文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住房和城乡建(jiàn)设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时代步(bù)入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也(yě)是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。以后一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天(tiān)经地(dì)义(yì)。当然二(èr)次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效(xiào)机(jī)制，长效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。如果按照经济(jì)规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大(dà)家想想，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能交付的风险。从个(gè)人(rén)层(céng)面看，预售制(zhì)对购房(fáng)者非(fēi)常不公(gōng)平(píng)，比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样有助于(yú)落实(shí)中央房住不炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单(dān)科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售最早源于(yú)中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发(fā)商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前(qián)世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的(de)监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后(hòu)并(bìng)非像中国一样(yàng)在(zài)支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷(dài)款支(zhī)付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据(jù)开发商工(gōng)程进度在完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需(xū)要严(yán)格的(de)资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些保障措(cuò)施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度有一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然(rán)这(zhè)需要配套(tào)房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场信心和房(fáng)地产长效机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要(yào)坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提(tí)升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天(tiān)大(dà)的(de)事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个(gè)角度(dù)，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房销售是(shì)实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)的重大(dà)措(cuò)施。在当(dāng)前(qián)的情况下，取消预售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融(róng)支(zhī)持当(dāng)期(qī)三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代(dài)在(zài)中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代(dài)，中国(guó)香港还(hái)未推(tuī)行公(gōng)共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的(de)需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大(dà)多数居民(mín)的储蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对这一(yī)系列(liè)问题(tí)，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模式一(yī)经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量(liàng)有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭(píng)借(jiè)商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的(de)一(yī)块地盘(pán)后，除了分层出(chū)售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即(jí)先收取买家的订(dìng)金，采(cǎi)用类似(shì)租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家(jiā)的(de)钱，买家(jiā)就拥有了自(zì)己的(de)房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时(shí)可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地产市(shì)场的一(yī)大特色，纵观中国香港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核(hé)心的(de)住房供不应求的(de)问题(tí)，使房市发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全的(de)监(jiān)管机制，促进(jìn)市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门(mén)提(tí)升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部(bù)支(zhī)付，还要证明(míng)自(zì)身有资(zī)金(jīn)等能力把项目完(wán)成，资(zī)金需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和建筑(zhù)师(shī)的(de)核准(zhǔn)。为(wèi)了(le)防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信(xìn)托账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操作等(děng)采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身(shēn)推动项目(mù)完工。随着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国(guó)以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发(fā)展重工业(yè)，强调基(jī)础建设(shè)，这一导向使(shǐ)前期发展工(gōng)业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套问(wèn)题，才(cái)能进一步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市(shì)场发展起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制度也出(chū)现了分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福利(lì)分房制(zhì)度不(bù)再适(shì)用于(yú)当时的国(guó)情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面(miàn)临(lín)商品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的(de)困(kùn)境，此时引入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进一步深化城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化(huà)的(de)住房新体制，从计划经济下的福(fú)利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开《风起陇西》讲述了什么故事，《风起陇西》讲述了什么故事情节(kāi)发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一(yī)个项目(mù)的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自(zì)此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人民银行等(děng)多方迅(xùn)速出台相关的(de)信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房(fáng)者，极大作用推动(dòng)了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调(diào)整形成契合中国内地的(de)商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋(wū)预先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房者支(zhī)付定金或(huò)房款的行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内(nèi)地(dì)实践过程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程(chéng)为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案(àn)登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了(le)全(quán)部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港的(de)按照工(gōng)程进度付款有(yǒu)所不(bù)同(tóng)。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方式(shì)，预售(shòu)制(zhì)极大缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同时(shí)增加市(shì)场商品房供(gōng)应(yīng)，推(tuī)动了(le)城(chéng)镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步(bù)发(fā)展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决(jué)了(le)房地产市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗居到基(jī)本适居(jū)，住房事(shì)业(yè)取得巨大进步(bù)，数十年时间(jiān)走完(wán)发达(dá)国家几百(bǎi)年(nián)城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房(fáng)建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成(chéng)为(wèi)中国(guó)内地商品房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产行业的发展。