导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入(rù)大(dà)分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是中国房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持续低(dī)景(jǐng)气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次(cì)人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子(zi)是否(fǒu)真的(de)过(guò)剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能(néng)满(mǎn)足，它(tā)与房屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数(shù)大于1同样不(bù)意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现(xiàn)中国城镇居民户(hù)均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布中国(guó)家庭户(hù)均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比(bǐ)和(hé)城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意(yì)味着(zhe)户(hù)户有房，然而事(shì)实上中国(guó)住(zhù)宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流动人口的租赁和(hé)置业需求。全(quán)国总(zǒng)人(rén)口的近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两(liǎng)人户占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的(de)分(fēn)化(huà)日益明显，区域经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅(zhái)需(xū)求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均(jūn)较(jiào)发达国家有着(zhe)不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不(bù)足，这(zhè)是过(guò)去二十(shí)年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化时(shí)代(dài)已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多(duō)体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同(tóng)能级城市(shì)之间(jiān)，不(bù)同区(qū)域板块之(zhī)间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心(xīn)，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量(liàng)数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前(qián)的房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未民盟的加入条件是什么，民盟的加入条件是什么样的(wèi)来(lái)房地产市场会如(rú)何发展。民盟的加入条件是什么，民盟的加入条件是什么样的

　　一、如何有效观察(chá)中国(guó)户均(jūn)拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自然灾害综(zōng)合风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量(liàng)商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住(zhù)宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。单单从人均(jūn)住宅间数不(bù)能完全反(fǎn)映出(chū)城镇居(jū)民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测(cè)算思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一(yī)类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数据(jù)，并没(méi)有直接公布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相(xiāng)关数(shù)据有两处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到(dào)上述(shù)两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得到当前(qián)商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算(suàn)得(dé)到(dào)居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就(jiù)能(néng)够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们(men)利用既有统计数据，大(dà)致(zhì)测算得到(dào)中国(guó)存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到商品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算(suàn)中国城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅(fú)为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实(shí)际变化(huà)比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购期房(fáng)，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否意味着(zhe)中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一(yī)套房(fáng)并不意(yì)味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等因素(sù)产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住(zhù)宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流(liú)入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租(zū)迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但(dàn)高房(fáng)价(jià)迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租赁一(yī)套房(fáng)，在房价较低(dī)的县城(chéng)购(gòu)买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均(jūn)一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的(de)生活(huó)带来了很大(dà)的不便(biàn)和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的(de)老旧小区很难满足(zú)现代生(shēng)活需求，在未来大(dà)都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户(hù)型更小(xiǎo)，当然(rán)这(zhè)与城市(shì)土(tǔ)地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积扩张(zhāng)是未来(lái)地产(chǎn)的需求驱动力(lì)

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若(ruò)去除(chú)20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需(xū)要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿(yì)平(píng)，较目(mù)前至(zhì)少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家(jiā)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所需要(yào)的住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似(shì)已经户户有(yǒu)房。即便如(rú)此(cǐ)，中国(guó)人(rén)口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不(bù)断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示(shì)城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的(de)占比(bǐ)明显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　民盟的加入条件是什么，民盟的加入条件是什么样的第(dì)二(èr)，人口迁移(yí)导致经济发(fā)展(zhǎn)带来的(de)新增住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心(xīn)城市(shì)流入，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增长主要(yào)受益(yì)于人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需(xū)求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了(le)商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房和其他(tā)分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进(jìn)一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居(jū)民(mín)追求美(měi)好、宜居生(shēng)活的环(huán)境(jìng)，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需(xū)购(gòu)房受限于资金，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数较其他国(guó)家依旧(jiù)存在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济水平(píng)有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的(de)提(tí)高，中国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房(fáng)地产大分化(huà)时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，这种(zhǒng)分化(huà)不单(dān)局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和(hé)老(lǎo)旧二(èr)手(shǒu)房之间的差异(yì)也(yě)将(jiāng)越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调(diào)查(chá)的(de)是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实际值(zhí)可(kě)能偏低，其(qí)增(zēng)速可能超预期。

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