OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的(de)影(yǐng)响仍未停歇(xiē)。霍元甲的师傅是谁，李小龙的师父是谁啊>

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续(xù)此前几日(rì)的(de)下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日(rì)跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾(céng)发布公(gōng)告(gào)，紧急回(huí)应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦的(de)重要承租(zū)方(fāng)之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注(zhù)哲库科技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)相关负责人也表示，近期已同步(bù)启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极应对(duì)哲库提前退(tuì)租的可(kě)能(néng)事(shì)项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人(rén)士表(biǎo)示，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT近(jìn)期市场波动较(jiào)大，但其(qí)实不动(dòng)产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期(qī)出(chū)租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内(nèi)外价值，投(tóu)资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技的事(shì)件继(jì)续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低(dī)开，此后二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格(gé)开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大(dà)到8.30％，随后价格(gé)有所(suǒ)回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响(xiǎng)，华(huá)安张江(jiāng)光霍元甲的师傅是谁，李小龙的师父是谁啊大园(yuán)REIT最近几个交易日(rì)二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市(shì)以来，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前(qián)列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上市的8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇(shé)口产业园(yuán)REIT微幅(fú)上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度(dù)下(xià)跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披(pī)露张江光大园(yuán)项目出租率有所下降，如今拟扩募的(de)项目又遭(zāo)遇突发事件(jiàn)，因此(cǐ)导(dǎo)致二级市场价格出(chū)现波动。”一(yī)位业内人(rén)士分析(xī)称。

　　不过，在上述(shù)人(rén)士(shì)看(kàn)来，尽管出于(yú)风(fēng)险规避的原因，最近几个交易日(rì)场内资金有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下(xià)跌(diē)并(bìng)不会从根(gēn)本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二级市场价(jià)格下跌，风险也得(dé)到一定释放，但是价格涨跌(diē)会受到基(jī)本面、情绪面等(děng)多重因素影响，不好判断价格是不(bù)是(shì)已经(jīng)完全触(chù)底。

