù)售制度有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国住房进入(rù)存(cún)量(liàng)时代(dài)，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚(chéng)信(xìn)，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业(yè)的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能(néng)例(lì)外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健(jiàn)康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研(yán)究。（参考后(hòu)来形成的(de)专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金(jīn)周转期长等问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育(yù)而生(shēng)。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于(yú)木(mù)屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的(de)需求是相当高，不(bù)过大(dà)多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄厚的(de)资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系(xì)列问题，不(bù)少地产商开(kāi)始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一(yī)经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数量有所增(zēng)加，开发商(shāng)资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海(hǎi)上(shàng)驳(bó)运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到的见解，在(zài)努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字(zì)详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分(fēn)层(céng)价(jià)格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一(yī)个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了(le)自己的房(fáng)产。这(zhè)种方(fāng)式(shì)减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低投(tóu)资(zī)风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住(zhù)房(fáng)供不(bù)应(yīng)求的问题(tí)，使房市发展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动了(le)中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立(lì)健全(quán)的监(jiān)管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度(dù)的监(jiān)管，即要求开发商(shāng)在预售前(qián)，确(què)保地(dì)价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目(mù)完成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时需(xū)律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取全(quán)透明化(huà)机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十(shí)年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调(diào)基础(chǔ)建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套问题，才能(néng)进一步(bù)推进城市化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房制度，住(zhù)房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用于当时(shí)的(de)国(guó)情。叠加房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场面临商(shāng)品房的(de)需求(qiú)量大，而社(shè)会缺少大型房地(dì)产开发商(shāng)，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产(chǎn)市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出(chū)台(tái)《关(guān)于进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加(jiā)快(kuài)住房(fáng)建设(shè)的通知》文件，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的(de)住(zhù)房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的(de)福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用(yòng)预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期(qī)长的(de)两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项(xiàng)目(mù)的(de)开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发(fā)模式，住房(fáng)供应速(sù)度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形成(chéng)契合(hé)中国内地的商品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)。预售(shòu)制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付(fù)定金(jīn)或房(fáng)款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国(guó)内地(dì)实践(jiàn)过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购(gòu)房者需(xū)要一次性付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿(ná)到(dào)了全(quán)部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国(guó)香港的按照工程(chéng)进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内地的开发(fā)商(shāng)而言，预(yù)售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实(shí)存(cún)在

　　作为中国(guó)内地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要(yào)方式(shì)，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同(tóng)时增加市场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展进(jìn)程。预(yù)售制在过(guò)去(qù)20多年对中国内地(dì)房地(dì)产市场的稳步(bù)发展起(qǐ)到了(le)重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基(jī)本(běn)适居(jū)，住(zhù)房事(shì)业取得巨大进(jìn)步，数十年(nián)时间走完发(fā)达国(guó)家(jiā)几百年城(chéng)镇(zhèn)化路(lù)程(chéng)。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成(chéng)为(wèi)中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最(zuì)主要方式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)历(lì)经(jīng)二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资(zī)完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复(fù)合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有(yǒu)、从国(guó)企(qǐ)先(xiān)行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的(de)2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中(zhōng)国内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地产带(dài)动的(de)上下游产业链特(tè)别(bié)长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动(dòng)的投(tóu)资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银(yín)行(xíng)各项贷款余(yú)额(é)的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托等通(tōng)道(dào)业务，占比超(chāo)过三分(fēn)之一。从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)融资存(cún)量(liàng)占(zhàn)社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积(jī)违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民(mín)财富效应渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市(shì)值测(cè)算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德(诞辰是指活人还是死人，诞辰和生日的区别dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债(zhài)房市值(zhí)的(de)比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中国资(zī)本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低(dī)，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看(kàn)，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险。