文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建(jiàn)设(shè)工作会议(yì)提出“有条件的可(kě)以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是(shì)房地(dì)产(chǎn)从大开发时代(dài)步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势(shì)，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓的最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二(èr)次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。如(rú)果(guǒ)按照经济规(guī)律办(bàn)事(shì)，中国(guó)一定能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交付的风(fēng)险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为(wèi)两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发(fā)展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎(zěn)么来(lái)的？国外什(shén)么情况？简单科普一(yī)下：商品(pǐn)房预(yù)售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前世(shì)界不少国(guó)家存在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家一般有严格(gé)的监管保障措(cuò)施，开发(fā)商在(zài)项目(mù)获得(dé)政府批准后(hòu)才可以开始销售(shòu)，买家(jiā)在购(gòu)买期房后(hòu)并非(fēi)像中(zhōng)国(guó)一样在支(zhī)付(fù)完首付款后从银行一(yī)次性贷款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余(yú)全部房(fáng)款，而是根据开发商工(gōng)程进(jìn)度(dù)在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是(shì)需(xū)要严格的资金监管、分期支付(fù)以及违约(yuē)处罚措施(shī)作为(wèi)保障的，如(rú)果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措施，一定会(huì)触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客(kè)观(guān)讲预售(shòu)制度有一定(dìng)历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国住房(fáng)进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当(dāng)然这需(xū)要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定(dìng)能化解这个难(nán)题，让房地产回归(guī)实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑(duì)现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即(jí)所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家人。从这个(gè)角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施现房销售是(shì)实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社(shè)会长治久安(ān)、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预(yù)售制要结(jié)合(hé)稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模(mó)式等综合施策(首项和末项的公式是什么，小学等差数列基本的5个公式cè)。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考(kǎo)后(hòu)来形成的专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售(shòu)孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求(qiú)是(shì)相(xiāng)当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力(lì)才能(néng)购(gòu)买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商(shāng)开(kāi)始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基(jī)础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立(lì)信(xìn)置(zhì)业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年(nián)经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经验(yàn)，对于商(shāng)品流(liú)通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说(shuō)明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼宇的地(dì)势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即(jí)先收(shōu)取(qǔ)买家的(de)订(dìng)金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的(de)分期付(fù)款形(xíng)式(shì)，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资(zī)金压(yā)力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解(jiě)决了(le)制造商(shāng)的(de)资(zī)金(jīn)问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香(xiāng)港房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率地(dì)解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部(bù)门不(bù)断(duàn)完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管机(jī)制(zhì)，促进市场健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还要证(zhèng)明(míng)自(zì)身有资金等(děng)能力把项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的(de)核(hé)准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账(zhàng)户(hù)资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行在银行开设的(de)信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发(fā)展重(zhòng)工业，强调(diào)基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一步(bù)推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的(de)福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制(zhì)度不再适(shì)用于当时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而(ér)社会缺(quē)少(shǎo)大(dà)型房地(dì)产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)预(yù)售商(shāng)品房制度，先后出台多项文(wén)件，大(dà)力支持国内房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)改革(gé)。例(lì)如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于进(jìn)一步深化城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实(shí)行(xíng)住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预(yù)售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金和开(kāi)发时(shí)间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动(dòng)下一个项目(mù)的(de)开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开(kāi)始房(fáng)改货币化，中国(guó)人民(mín)银行等(děng)多方迅速出台(tái)相关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用推动了房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支付(fù)定金或房(fáng)款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性付清(qīng)首付款，并(bìng)采用(yòng)银行(xíng)贷(dài)款的(de)形式一(yī)次性付(fù)清(qīng)剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这(zhè)点与中(zhōng)国香港的按(àn)照工程进度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国内地(dì)的开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商(shāng)品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在

　　作(zuò)为中国内地(dì)商(shāng)品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企现(xiàn)金(jīn)回(huí)笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市场商(shāng)品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地(dì)房地产市场(chǎng)的稳步发展起到(dào)了重要(yào)作用，不仅解决了(le)房地产市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的资(zī)金需(xū)求，也(yě)提(tí)高了居民(mín)居住(zhù)水平，中国内地城镇居民(mín)从(cóng)筒子(zi)楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到基本适居(jū)，住房事(shì)业取(qǔ)得巨(jù)大进步(bù)，数(shù)十年(nián)时(shí)间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革(gé)开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区(qū)面积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中国(guó)内地房(fáng)地产行业的发(fā)展。中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地(dì)产历经二十(shí)多年长周期(qī)繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内地经(jīng)济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地(dì)产完(wán)全拉动的(de)投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等(děng)通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一。