5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于这一(yī)板块已经在(zài)悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额(é)均较4月28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数(shù)量占流通股比重增幅(fú)五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从公募基金对(duì)房地(dì)产的配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所持(chí)有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出(chū)色，但(dàn)公募所持房地(dì)产公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年(nián)来的首次回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前(qián)五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产(chǎn)的(de)投资(zī)愈发(fā)有集(jí)中于龙头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在(zài)第96位。对(duì)比去年四(sì)季报(bào)，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到(dào)房地产是(shì)复苏链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不(bù)返了(le)。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期(qī)来分类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传(chuán)统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的行业也(yě)出(chū)现(xiàn)了一些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数(shù)量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还(hái)需(xū)要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化(huà)的进程(chéng)，还是人均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而目(mù)前居民的(de)杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额(é)，以及过快上行的(de)房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的(de)民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到(dào)供给侧出清的过程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合(hé)竞争力(lì)强的公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没(méi)有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的(de)认(rèn)识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在每走一步就会深深的撞一下，抱着走一下就撞一下纳入统计的(de)124只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基本面(miàn)来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地(dì)产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及(jí)服务(wù)为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工(gōng)程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从(cón每走一步就会深深的撞一下，抱着走一下就撞一下g)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，各(gè)类机构都(dōu)有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也(yě)是上(shàng)海本地(dì)房企，其第一季度的(de)收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是该公司后(hòu)疫情时代出租率(lǜ)复苏(sū)至(zhì)近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司(sī)拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万(wàn)平(píng)方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背(bèi)景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然(rán)在前十中，这(zhè)也是(shì)连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀(shā)入(rù)前十。同时(shí)榜单(dān)中还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公司外，荣(róng)安(ān)地产(chǎn)则是主要布局(jú)在深圳的(de)地产公司，一季报(bào)交(jiāo)出(chū)的也是(shì)一份(fèn)报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实(shí)现(xiàn)营(yíng)业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司(sī)股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通股股东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算(suàn)对(duì)应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企受(shòu)限于信用问(wèn)题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本(běn)土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售(shòu)金额(é)）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基(jī)本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在每走一步就会深深的撞一下，抱着走一下就撞一下(zài)100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前(qián)中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的(de)结构(gòu)性机会依(yī)然存在(zài)，少部分公司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成(chéng)本，优(yōu)质的(de)开发(fā)资(zī)源和(hé)良(liáng)好的不动产(chǎn)资产运(yùn)营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值(zhí)的修复(fù)更明显。中特(tè)估的角度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度(dù)看，行业的(de)逻辑在(zài)于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备(bèi)较(jiào)快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该关(guān)注估值(zhí)相对(duì)较(jiào)低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将出现(xiàn)分化，要关注将受(shòu)益于行业集(jí)中度提升(shēng)的头部公司(sī)。”星石投资(zī)首(shǒu)席(xí)研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一(yī)思路的(de)话，或(huò)许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企(qǐ)央(yāng)企在三个方面是(shì)否可(kě)以维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其(qí)次是(shì)销(xiāo)售份额(é)持(chí)续提(tí)升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊(kān)》也根据(jù)房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年(nián)的(de)业(yè)绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也(yě)是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过(guò)去两三年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投(tóu)资拿地(dì)之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在(zài)核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复(fù)但(dàn)仍处于(yú)调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市(shì)场从四(sì)月份(fèn)开(kāi)始又在往下(xià)掉(diào)。除(chú)了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极(jí)个别城市(shì)四(sì)月环比(bǐ)三(sān)月(yuè)相对表现较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多(duō)数城市都出现(xiàn)环比下滑(huá)的情况。而(ér)现在(zài)五月的市场表现也不太乐(lè)观(guān)。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存压力、企(qǐ)业的(de)资(zī)金面压力(lì)，可(kě)能会出现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹(dàn)外(wài)的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增(zēng)长不(bù)确(què)定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的(de)要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他(tā)基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也(yě)意(yì)味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得(dé)多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它的基本(běn)面不断(duàn)地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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