导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产是否过(guò)剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次(cì)人口普(pǔ)查(chá)调查数据显示城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其(qí)中还包括大(dà)量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直(zhí)接(jiē)公(gōng)布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计(jì)算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前(qián)城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足流动人口的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口的近三成(chéng)都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一(yī)套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模缩(suō)小，一(yī)人户、两人(rén)户占比不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分(fēn)化日(rì)益明显，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净迁入(rù)城(chéng)市(shì)的(de)新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必(bì)行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达(dá)国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，这是过(guò)去二十年房(fáng)价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时(shí)代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不(bù)同能级城市之间，不同(tóng)区域板块(kuài)之(zhī)间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引发(fā)一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是(shì)供(gōng)需平(píng)衡，或(huò)是(shì)仍然存在(zài)不(bù)足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存(cún)量数据并(bìng)未公布(bù)，我们无(wú)法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数(shù)，回答(dá)当(dāng)前(qián)的(de)房子是(shì)否真的过剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房地产(chǎn)市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题的(de)新闻发布会上(shàng)，负(fù)责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了(le)全(quán)国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政(zhèng)设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普(pǔ)查数据公布(bù)了中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户(hù)居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量(liàng)有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的(de)居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没(méi)有直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数（统计局(jú)）；二是居民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽(hū)略不(bù)计。估算城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得(dé)到当前(qián)商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居民拥有的(de)商品住宅和(hé)非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们(men)就能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统计数据，大致测算得到(dào)中国存量房(fáng)地(dì)产套数(shù)，并进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的(de)住(zhù)宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与(yǔ)购买(mǎi)二(èr)手房加总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增(zēng)幅为(wèi)过去十(shí)年(nián)变(biàn)化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变(biàn)化(huà)比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购(gòu)期房(fáng)，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三(sān)点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已(yǐ)经达到了(le)户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足(zú)因人口流(liú)动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的住宅需(xū)求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造(zào)成房价或房租(zū)迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流(liú)动人口(kǒu)和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流(liú)动调查(chá)数(shù)据显示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会占据两(liǎng)套房(fáng)，在(zài)高房价的大城(chéng)市(shì)租赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低的县(xiàn)城购买一套房(fáng)。所以说(shuō)户(hù)均一套房无法满足庞大(dà)流动(dòng)人口(kǒu)的(de)租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患(huàn)大等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈(chén)旧，给住户的(de)生活带(dài)来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代(dài)生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和二(èr)居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关(guān)。

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　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积(jī)为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间(jiān)农民带房进城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于(yú)均值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平方米(mǐ)，不(bù)及全国(guó)人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和(hé)英(yīng)国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除公(gōng)摊面积后，中国的人均(jūn)可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口，所需要(yào)的住(zhù)宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人口静(jìng)态(tài)结构和(hé)动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭(tíng)化(huà)趋势将继(jì)续延续，导致户(hù)数会因户均(jūn)人口规模(mó)的(de)缩(suō)小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来(lái)的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板块的(de)分(fēn)化日益明(míng)显，资源和(hé)生产要素逐步(bù)向经(jīng)济(jì)带、都(dōu)市圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市(shì)场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自(zì)建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城(chéng)改造(zào)，商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需(xū)求还(hái)将有所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于(yú)中小户型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望(wàng)提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中(zhōng)央(yāng)经济工作会(huì)议(yì)明确(què)指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)其他国(guó)家依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切(qiè)正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发展(zhǎn)水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未(wèi)来(lái)将是住(zhù)宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的(de)差异也将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调查的是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增(zēng)速(sù)可能超预期。

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