饱受争(zhēng)议(yì)的二手房交易中介(jiè)费(fèi)问题(tí)，正逐渐得(dé)到监管部门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住建(jiàn)部、市场监管(guǎn)总局联合发(fā)布了(le)关于规范房地产经(jīng)纪服务的意见。意见提及(jí)，近年来，部分房地产(chǎn)经(jīng)纪机构存(cún)在利用房源客源优势(shì)收取过高费(fèi)用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息等问题(tí)，加(jiā)重(zhòng)交(jiāo)易当事(shì)人负(fù)担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强从业主体管理(lǐ)、明(míng)确经纪(jì)服(fú)务(wù)内容、合理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费(fèi)、严格(gé)实行明码标价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大(dà)伟称，随着(zhe)城市(shì)发(fā)展(zhǎn)，一二线(xiàn)城市二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占(zhàn)市(shì)场成交比例(lì)超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介居间成交(jiāo)，房地产调(diào)控重心逐渐从开发(fā)商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院住房政策研究中心首席研(yán)究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属于金额不低的大宗交易，由(yóu)于二(èr)手房交易成本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非常强的专业性，居民往(wǎng)往通过中介来完成。但很多(duō)中介利(lì)用信息(xī)不对(duì)称(chēng)等(děng)问题，将非必要(yào)的收费夹带其中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费等，对(duì)居民造成额外的(de)负(fù)担，而且(qiě)这些服务(wù)事项并未明(míng)码标价。

　　对于二(èr)手房市场交易过程(chéng)中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经(jīng)纪服务在(zài)内(nèi)的相关市(shì)场交(jiāo)易行(xíng)为及其(qí)主体进行规范(fàn)和秩序整(zhěng)顿(dùn)，是房地产市(shì)场管(guǎn)理和调(diào)控的主题。“当下(xià)，推进(jìn)这项工作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业关注最多的一个话题，便(biàn)是房(fáng)地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部门(mén)主要监管的(de)重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务收(shōu)费及中介交易进(jìn)行(xíng)上下红中间白的国旗是哪个国家的 国旗可以随便挂吗规范。

　　在热点城(chéng)市，二手(shǒu)房屋交易过程中(zhōng)，部分(fēn)价(jià)值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔(bǐ)金额(é)不低(dī)的(de)中介费。以北京(jīng)某房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务(wù)机构(gòu)2.7％的服务费率计(jì)算(suàn)，一套(tào)1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确(què)定经纪服务收(shōu)费(fèi)上，两部门在此(cǐ)次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产经纪机(jī)构要合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率(lǜ上下红中间白的国旗是哪个国家的 国旗可以随便挂吗)越低的原则实行分档定价。引导(dǎo)由(yóu)交(jiāo)易双方共同(tóng)承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大(dà)伟介绍(shào)，目(mù)前房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)标准的最(zuì)早(zǎo)依据(jù)是1995年国(guó)家计委建(jiàn)设部下(xià)发的《关于(yú)房地(dì)产中介服务收(shōu)费(fèi)的通知(zhī)》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价(jià)格(gé)总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为例，目前北(běi)京市(shì)执行的2014年更(gèng)新(xīn)后的(de)收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)，即(jí)根据这样的规(guī)定：“少数特别复杂的(de)住宅买卖(mài)经纪服(fú)务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标(biāo)准基础上适(shì)当上(shàng)浮(fú)，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意(yì)味着，当前北(běi)京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的(de)精神，北(běi)京(jīng)2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等57个政府定价，房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务收费多(duō)少由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构在实际收(shōu)取费用过(guò)程中，相关(guān)监管部门(mén)当前并未明确具体的中介费率，中介机(jī)构仅需在服务(wù)过程中(zhōng)对收费(fèi)标准进行明码标价(jià)即可(kě)。而(ér)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)机构在具体收取过程中，会结合房(fáng)屋价值及(jí)工资(zī)标准，综(zōng)合计算出合适的中(zhōng)介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明(míng)码标价(jià)问(wèn)题，两(liǎng)部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应当在经营(yíng)门店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道，公示(shì)服(fú)务项目(mù)、服(fú)务内容和收费标准，不(bù)得混合标价(jià)和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构提供的(de)基本服务和延伸服务，应当分别明确(què)服(fú)务项目(mù)和收(shōu)费标准。房地产经(jīng)纪机构收(shōu)费前应当向交易当(dāng)事人出(chū)具收费清单，列明收(shōu)费(fèi)标准、收(shōu)费金额，由(yóu)当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费(fèi)明(míng)显(xiǎn)高于(yú)市场平均水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住房和城(chéng)乡建(jiàn)设部(bù)门将会同市场(chǎng)监管(guǎn)等部门采取约谈等综合(hé)措施进行(xíng)重点监管。市场监管部门(mén)会(huì)同(tóng)有关(guān)部(bù)门依法查处不按规(guī)定明码标价(jià)、操(cāo)纵(zòng)经纪服务(wù)收费等违反价格和反垄(lǒng)断(duàn)法律法(fǎ)规的(de)行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违法违规(guī)信息，市场监管部门要依法(fǎ)依(yī)规纳入国家企业信(xìn)用信息(xī)公示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格(gé)越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实(shí)行分档定价(jià)，是否意味(wèi)着，未来豪(háo)宅的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑叔(shū)伦称，住建部发(fā)文(wén)鼓(gǔ)励按(àn)照成(chéng)交价(jià)格越高、服(fú)务费(fèi)率越(yuè)低(dī)的(de)原则(zé)实行分档(dàng)定价(jià)，合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服务费(fèi)用(yòng)，主要还是规(guī)范行业，打击收费过高的经纪机(jī)构(gòu)，但对市(shì)场上下红中间白的国旗是哪个国家的 国旗可以随便挂吗影响有限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深圳(zhèn)市(shì)场(chǎng)豪(háo)宅(zhái)和普宅本来收费(fèi)就不同，各(gè)家收费普遍在合理范围内，加上经(jīng)纪服务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前(qián)两部门提出(chū)的(de)意见仅(jǐn)为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定(dìng)，未来如何具体(tǐ)认(rèn)定其中的细则，还需(xū)要(yào)看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从(cóng)目(mù)前(qián)市场看(kàn)，经纪服务(wù)领(lǐng)域的(de)调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业(yè)健康发(fā)展。同(tóng)时(shí)，由(yóu)于二手(shǒu)房(fáng)很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税(shuì)费等都可能对(duì)交易产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务行(xíng)业的(de)专业性提(tí)出(chū)更高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖(mài)过程中，原本应该由上下家各(gè)支付一半(bàn)的(de)中介费(fèi)，但在一些(xiē)热点城市的二手(shǒu)房交易(yì)过程中，往往会有这样的情形，因部分(fēn)购(gòu)房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费均由购房者来(lái)承担。即使一些(xiē)房(fáng)东愿意承(chéng)担(dān)中(zhōng)介费，这(zhè)部分费(fèi)用(yòng)也(yě)可能通过转嫁的方式(shì)，在房价中(zhōng)有(yǒu)所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市(shì)场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视(shì)为向(xiàng)购(gòu)房(fáng)者单边(biān)收(shōu)费的行为。部分中介公司可能会利用其支(zhī)配(pèi)地位，在原先经纪服(fú)务收费的基础上，再次向房(fáng)东收取(qǔ)费用(yòng)，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实际(jì)上相当于变(biàn)相推高了(le)房价。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有(yǒu)利于提(tí)高交(jiāo)易中操作(zuò)的透明度(dù)，也有(yǒu)利(lì)于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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