导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二(èr)十年(nián)是(shì)中(zhōng)国(guó)房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量(liàng)住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次(cì)人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民(mín)人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是(shì)人均一间(jiān)房(fáng)所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。中国的(de)人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同样不意(yì)味着(zhe)中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目前(qián)城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实上中国(guó)住宅市场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均(jūn)一套房(fáng)无法(fǎ)满足(zú)流动人口的租赁(lìn)和置业(yè)需求。全国(guó)总(zǒng)人口的(de)近(jìn)三(sān)成都(dōu)是流(liú)动人口，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户占比不断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　加湿器必须加纯净水吗，加湿器用纯净水太贵怎么办水第二(èr)，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年(nián)以前建成的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国的(de)人均住宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)均较发达国(guó)家有着(zhe)不小差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过(guò)去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化时代已至，大(dà)分化(huà)时代下地(dì)产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能(néng)级城市之间(jiān)，不同区域板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市(shì)二手房挂牌(pái)量突然(rán)激(jī)增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是(shì)供(gōng)给过剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合(hé)风(fēng)险普查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题(tí)的新(xīn)闻发布会(huì)上(shàng)，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数(shù)据以(yǐ)及(jí)80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了(le)大量商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普查数(shù)据公布(bù)了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施(shī)等因(yīn)素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出(chū)城镇居民的(de)居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为单(dān)位购买成套(tào)住宅(zhái)，一套(tào)设(shè)施齐全的住宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分(fēn)两大类，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数据(jù)，并没(méi)有直接公(gōng)布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据有(yǒu)两处(chù)可以(yǐ)直(zhí)接(jiē)公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计(jì)。估(gū)算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们就能够得(dé)到当前商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非(fēi)商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我们(men)就(jiù)能够得到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一(yī)个准确(què)统(tǒng)计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大致测算(suàn)得到中国存(cún)量房地产(chǎn)套(tào)数，并(bìng)进一步推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套(tào)数(shù)里的期房销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们需要进(jìn)一步(bù)推算中国(guó)城镇居民(mín)拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅(zhái)结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其(qí)他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居(jū)民所有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅(fú)为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的(de)实际(jì)变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购(gòu)期房，中(zhōng)国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到(dào)了户(hù)均(jūn)一套房的(de)程度，“户户(hù)有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味(wèi)着(zhe)中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户(hù)比会(huì)在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流入(rù)地的住宅市场供不应求(qiú)，造(zào)成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省(shěng)际流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套(tào)房，在高房价的大城(chéng)市租(zū)赁一套房(fáng)，在房价较(jiào)低的(de)县城购买一套(tào)房。所以说户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的生活(huó)带来了很(hěn)大的不便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家庭没(méi)有独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难(nán)满足(zú)现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅为一居室和二(èr)居(jū)室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当(dāng)然这(zhè)与城市(shì)土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）加湿器必须加纯净水吗，加湿器用纯净水太贵怎么办水ong>人均(jūn)住宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不(bù)考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在(zài)困难，若(ruò)按这(zhè)个(gè)标(biāo)准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均(jūn)可(kě)使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户人(rén)数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似已经户(hù)户有房。即便(biàn)如此，中国人(rén)口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了(le)中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产仍有需求释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国(guó)未来(lái)城镇住(zhù)宅需(xū)求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户(hù)均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比(bǐ)明显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板(bǎn)块的分化日益明显，资(zī)源和(hé)生产要素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都(dōu)市(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移势必涉(shè)及到(dào)买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村(cūn)和(hé)旧城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施(shī)配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后(hòu)的改善性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的(de)中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济(jì)水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足(zú)，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是(shì)住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分化(huà)时(shí)代已至，这种分化不单(dān)局限于城(chéng)市能级(jí)之间差异(yì)，优质小区和老旧二(èr)手房(fáng)之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查(chá)的(de)是(shì)人(rén)，并不(bù)是(shì)针对(duì)住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比实(shí)际值可能偏低(dī)，其增(zēng)速可(kě)能(néng)超(chāo)预期。

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