　　此外(wài)，还有一位(wèi)业内人士表示，今年(nián)整体REITs市场(chǎng)表现低(dī)迷，不少产品(pǐn)年内二级市场(chǎng)跌幅较大(dà)，其实有些(xiē)隐(yǐn)含收益率高的(de)产品具备一定的(de)投(tóu)资价值，很(hěn)适合(hé)稳健类投资者。此外(wài)，伴随着经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一(yī)定的(de)投资价值。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰(chí)私(sī)募基(jī)金执行董事高如星对(duì)此表(biǎo)示，若张(zhāng)江园区最终能顺(shùn)利解决招(zhāo)商，平(píng)稳过度(dù)对经营现金流没有造(zào)成大(dà)的(de)影响，“事件性利(lì)空下调(diào)至得这(zhè)么急、这么深，加上前期本身(shēn)园区类资(zī)产就回(huí)调不少了，这(zhè)就是黄(huáng)金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到租(zū)金收入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关(guān)于(yú)停止执行(xíng)已签(qiān)租赁协议的(de)通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权(quán)益人(rén)将(jiāng)继(jì)续密切关(guān)注哲库(kù)科技(jì)后续(xù)情况(kuàng)，积(jī)极做好(hǎo)相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的(de)张(zhāng)江光大(dà)园项目出(chū)租(zū)率下降事(shì)项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管理人就相关事(shì)项(xiàng)进行(xíng)了解释说明，市(shì)场信心得到了一定(dìng)提振，二级市(shì)场价(jià)格表现也趋(qū)于(yú)平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召(zhào)开的线上和线(xiàn)下的(de)扩(kuò)募说明会上，运营团队表(biǎo)示了对张(zhāng)江光大园项目的信心，预计(jì)签署(shǔ)意向书(shū)和合同(tóng)谈判中的(de)储备租户正常转化(huà)后，项目(mù)出租率将得到回升。没想到仅过了(le)不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新(xīn)的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责(zé)人(rén)坦言，事发(fā)突(tū)然确(què)实始料未及(jí)，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技(jì)消息(xī)的(de)第(dì)一时间即(jí)奔赴现场进(jìn)行了沟通和核实(shí)工作，并同步启动了应急预案(àn)，排(pái)摸储备(bèi)租户(hù)，积极(jí)应对哲(zhé)库提前(qián)退租的(de)可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司(sī)领(lǐng)导高度重视，据悉新(xīn)区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户(hù)情况(kuàng)，相关负责(zé)人介绍说(shuō)，目(mù)前储备(bèi)租户还是比较丰(fēng)富的(de)，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业(yè)、信息技术等产业客户(hù)，租赁(lìn)意向面积超过(guò)了2万方(fāng)。从意向(xiàng)储备(bèi)转化(huà)为(wèi)实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们(men)正在着手通过签署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一(yī)些重要租(zū)户。虽然收了三个月履(lǚ)约保(bǎo)证金给了(le)我(wǒ)们一些空间，但本着对首批(pī)扩募、对市场负责的态度(dù)，我们肯(kěn)定(dìng)要全力(lì)与时间赛(sài)跑，把(bǎ)这些面积在短(duǎn)期内完成(chéng)去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目一季(jì)度末也有将(jiāng)近30％的(de)空(kōng)置率，原始权益人有那么(me)多(duō)储(chǔ)备租户，之前的(de)空(kōng)置率为何未能(néng)得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光(guāng)大园一直以来都(dōu)坚持以市(shì)场化运营为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户(hù)的调租和换租都属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租户退租正好发生在市场(chǎng)活(huó)跃度的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在看到出租率下滑情况没有(yǒu)得到及时修(xiū)复后(hòu)，张江这边也作了(le)一定的资源(yuán)调配(pèi)和倾斜，引入了一(yī)些储(chǔ)备租(zū)户。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大厦和张江光(guāng)大(dà)园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租(zū)金水平等方面也(yě)有一(yī)些差异(yì)化，张(zhāng)润(rùn)大厦多(duō)是两千多平的大平层，楼的成新度高(gāo)一些(xiē)，单价(jià)也贵一些，张江光大园单层以一(yī)千平(píng)的(de)面积为主，还有一些独栋形态的(de)物业。租(zū)户自(zì)身也会有诉(sù)求(qiú)，也会根据自身需求和预算挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完(wán)成以后，新老资产的管(guǎn)理人都变(biàn)成了一(yī)家，后续我们在资源共享和(hé)联合营销方面能更加充分发挥(huī)协同效应，相(xiāng)信可以做得更好(hǎo)。”上述负(fù)责人补充(chōng)说道(dào)。

　　最后(hòu)谈(tán)及对(duì)于张江(jiāng)REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人表示(shì)，张江集团和张江高科目前在管资产约五百万(wàn)方(fāng)，还有一(yī)些(xiē)其他在(zài)开发的储备项(xiàng)目，这(zhè)些都(dōu)将成(chéng)为张江REIT实现打造(zào)张江(jiāng)园区产业(yè)空间(jiān)资产(chǎn)上市(shì)平(píng)台目标的坚(jiān)实后盾(dùn)和储备资源。“我们非(fēi)常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未来(lái)的发展(zhǎn)。”相关负责(zé)人表示，“这(zhè)次扩募是我(wǒ)们(men)实现(xiàn)基(jī)金扩容(róng)的第一步，也是至(zhì)关重要的(de)一步，眼(yǎn)下(xià)我们可能面临了一些(xiē)突发情(qíng)况需要(yào)解决，但是这和我们(men)在(zài)张江科学城这三(sān)十年(nián)建(jiàn)设发展过程中所经历的相比(bǐ)，只能算是一个(gè)非常小的插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽一切(qiè)可能化解(jiě)当前突发事件(jiàn)的(de)所有负面影(yǐng)响(xiǎng)，维(wéi)持(chí)预期和市场的信(xìn)心。”

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