万柳书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位(wèi)于北(běi)京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务(wù)人被中(zhōng)国信(xìn)达追债，中国信达为了收(shōu)回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅(zhái)拍(pāi)卖(mài)。可问(wèn)题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那些(xiē)真正斥巨(jù)资购(gòu)入房产的有钱(qián)人(rén)，房子现在莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这(zhè)些业主(zhǔ)的(de)维权信(xìn)息，难怪(guài)有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区位(wèi)，名校(xiào)环(huán)绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司不(bù)良债权转让项目(mù)”，债权总额高(gāo)达(dá)近47亿(yì)，该(gāi)项目的(de)抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京(jīn清朝八王之乱是哪八王，西晋八王之乱是哪八王g)东拍卖显示，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目的(de)处置主体(tǐ)是中国信(xìn)达资产管理股份有限公(gōng)司(sī)北京市(shì)分公司（下称中国信达北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年(nián)1月(yuè)31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公(gōng)司是共同债务人。目(mù)前(qián)，该项目已有1万次围观(guān)，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这就(jiù)是一起中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总(zǒng)共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明(míng)这些房(fáng)子(zi)实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢(ne)？只能(néng)说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了(le)上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介透露(lù)，中赫(hè)集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基(jī)本(běn)都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬也是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八(bā)卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的(de)业(yè)主中，还(hái)有不少中赫(hè)集团的(de)高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业主确实已(yǐ)经支付(fù)价款(kuǎn)并(bìng)实(shí)际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良(liáng)债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖(mài)损失最大的(de)，没(méi)准还是(shì)债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事(shì)执行中(zhōng)，业(yè)主已经(jīng)支(zhī)付(fù)价(jià)款并实际占有，但未办(bàn)理过(guò)户(hù)手续的，如(rú)果业(yè)主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出(chū)执(zhí)行异议(yì)申请，请求法院解(jiě)除(chú)查封，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者(zhě)权利(lì)保护问题的批复》，以司(sī)法解(jiě)释的(de)方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居(jū)住为(wèi)目的购(gòu)买房屋并(bìng)已支付全部(bù)价款，主张其房屋交付(fù)请求权优(yōu)先于建设工程价款优先(xiān)受(shòu)偿权(quán)、抵(dǐ)押权以及其他债权的(de)，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)应(yīng)当予以(yǐ)支(zhī)持。只支(zhī)付了部分(fēn)价款的商品(pǐn)房(fáng)消费者，在一(yī)审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实(shí)际(jì)支付剩余价(jià)款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际(jì)上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将会赔(péi)了(le)夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债(zhài)权转让(ràng)，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地(dì)等(děng)选择退出(chū)了赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公司(sī)成为了唯(wéi)一(yī)股东，后者由中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没(méi)有很大规(guī)模，也(yě)没有很高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪(háo)宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进入北(běi)京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等大(dà)型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地(dì)块(kuài)，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳书院就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无(wú)论是一(yī)块(kuài)块从荷兰运回(huí)来(lái)的灰(huī)砖垒起来的(de)五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树(shù)，还是(shì)每平米(mǐ)20万元的价(jià)格，都(dōu)令业内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府的(de)院儿。”从这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的它(tā)，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一(yī)套(tào)300平米(mǐ)的(de)法拍房(fáng)，最(zuì)终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年(nián)之久，但其依旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团(tuán)开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(y清朝八王之乱是哪八王，西晋八王之乱是哪八王ú)台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它(tā)被外界贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发商光(guāng)环的背后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执(zhí)行人(rén)，被执行(xíng)标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行(xíng)能力(lì)而(ér)拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律(lǜ)文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落(luò)到(dào)这个地(dì)步(bù)，其实(shí)是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型之路(lù)并(bìng)不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元(yuán)化业务，先后进军能源(yuán)市(shì)场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的(de)新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集(jí)团从中(zhōng)信集团(tuán)手中拿下(xià)北(běi)京国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)全部股权(quán)。如果北京国安的估值一直没变，那么(me)中赫(hè)集(jí)团拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这(zhè)样，中赫(hè)为什么又要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其(qí)实(shí)控人(rén)周金(jīn)清朝八王之乱是哪八王，西晋八王之乱是哪八王辉夫妇将其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆(lù)续质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权(quán)人包括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北(běi)京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国(guó)安的(de)经营状况没(méi)有(yǒu)得到改善，中赫(hè)集团也(yě)被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所官网(wǎng)信息(xī)显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国(guó)安和中赫的经营状况却持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团被(bèi)5次(cì)列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务(wù)，上(shàng)述被(bèi)执(zhí)行人(rén)成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都(dōu)成为(wèi)老赖的情况下(xià)，被执行(xíng)10个(gè)多(duō)亿的北京国安，又(yòu)如何能(néng)独善其身？

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