近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例(lì)接近(jìn)99％。

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)等指标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到(dào)期后不再产(chǎn)生现金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分红(hóng)目前已包(bāo)含了利润分配和(hé)本(běn)金的归还，在(zài)选择投(tóu)资(zī)标的(de)时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供(gōng)分配金(jīn)额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人对此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份额交易(yì)价格的(de)变化。基金(jīn)份额二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)来自基础设施资产的(de)经营现金流(liú)，投资人通过(guò)基金(jīn)募集材料和信息披(pī)露(lù)文(wén)件，结(jié)合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价(jià)格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份额持(chí)有(yǒu)人实际(jì)获得的现金收益，对(duì)于长期投(tóu)资者更具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根据(jù)《公开募集基(jī)础设(shè)施(shī)证券(quàn)投资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认为，从投(tóu)资角度(dù)来看，基础设施(shī)公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级(jí)市场(chǎng)价格反映这类产品“股性(xìng)”的(de)一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分红类似(shì)于(yú)债(zhài)券派息，但不等(děng)同于(yú)债券的(de)固定(dìng)利息回报(bào)，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富12岁小女孩拔萝卜怎么拔，拔萝卜又叫又疼的过程了机构投资者的投资(zī)品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取相对(duì)于投资债券相对高的(de)收益性，在有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到(dào)投(tóu)资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红(hóng12岁小女孩拔萝卜怎么拔，拔萝卜又叫又疼的过程)水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级(jí)市(shì)场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成率不达预(yù)期，一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格(gé)波动受多(duō)重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期(qī)经(jīng)济预期(qī)恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈现(xiàn)向股票(piào)和债券回(huí)归(guī)的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经济(jì)活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份(fèn)额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调(diào)减金额(é)根据单位基金份额(é)的(de)分(fēn)红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红(hóng)前后基金份额净值变化的(de)修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品的特性，关注二(èr)级市(shì)场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权(quán)分(fēn)红(hóng)包括利润(rùn)分配和本金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者应(yīn12岁小女孩拔萝卜怎么拔，拔萝卜又叫又疼的过程g)了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前(qián)提是本金之上的增值部(bù)分(fēn)不(bù)同，特许经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期(qī)间的“分(fēn)红(hóng)”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准确(què)，分派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部(bù)分，两(liǎng)个(gè)部分之间的比例(lì)是变(biàn)动的(de)，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差异(yì)很大，大(dà)多数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持(chí)续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到期后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益主要包括(kuò)每(měi)年的现金分红及资产增值的(de)收益，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年(nián)的现金分红。其(qí)中，特许经营(yíng)权类资产的分(fēn)红(hóng)包括(kuò)了利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是(shì)变动的(de)，对特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也表示，从细分(fēn)来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形(xíng)成(chéng)区别。特(tè)许经营权类的(de)公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的价(jià)值(zhí)增(zēng)值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二(èr)级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)认为，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营项目(mù)在(zài)经营权到(dào)期后不再能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因(yīn)此(cǐ)将可(kě)供分配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较短的(de)特许经营项(xiàng)目(mù)，通(tōng)常具(jù)备更高的(de)分派率水平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得(dé)收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了(le)投资(zī)本金，在不(bù)进行扩(kuò)募的情(qíng)况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下(xià)降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期(qī)限产生的(de)现金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目(mù)相比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上(shàng)到(dào)期(qī)后通过(guò)对建(jiàn)筑(zhù)的(de)更新改造或(huò)补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产投资属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估(gū)项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点，多位业内人(rén)士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评(píng)估项目(mù)底层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指标有两(liǎng)个(gè)：一(yī)是年(nián)报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二者存(cún)在本质性区(qū)别。经营活动产生的现金净(jìng)流量(liàng)是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金(jīn)流(liú)，基于企(qǐ)业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利(lì)润表的(de)项目(mù)进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择(zé)，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立(lì)的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对(duì)经营权类(lèi)的(de)资产可以更多关(guān)注内部收益率(lǜ)的(de)高(gāo)低，对(duì)产(chǎn)权类的资产更多(duō)关注(zhù)分(fēn)派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资(zī)产(chǎn)运营情况直接(jiē)影响投(tóu)资回报(bào)，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注(zhù)有基(jī)本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明(míng)显、同时分红规模(mó)较(jiào)为(wèi)可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年(nián)的可供(gōng)分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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