导读(dú)

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住(zhù)宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图厘清中国(guó)城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披(pī)露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不(bù)到(dào)一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国(guó)城(chéng)镇居民人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均(jūn)一间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施(shī)等(děng)因(yīn)素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大(dà)差距(jù)。人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大于1同样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布(bù)中国家庭户(hù)均住宅(zhái)的数据(jù)，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付(fù)，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味(wèi)着户(hù)户有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市(shì)场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套房无法满足(zú)流(liú)动人口(kǒu)的租赁和(hé)置业(yè)需(xū)求。全国总人(rén)口(kǒu)的(de)近三成都是流动人口(kǒu)，流(liú)动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人(rén)户、两人(rén)户占(zhàn)比不(bù)断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来(lái)新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁(qiān)入城(chéng)市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)、81亿(yì)平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均较(jiào)发达(dá)国家有着不(bù)小差距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后(hòu)，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是(shì)过(guò)去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么(me)当下房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至(zhì)，大分化时(shí)代下地(dì)产矛(máo)盾(dùn)则(zé)更(gèng)多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级城(chéng)市(shì)之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激(jī)增(zēng)，引(yǐn)发一(yī)阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足(zú)？可(kě)惜由于(yú)住(zhù)宅存(cún)量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数(shù)，回(huí)答当前(qián)的房子是(shì)否真的过剩(shèng)了？据此判断未(wèi)来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国(guó)户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩的直观(guān)判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商业(yè)楼(lóu)、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅(过渡句是什么意思，过渡句是什么意思 举个例子zhái)。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房(fáng)间数量(liàng)有关(guān)，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是(shì)以(yǐ)家庭为单位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据(jù)和(hé)方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)住宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一(yī)类是商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处可(kě)以直(zhí)接公布，一是每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是(shì)居民(mín)住(zhù)宅来(lái)源（人口普查数(shù)据）。计算中国(guó)居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用(yòng)到(dào)上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数(shù)量(liàng)极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计(jì)。估(gū)算城(chéng)镇居民(mín)户均住宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品住宅销售套(tào)数相加，我(wǒ)们就能(néng)够得到(dào)当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除(chú)以家(jiā)庭户(hù)数，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算(suàn)公(gōng)式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们(men)利(lì)用既有统(tǒng)计数(shù)据(jù)，大(dà)致(zhì)测算得到中国存量房地产套(tào)数，并(bìng)进一步推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得(dé)到(dào)商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）过渡句是什么意思，过渡句是什么意思 举个例子>城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)。其(qí)中自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假(jiǎ)定租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其(qí)他(tā)住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到(dào)了户均一套(tào)房的(de)程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意(yì)味着中国(guó)地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着(zhe)住宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等(děng)因素(sù)产(chǎn)生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美(měi)国、英国(guó)和日本的(de)住宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造(zào)成人(rén)口净流(liú)入地的住宅市场供不(bù)应求(qiú)，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城市租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及(jí)南京(jīng)工作的(de)流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸(xī)引打工(gōng)人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上会占据(jù)两套房，在高房价的大(dà)城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价(jià)较低的(de)县(xiàn)城购(gòu)买(mǎi)一套(tào)房。所以说户(hù)均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设(shè)施陈(chén)旧，给(gěi)住(zhù)户的(de)生(shēng)活(huó)带来了很大的不便和(hé)安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独(dú)立卫(wèi)浴(yù)和厨(chú)房。这类上世纪修建的(de)老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在(zài)未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为一(yī)居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当(dāng)然(rán)这与城(chéng)市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年(nián)住宅存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平(píng)方米，不及(jí)全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产还会(huì)有需(xū)求(qiú)么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下(xià)，中国未来(lái)城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占(zhàn)比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继(jì)续延续(xù)，导(dǎo)致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致(zhì)经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生(shēng)产(chǎn)要(yào)素逐步向(xiàng)经(jīng)济带(dài)、都市圈中心城市(shì)流入(rù)，区域经济资源分配的(de)再集(jí)中吸(xī)引着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到(dào)买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和其他(tā)分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的(de)占(zhàn)比(bǐ)势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住(zhù)宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物(wù)业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子(zi)”的(de)改善性(xìng)需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)希望(wàng)提(tí)高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大(dà)、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出(chū)支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济水平(píng)有着密(mì)切正向联系。随着经(jīng)济发(fā)展水平(píng)的提(tí)高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十(shí)年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需出现错配，这是(shì)过去(qù)二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)未(wèi)来将是住(zhù)宅质量的(de)供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手(shǒu)房之间的(de)差异也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可(kě)能(néng)超预期。