从(cóng)房(fáng)地产融资存量占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市(shì)值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票(piào)、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的(de)风(fēng)险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同(tóng)、购房者和银(yín)行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独(dú)立的合(hé)同关(guān)系，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时(shí)向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信用和购房者对(duì)行业的(de)信(xìn)心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看(kàn)，银(yín)行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的(de)发(fā)放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一(yī)系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签订的预售(shòu)合同和(hé)按揭(jiē)合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的(de)预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房(fáng)所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的(de)具(jù)体办(bàn)法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门(mén)制(zhì)定。但多年以(yǐ)来(lái)全国并(bìng)没(méi)有(yǒu)统一的预售资(zī)金监(jiān)管规(guī)定，各(gè)地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目(mù)的建安(ān)成本(běn)乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算重点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不少购房(fáng)款未进(jìn)入(rù)监(jiān)管账户、或(huò)进入监管账(zhàng)户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还(hái)款。那么(me)，监管账户(hù)资金如(rú)何被(bèi)挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过(guò)去房地产大(dà)开发时代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户(hù)拨付资金(jīn)，再(zài)由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资金(jīn)流(liú)动性，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于首项和末项的公式是什么，小学等差数列基本的5个公式购房者(zhě)预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购房(fáng)者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付(fù)，或按工程进(jìn)度(dù)分期支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款，一是按(àn)工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二(èr)是房(fáng)屋(wū)交付后发放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品房提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有两种方式(shì)，一是期房由(yóu)政府或(huò)第三方验收合格(gé)并(bìng)提供验(yàn)收凭证(zhèng)后(hòu)，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得购房者支(zhī)付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供(gōng)一定的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付(fù)后(hòu)按(àn)揭还款，交付(fù)前资(zī)金由第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例(lì)一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为(wèi)防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公证行或产权(quán)保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度向开(kāi)发商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害银(yín)行(xíng)利(lì)益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监管开发商施工(gōng)进(jìn)度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时(shí)需(xū)取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收凭证向银(yín)行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，开发商或购房(fáng)者可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国(guó)开发商在项目(mù)获批后(hòu)即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前(qián)，购房者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行预(yù)约公(gōng)证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全(quán)部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地(dì)交(jiāo)易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于购(gòu)房(fáng)附(fù)加(jiā)费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没(méi)有规定最低(dī)首付(fù)比例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支(zhī)付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付(fù)房款前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按(àn)施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用(yòng)期(qī)限，期(qī)限结束(shù)后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能(néng)是(shì)当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司(sī)保证(zhèng)开发(fā)商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发商(shāng)破(pò)产，由保(bǎo)险公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节(jié)，各(gè)环节内(nèi)容确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付(fù)款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过(guò)房产公证公司的(de)检验验(yàn)收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可(kě)按(àn)揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国期房预售资金监(jiān)管极(jí)为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师转给开发商，即资金在(zài)进入开(kāi)发(fā)商账户前经(jīng)过两道关口，有利(lì)于保(bǎo)障购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完(wán)成(chéng)“预售(shòu)房定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开(kāi)发(fā)商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是唯一(yī)一(yī)部规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据(jù)日本(běn)《宅(zhái)地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须(xū)完成(chéng)定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构签订定金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设(shè)置购房者定金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书(shū)交付给购(gòu)房(fáng)者(zhě)。除(chú)定金外，其他预先支付的(de)购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机(jī)构或(huò)保证机(jī)构(gòu)或保险公(gōng)司兑付，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房者(zhě)赔付(fù)违约(yuē)金(jīn)，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交房前只需支(zhī)付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还(hái)相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所(suǒ)有资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开发(fā)商有(yǒu)统一(yī)的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面(miàn)，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付(fù)15％的(de)首付及印花(huā)税，同(tóng)时购房者(zhě)向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同样采取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房(fáng)付款(kuǎn)流程做(zuò)了(le)统一详(xiáng)细规定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基(jī)完工、框架(jià)完工、管道(dào)门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过(guò)程中随着(zhe)放出贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者(zhě)的(de)订金与付款(kuǎn)会存入(rù)银(yín)行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取须(xū)与房屋建设有关(guān)。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的(de)房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了(le)政策出(chū)手(shǒu)临界点，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给(gěi)予强有(yǒu)力的(de)金融工具支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起，对还在(zài)正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四(sì)大(dà)关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违(wéi)约(yuē)后定(dìng)金保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介(jiè)入(rù)，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以及(jí)重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立(lì)按工(gōng)程进度(dù)付款机制或交(jiāo)房(fáng)后按(àn)揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开(kāi)发商、银行(xíng)的第三(sān)方资(zī)金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应对房屋质(zhì)量问题全权(quán)负责(zé)、免费维修，购房者在保修期(qī)结束(shù)后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在全国套(tào)户(hù)比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。

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