万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这(zhè)个位(wèi)于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要(yào)做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书(shū)院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成(chéng)了共同(tóng)债务人被中国信达(dá)追债，中国信达(dá)为了收(shōu)回(huí)钱款不(bù)得不将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房(fáng)子早(zǎo)已售(shòu)出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥(chì)巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些(xiē)业(yè)主(zhǔ)的(de)维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后，可(kě)能没(méi)你想象的那(nà)么简单(dān)。

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　　富(fù)人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核(hé)心(xīn)区位(wèi)，名(míng)校环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国(guó)信(xìn)达在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发(fā)有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体是(shì)中国信(xìn)达资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)北京市分(fēn)公司(sī)（下称中国信达北分），处(chù)置的(de)是(shì)对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人(rén)民币(bì)，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)有(yǒu)限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达(dá)北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报(bào)道(dào)属实(shí)，说明这(zhè)些房子实际上都是(shì)卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖页面上又注明(míng)这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房(fáng)子根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出(chū)去，现在(zài)还(hái)没资(zī)金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业(yè)主基本(běn)都是北京的(de)高端人(rén)士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业(yè)大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主。另据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确(què)实(shí)已经支付(fù)价(jià)款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让(ràng)这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定，民(mín)事(shì)执行中，业(yè)主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如(rú)果(guǒ)业主没有过错，人民(mín)法(fǎ)院不得(dé)查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提(tí)出(chū)执行异(yì)议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房产证，并(bìng)承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费者权(quán)利(lì)保(bǎo)护问题的批复(fù)》，以司法解(jiě)释的方式明确了购(gòu)房人的(de)优(yōu)先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购(gòu)买(mǎi)房屋并已支付全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工程价款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的(de)，人(rén)民法院应当(dāng)予(yǔ)以支持(chí)。只支付了部(bù)分(fēn)价(jià)款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际(jì)支付(fù)剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公(gōng)司中国信达申请(qǐng)不(bù)良(liáng)债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国(guó)信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为中赫(hè)集(jí)团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责(zé)任(下午5点到6点是什么时辰 下午5点到6点是什么生肖rèn)公司成(chéng)为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商(shāng)，相较其他(tā)房企(qǐ)，中赫(hè)集团既(jì)没有很大规模(mó)，也(yě)没有很高(gāo)的国民知名度，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅圈(quān)留下一个(gè)个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台(tái)七号院，作为中赫集团进入(rù)北京(jīng)的第一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的(de)天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万科等大型(xíng)知名房(fáng)企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高(gāo)端的(de)姿态杀入市场，无(wú)论是一(yī)块块从荷兰运(yùn)回来(lái)的灰(huī)砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的(de)价格(gé)，都令业内(nèi)外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的(de)树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出(chū)其在北京豪宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年末上市的它(tā)，对手(shǒu)是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推(tuī)出(chū)了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在(zài)北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在(zài)钓(diào)鱼(yú)台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成(chéng)功奠(diàn)定(dìng)了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的(de)房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商光环的(de)背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为(wèi)被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，中赫集(jí)团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这(zhè)个地(dì)步，其实是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事(shì)实(shí)上，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖(wā)出(chū)背后的中赫集团(tuán)，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过(guò)多(duō)元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资(zī)本(běn)退出后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元参(cān)股国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股权，成为国安(ān)的新东家(jiā)。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团从中信(xìn)集(jí)团(tuán)手中(zhōng)拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)全部(bù)股权。如(rú)果北京国安(ān)的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿(ná)下北京国(guó)安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及(jí)其(qí)实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押(yā)陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业(yè)保理、北京(jīng)建工、山东国(guó)际信托、中(zhōng)融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安(ān)的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经营(yíng)状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年(nián)，北(běi)京国(guó)安足球俱乐部实(shí)现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫(hè)集团和(hé)周金辉(huī)夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫集团股份，但(dàn)国(guó)安和中赫的经营状况却持续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北(běi)京国安也(yě)3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行(xíng)人，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定义务(wù)，上述(shù)被(bèi)执行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为(wèi)老赖的情(qíng)况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安(ān)，又如(rú)何能独善(shàn)其身？

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