中国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产历经二(èr)十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地(dì)产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国内地(dì)经济高增(zēng)长的(de)火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及(jí)其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资(zī)占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投资(zī)占固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不(bù)良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市(shì)值(zhí)占(zhàn)股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国(guó)资(zī)本市场发育(yù)尚不成(chéng)熟(shú)，直接(jiē)融资(zī)比例(lì)较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在，当(dāng)前(qián)的(de)负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担(dān)了(le)所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)等(děng)风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和(hé)开发商(shāng)之(zhī)间的(de)购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个独(dú)立的合同(tóng)关系，如(rú)果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据购房合(hé)同向(xiàng)开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系(xì)列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通(tōng)过与购房者签订的预售(shòu)合(hé)同和按揭合(hé)同(tóng)，已经从(cóng)银行获得房款，如(rú)果购房者(zhě)丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短期(qī)不能还款等，则风险完(wán)全(quán)由(yóu)银行承担(dān)，银(yín)行将(jiāng)面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了(le)开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应(yīng)当用于有关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监管的(de)具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但多年(nián)以来全(quán)国并没有统一的预售资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积或者(zhě)项目工程总(zǒng)额(é)报价计(jì)算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时(shí)代的(de)高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建设名(míng)义，获(huò)得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再(zài)由(yóu)工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式(shì)套取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做提(tí)供了资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一(yī)种资(zī)金循环高周转模式(shì)，但(dàn)一定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)房者预(yù)付(fù)资金(jīn)，一般设(shè)有定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一(yī)般以定金方式支付，或按工(gōng)程进(jìn)度(dù)分(fēn)期支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两种方式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是(shì)按(àn)工程进(jìn)度(dù)付(fù)款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按(àn)照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的(de)保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验(yàn)收合格并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资(zī)金第三(sān)方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期(qī)房定金一定期限内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余(yú)房款交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资(zī)金由第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可(kě)低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房者在房屋(wū)交付后通(tōng)过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美(měi)国为防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定金及首(shǒu)付款由第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责(zé)任(rèn)与损失。而(ér)开发商在房屋建(jiàn)设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据(jù)工程进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利(lì)益，银行(xíng)有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得(dé)由政府相关部(bù)门(mén)经审查后(hòu)发(fā)放的(de)验(yàn)收凭(píng)证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或(huò)购房(fáng)者可购买(mǎi)期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)前，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预(yù)约公证，签订合同后定(dìng)金退还(hái)。如由于(yú)任(rèn)何原因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付(fù)公证费和土地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国(guó)也采(cǎi)取按工期支付房款的制度(dù)，一(yī)般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而(ér)异(yì)。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部(bù)完(wán)工(gōng)，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房屋(wū)出现(xiàn)重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个(gè)环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订(dìng)首(shǒu)付(fù)交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面，英国设(shè)置了(le)10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一般(bān)会(huì)在合(hé)同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规(guī)定(dìng)房(fáng)屋必须经(jīng)过(guò)房产公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英(yīng)国期(qī)房预售资(zī)金(jīn)监管极为严(yán)格，资金也由律师(shī)监管，在确(què)认工(gōng)程(chéng)进度(dù)、支付相关(guān)款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发商，即资(zī)金在进入开发商(shāng)账户(hù)前经过(guò)两道关口(kǒu)，有利(lì)于(yú)保障购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须(xū)完成(chéng)“预(yù)售房定金保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定价(jià)并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结(jié)束后(hòu)由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社(shè)会(huì)上(shàng)“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修订，目前(qián)是(shì)唯(wéi)一一部规(guī)范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构或保险机(jī)构签订定金(jīn)保证委(wěi)托合(hé)同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保证或(huò)保险，并将相应的保证金证明书(shū)交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预(yù)先支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公(gōng)司(sī)兑付(fù)，同时，开发(fā)商(shāng)需向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环(huán)节，交房前只需支付(fù)最(zuì)多不超20％的(de)定金，签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买方资金(jīn)由(yóu)银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后(hòu)满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有统一的选购权合同以及订金(jīn)返还(hái)机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，《发展(zhǎn)商(shāng)条例(lì)》对期房(fáng)付款流程做了统一(yī)详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一(yī)般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的(de)增加(jiā)而增加，未放款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购(gòu)房(fáng)者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户(hù)资金提取须与房屋(wū)建设(shè)有关(guān)。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的(de)房屋保修期(qī)，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整个(gè)行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂(zá)性(xìng)和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效机制。长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地产税(shuì)。定(dìng)金环节(jié)，建立开发(fā)商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者(zhě)定金安全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程(chéng)进度(dù)付款机制或交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部(bù)门直接(jiē)监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期(qī)内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商品(pǐn)房预(yù)售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的(de)提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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