饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规(guī)范房地产(chǎn)经纪(jì)服务的(de)意见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构(gòu)存在利用房源(yuán)客源优势收取(qǔ)过(guò)高费用、未明(míng)码标价(jià)、捆绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客(kè)户个人信息等问题(tí)，加重(zhòng)交易当(dāng)事人负(fù)担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服务(wù)内容、合(hé)理确定经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费、严格实行明码标价等十方(fāng)面，提出了(le)意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首(shǒu)席分(fēn)析(xī)师张(zhāng)大伟称，随(suí)着城(chéng)市(shì)发展(zhǎn)，一二(èr)线城市二(èr)手房交易(yì)占比逐渐增加(jiā)。以北(běi)京(jīng)、上海为例，二手房占(zhàn)市场(chǎng)成交比例超(chāo)过(guò)80％，大量二(èr)手房成(chéng)交依赖中介居(jū)间(jiān)成交(jiāo)，房地(dì)产调控重心逐渐从开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研(yán)究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属于(yú)金额不低的大宗交易，由于二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易成本较高、交易周期较(jiào)长(zhǎng)，具有非常强(qiáng)的专业性，居(jū)民往往通过中介来完成。但很多(duō)中介利用(yòng)信(xìn)息不对(duì)称(chēng)等问题，将(jiāng)非(fēi)必要(yào)的收费夹带其中，如收取过桥融(róng)资(zī)、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负(fù)担，而且这些服务事项(xiàng)并(bìng)未明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二手房(fáng)市场交易过程(chéng)中存在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相(xiāng)关市场交易(yì)行为及其主体(tǐ)进行规范(fàn)和(hé)秩序整顿(dùn)，是房地产市场管理和调(diào)控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收(shōu)费问题(tí)成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中(zhōng)，历来对(duì)房地产经纪服务(wù)行业关注(zhù)最多的(de)一个话(huà)题，便是房地(dì)产经纪服务费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认(rèn)为(wèi)，未(wèi)来相关部门主要(yào)监管(guǎn)的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市(shì)，二手(shǒu)房屋交(jiāo)易过程(chéng)中(zhōng)，部(bù)分价(jià)值不菲的(de)房屋，往往要(yào)缴纳一笔金(jīn)额(é)不(bù)低(dī)的中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务(wù)费率计算，一套1000万元(yuán)的(de)房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收(shōu)费上，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)要(yào)合理降低(dī)住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低(dī)的原则(zé)实行分档定价(jià)。引导由交易双方共(gòng)同承担经纪服(fú)务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房(fáng)地产经纪服务收费标(biāo)准的最早依(yī)据是1995年(nián)国(guó)家(jiā)计委建设部下(xià)发(fā)的(de)《关于(yú)房(fáng)地产中介服务收(shōu)费的(de)通知》（971号文(wén)），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费(fèi)，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为例，目前北京(jīng)市执行的2014年更新俄罗斯女人能接受多少公分长度，俄罗斯人的尺寸是多少厘米后的收费标准，即根据这样的规(guī)定：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经交易(yì)各方(fāng)协商同意，可在规(guī)定的收费标准基础上适当上浮，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京(jīng)二手房中(zhōng)介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神(shén)，北京(jīng)2015年取消了房地产中介服务(wù)等57个政府定价，房地产经纪服务(wù)收费多少由各中(zhōng)介机构自行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构(gòu)在实际收取费(fèi)用过程中，相关监管部门当前并(bìng)未明确具体(tǐ)的中介费率(lǜ)，中介机构仅需在(zài)服务(wù)过程中对收费标准进行明码标(biāo)价即(jí)可。而房地产经纪服务机(jī)构(gòu)在具(jù)体(tǐ)收取过程中(zhōng)，会结合(hé)房屋价值(zhí)及工资标(biāo)准，综合计(jì)算出(chū)合(hé)适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码俄罗斯女人能接受多少公分长度，俄罗斯人的尺寸是多少厘米标价问题，两部(bù)门在(zài)此次意见中提及，房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构应当在(zài)经营门店、网(wǎng)站、客户(hù)端等(děng)场所或渠道(dào)，公示服(fú)务项(xiàng)目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提供的基本服务和延(yán)伸服务(wù)，应当(dāng)分别(bié)明确服务项目(mù)和(hé)收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前(qián)应当向(xiàng)交易当事人出具收费清单，列(liè)明收费标准、收费金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平均水平的房地产经纪机构，住房(fáng)和城(chéng)乡建设部门将(jiāng)会(huì)同市场监(jiān)管(guǎn)等部门(mén)采取约(yuē)谈等综合措施(shī)进(jìn)行重点(diǎn)监管。市场监管部门会同有关部门依(yī)法查处不按(àn)规定明码标价、操(cāo)纵经纪服务(wù)收(shōu)费等违反价格和反垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地产经纪(jì)机构相(xiāng)关违法违(wéi)规信息，市场监管部(bù)门要依法依规(guī)纳入国家企业(yè)信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费(fèi)要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价，是(shì)否意味着，未(wèi)来(lái)豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称(chēng)，住建部发(fā)文鼓励按(àn)照成交价格越高、服(fú)务(wù)费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主(zhǔ)要还是规(guī)范(fàn)行业，打击收费过(guò)高的经纪机构，但对市(shì)场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深(shēn)圳(zhèn)为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费(fèi)就不同，各家收费普遍在合理范围内(nèi)，加上(shàng)经纪服务(wù)费用对市场的影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前(qián)两部门(mén)提(tí)出的意(yì)见仅(jǐn)为鼓励性质，即(jí)只是纲(gāng)领性(xìng)文件而非(fēi)规定，未来如何具体(tǐ)认定(dìng)其(qí)中的细则(zé)，还需要(yào)看各城(chéng)市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大(dà)伟表(biǎo)示(shì)，“从目前市场看(kàn)，经(jīng)纪服务领(lǐng)域的调(diào)整改善、规(guī)范化，有利(lì)于行业健康发展。同(tóng)时，由于二手房很多房源(yuán)在(zài)产权方面有瑕疵(cī)，如(rú)产(chǎn)权(quán)抵押、不同税费等(děng)都可能对(duì)交易产生影响，这对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业(yè)的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应(yīng)该由上下家各支付(fù)一半(bàn)的中介费，但(dàn)在一些热点(diǎn)城市(shì)的(de)二手房交易过(guò)程中，往往(wǎng)会有这样的情形(xíng)，因(yīn)部分购房(fáng)者处于弱(ruò)势地位，从而会出现(xiàn)中介费及(jí)税费均由购房者(zhě)来承担(dān)。即使(shǐ)一(yī)些房东愿意承担中介费，这部分费用也(yě)可能通过转嫁(jià)的方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况，一些(xiē)房产中(zhōng)介公司将其视(shì)为向购房者单边收费(fèi)的(de)行为。部分中介公司可能会利用其(qí)支配地位，在(zài)原(yuán)先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费(fèi)用，而(ér)这(zhè)部(bù)分费(fèi)用，房东往往会将其(qí)转再次转嫁给购房者，这实际上(shàng)相当于变相推(tuī)高了房价。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪(jì)服务收(shōu)费，不仅(jǐn)有利(lì)于提高交易中操作的(de)透明度(dù)，也(yě)有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称(chēng)。

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