比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开(kāi)发(fā)商(shāng)之间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开(kāi)发商主张权(quán)力(lì)，但依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷(dài)款合同按时(shí)向银行进行(xíng)贷(dài)款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和(hé)购(gòu)房者对行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融(róng)层面看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或(huò)经营不(bù)善，出现资(zī)金链断裂(liè)等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过(guò)与购(gòu)房(fáng)者签(qiān)订的预(yù)售合(hé)同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短期(qī)不能还(hái)款等，则风险完全由银行(xíng)承担(dān)，银行(xíng)将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的预售监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预(yù)售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重(zhòng)点监管资(zī)金比例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积(jī)或(huò)者项目工程总额报价(jià)计(jì)算重点资金。而事(shì)实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或(huò)进(jìn)入(rù)监管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么(me)，监(jiān)管账户(hù)资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调(diào)预(yù)售款监管账(zhàng)户资(zī)金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获(huò)得监管账户拨付资(zī)金，再(zài)由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间流(liú)动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供(gōng)了资金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环(huán)高周转模式，但一定程度(dù)上把风(fēng)险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　诞辰是指活人还是死人，诞辰和生日的区别trong>1）预付款保护(hù)：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式(shì)支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预(yù)售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方(fāng)式，一(yī)是期房由政(zhèng)府或(huò)第三方验收合格并提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房(fáng)者支付的房(fáng)款。二是开发商(shāng)为购(gòu)房者提供一定的(de)保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋(wū)交付(fù)后通过(guò)按揭贷款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公(gōng)司(sī)的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进(jìn)度向开发商提供一(yī)定比例的(de)贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)直接(jiē)损害银(yín)行(xíng)利益，银行有充分动机(jī)监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门(mén)经审查后发放的(de)验收(shōu)凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向银行(xíng)得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建(jiàn)造(zào)工期进度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获(huò)批后即可预(yù)售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预约(yuē)公(gōng)证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金退(tuì)还。如由(yóu)于任何原(yuán)因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照德国(guó)法(fǎ)律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易(yì)税，分(fēn)别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期(qī)支(zhī)付房款的制(zhì)度(dù)，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者可(kě)在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏(zòu)分多(duō)次(cì)发(fā)放(fàng)贷(dài)款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后(诞辰是指活人还是死人，诞辰和生日的区别hòu)，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房设(shè)计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的(de)功(gōng)能是(shì)当房屋(wū)出现(xiàn)重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房(fáng)者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的房产、资(zī)金(jīn)、合同等各个环(huán)节，各环(huán)节内容确(què)认无误后签(qiān)订首(shǒu)付交换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财(cái)务、经营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支(zhī)付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监管极(jí)为严格，资(zī)金(jīn)也由律师监(jiān)管，在确认(rèn)工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前(qián)经(jīng)过两(liǎng)道(dào)关口(kǒu)，有利(lì)于保障(zhàng)购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社(shè)会上“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一一(yī)部规范期房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金(jīn)超(chāo)过5％或(huò)超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律要求开发(fā)商(shāng)必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房合同时，开(kāi)发商向金融(róng)机构或指(zhǐ)定保证机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订(dìng)定金保证委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定(dìng)金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将相应的(de)保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其(qí)他预先支(zhī)付的(de)购(gòu)房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护。若开发(fā)商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书(shū)向金融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔(péi)付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前(qián)只需支付(fù)最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者(zhě)违约(yuē)可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度(dù)支付，所有资(zī)金进(jìn)银(yín)行专门项目(mù)资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统(tǒng)一(yī)的选购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡(pō)期房同(tóng)样(yàng)采取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细(xì)规定，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完(wán)工、框架(jià)完工(gōng)、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照(zhào)工程进度(dù)放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此后(hòu)购房者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需(xū)求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融(róng)工具支(zhī)持。另一方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正常运(yùn)转的(de)房(fáng)企包括民(mín)营企业(yè)，加大支持力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并购(gòu)重组整个行(xíng)业，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定(dìng)金环(huán)节，建(jiàn)立开发(fā)商违约后定金(jīn)保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大(dà)延期以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情况提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按(àn)工程进度(dù)付款机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机制，充分(fēn)保护(hù)购房者的(de)权(quán)益。资金监管环(huán)节(jié)，引(yǐn)入独立于(yú)开发商、银行的第三(sān)方(fāng)资金监管机(jī)构，或由政府相(xiāng)关部(bù)门(mén)直接(jiē)监(jiān)管，以此防止资(zī)金(jīn)挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开发(fā)商应对房(fáng)屋质量问题全(quán)权负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售(shòu)制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。另一(yī)方面，取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的(de)不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根(gēn)本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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