万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红，让这个(gè)位于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要(yào)做地(dì)产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的(de)神秘开发(fā)商——中赫集团保温杯一般可以用几年，保温杯一般用几年换一次，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到(dào)舆(yú)论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成(chéng)了共同债务人被中国信达追债(zhài)，中国(guó)信达为了(le)收回钱款(kuǎn)不得(dé)不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业(yè)主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱(qián)人，房(fáng)子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权(quán)信(xìn)息，难(nán)怪有网友调侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜(cài)的时候，他们(men)的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没(méi)想(xiǎng)到(dào)，这个位于(yú)海淀核心(保温杯一般可以用几年，保温杯一般用几年换一次xīn)区位，名校环绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司(sī)不良债(zhài)权转让(ràng)项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主体是(shì)中国信达(dá)资产管理股份(fèn)有限公司北(běi)京市分公(gōng)司(sī)（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同(tóng)债务人。目(mù)前，该项目(mù)已有(yǒu)1万(wàn)次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就(jiù)是一起中国信达北(běi)分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为什么中国(guó)信(xìn)达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房(fáng)子(zi)是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说(shuō)明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫(hè)集团早就(jiù)把这(zhè)75套(tào)房(fáng)子抵押出去，现(xiàn)在(zài)还没资金(jīn)解抵押，所以不能网(wǎng)签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳书院的业主基(jī)本都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬也是万柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还(hái)有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确(què)实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么(me)，中国信达转让这笔不良(liáng)债(zhài)权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，但未办理过(guò)户手续(xù)的，如果(guǒ)业主没有过(guò)错，人民法院不(bù)得查封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院提出(chū)执行异(yì)议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可(kě)以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担(dān)违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人(rén)民(mín)法院(yuàn)关于商品房(fáng)消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司(sī)法解释的方式明(míng)确了(le)购房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以居住为目(mù)的(de)购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法院应(yīng)当予以支持(chí)。只支付了(le)部分价款的(de)商品房(fáng)消费(fèi)者，在(zài)一审法庭辩论终(zhōng)结(jié)前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适用前款规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不(bù)良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选(xuǎn)择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资产管理股份(fèn)有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集(jí)团既没有很大规模(mó)，也没有很高(gāo)的国民知名(míng)度，但(dàn)却在(zài)北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈留(liú)下(xià)一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作为中赫(hè)集(jí)团进(jìn)入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北(běi)京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高(gāo)端的(de)姿态杀(shā)入市场，无论是一块块(kuài)从荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖垒起来(lái)的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本(běn)超6万(wàn)的(de)成年银杏树(shù)，还是每(měi)平(píng)米20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华(huá)府等(děng)，现如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平(píng)米的法拍(pāi)房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧(jiù)在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知名人士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大(dà)佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫(hè)集团(tuán)的“高(gāo)端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房(fáng)，拿(ná)北(běi)京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发商光(guāng)环的背(bèi)后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次成为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其(qí)实是有迹可(kě)循的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国安(ān)。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始(shǐ)了多元(yuán)化转型(xíng)，但转型之(zhī)路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就(jiù)尝试(shì)过多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服(fú)与IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安(ān)足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的新东(dōng)家(jiā)。接(jiē)着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信(xìn)集团(tuán)手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部全部股权(quán)。如果(guǒ)北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)的估值一直没变，那(nà)么中赫(hè)集团(tuán)拿下(xià)北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团(tuán)及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆(lù)续(xù)质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业(yè)保理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国(guó)际信托(tuō)、中融信托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安的(de)时(shí)间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经(jīng)营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续(xù)没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及(jí)中赫(hè)集团(tuán)股东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同(tóng)成(chéng)为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国(guó)安(ān)，目前(qián)幸(xìng)免于难(nán)。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北(běi)京国安，又如何(hé)能独善其身(shēn)？

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