万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外(wài)走红(hóng)，让这个(gè)位于(yú)北京(jīng)海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后(hòu)曾宣称要(yào)做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受(shòu)到(dào)舆(yú)论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国(guó)信达为(wèi)了收回钱(qián)款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业(yè)主并非(fēi)中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名校环(huán)绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司不良债(zhài)权转让项目(mù)”，债(zhài)权总额(é)高达(dá)近47亿，该项目的(de)抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置(zhì)主体是中国(guó)信达(dá)资(zī)产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司北京市(shì)分公司(sī)（下称中国信达北分），处(chù)置(zhì)的是对北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这(zhè)就是一起(qǐ)中国信达北分讨(tǎo)债的(de)故事，但实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说明(míng)这些房子实际(jì)上都(dōu)是卖出去了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能(néng)说明这(zhè)些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院的业主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫集(jí)社日节是什么节日 社日节是农历几月初几团的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些(xiē)业主确(què)实已(yǐ)经(jīng)支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权(quán)回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失(shī)最大(dà)的(de)，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法律规(guī)定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已经支付价款并实(shí)际(jì)占有，但(dàn)未办理过户(hù)手续的，如(rú)果业主没有过(guò)错，人(rén)民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向(xiàng)法院提出执(zhí)行异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查封，同(tóng)时(shí)可(kě)以联合(hé)起诉开(kāi)发商，要(yào)求(qiú)退还(hái)购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)或办理房产证，并(bìng)承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月(yuè)，人民法院报公布(bù)《最高(gāo)人民(mín)法院关于商品房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解(jiě)释的方(fāng)式明确了购房人(rén)的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者以居住(zhù)为(wèi)目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价(jià)款的商品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)，在一(yī)审法庭(tíng)辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么(me)这(zhè)笔不(bù)良(liáng)债权，实际上是(shì)个烫手山(shān)芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不良(liáng)债权(quán)转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公(gōng)司(sī)成为(wèi)了唯(wéi)一股东，后者由(yóu)中国(guó)信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有(yǒu)很(hěn)大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈留(liú)下一个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号(hào)院，作(zuò)为中赫集团进入北京的(de)第(dì)一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊(jīng)社日节是什么节日 社日节是农历几月初几。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳书院，更(gèng)是(shì)被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京(jīng)万柳地(dì)块，成为北(běi)京当年的“双料(liào)地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院就以(yǐ)神(shén)秘(mì)高端的姿态(tài)杀入市场，无论是(shì)一块块(kuài)从荷兰运回来的(de)灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还(hái)是(shì)每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万元的(de)价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的(de)树、北(běi)平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就(jiù)可(kě)看出(chū)其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等(děng)，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人(rén)的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不(bù)少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则(zé)居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被(bèi)外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执(zhí)行人，被执行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书(shū)确(què)定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人(rén)周金辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多(duō)元化(huà)转型，但转型之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元(yuán)化(huà)业务，先后(hòu)进(jìn)军能(néng)源市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型的(de)目光(guāng)，放(fàng)到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京(jīng)国(guó)安的估值(zhí)一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿下(xià)北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人(rén)周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份质押(yā)陆续质押，据(jù)企(qǐ)查查(chá)显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条股权出(chū)质记录。质权人包(bāo)括(kuò)海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国安的(de)时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安(ān)后，不(bù)仅(jǐn)国安(ān)的经营状况(kuàng)没有得(dé)到(dào)改善，中赫(hè)集团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易(yì)所官(guān)网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末(mò)，该俱(jù)乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执(zhí)行(xíng)人(rén)，执行标的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义(yì)务，上述(shù)被执行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过(guò)在实控人都成(chéng)为老赖的(de)情况下，被执行(xíng)10个(gè)多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其身？

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