文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住(zhù)房(fáng)和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房预(yù)售制了，用你的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时(shí)代步(bù)入(rù)高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也(yě)是(shì)对购房老百姓(xìng)的(de)最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。如(rú)果按照经(jīng)济规律办(bàn)事，中国一定(dìng)能实现房地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付(fù)的风险。从个人层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房(fáng)的风险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举(jǔ)多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放(fàng)杠杆(gān)的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家(jiā)存(cún)在预售制。但是，重点来(lái)了(le)！发达国家一般有严格的(de)监管保障措施，开发(fā)商在项目获(huò)得(dé)政府(fǔ)批(pī)准后(hòu)才可以(yǐ)开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次(cì)性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商(shāng)工程(chéng)进(jìn)度在(zài)完全交房前(qián)进行分(fēn)期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支(zhī)付以及违约处罚(fá)措施作为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不(bù)如借机取消预售(shòu)制度(dù)，以(yǐ)后(hòu)改为现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售(shòu)制度有一定历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房(fáng)进入存量时(shí)代，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心和(hé)房地产长效机制(zhì)。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实(shí)体经(jīng)济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实(shí)现老百姓安(ān)居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业(yè)健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究(jiū)中心参与财(cái)税改革方案研究时，对预(yù)售制(zhì)、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行(xíng)过(guò)长期系统的(de)专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问(wèn)题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新(xīn)的方式，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市(shì)民数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还印发售楼说明(míng)书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个亮点，即(jí)先收取买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了(le)房屋的(de)建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为当(dāng)时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率(lǜ)地解决了核心(xīn)的(de)住房供不应求的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑(zhù)费用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理部门提升(shēng)了对(duì)于预售楼花制度的(de)监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能(néng)力(lì)把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取(q广西属于哪个省份，广西属于哪个省哪个市哪个区ǔ)时需(xū)律所和建筑师(shī)的核准。为了(le)防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套(tào)取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取全透明化(huà)机(jī)制，且银行(xíng)的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年代(dài)，中国内(nèi)地面临住房需求大(dà)和(hé)供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国(guó)以(yǐ)来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也(yě)出(chū)现了(le)分配不(bù)公、效率低(dī)、配(pèi)套差等(děng)问题，因(yīn)此(cǐ)福(fú)利分房制度不再适(shì)用于当时的(de)国情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临商品房的(de)需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺(quē)少大(dà)型房地(dì)产开发(fā)商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑(yí)是(shì)对内地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国(guó)内地(dì)逐步引进中国香港(gǎng)预(yù)售商品房制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国(guó)内房地产(chǎn)市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步(bù)深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的(de)通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经(jīng)济的(de)商品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用预(yù)售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的(de)两大(dà)难题，开(kāi)发商以预售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的开发(fā)，形(xíng)成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地(dì)开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方(fāng)迅速出(chū)台(tái)相关的信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者(zhě)，极大作用推(tuī)动了(le)房地产市(shì)场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调整形(xíng)成契合中(zhōng)国内地的商品(pǐn)房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加(jiā)快城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)建设(shè)。具体来说(shuō)，是指房地产开发(fā)企业将(jiāng)正在建设中的房(fáng)屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国(guó)内地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程(chéng)为：房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商办理预售许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋(wū)。在购广西属于哪个省份，广西属于哪个省哪个市哪个区房过程中，购房者需要(yào)一次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷(dài)款的形式(shì)一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了全部购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内(nèi)地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最(zuì)主要(yào)方(fāng)式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发(fā)展进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对(duì)中国内地(dì)房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从全民(mín)蜗居到基本(běn)适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国家(jiā)几百(bǎi)年(nián)城镇化(huà)路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入(rù)快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国(guó)住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存(cún)量从不(bù)到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已(yǐ)成为中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期房销(xiāo)售面积(jī)占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内地房地(dì)产行(xíng)业的发展。中国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发(fā)展，房地(dì)产企业从无到(dào)有、从(cóng)国(guó)企先行到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地产也成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全(quán)拉动(dòng)的投资(zī)占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信(xìn)托等通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分(fēn)之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存量(liàng)占社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应(yīng)渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德三国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债房市值(zhí)的(de)比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值(zhí)的(de)比例(lì)较高，主(zhǔ)要是(shì)因为住房市值高，以及中国资(zī)本(běn)市场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝(jué)大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的(de)购(gòu)房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房者只能(néng)根据(jù)购房合同向开发(fā)商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制助推(tuī)部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等系(xì)列风(fēng)险，进行(xíng)影响自身信用和购房(fáng)者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善(shàn)，出(chū)现(xiàn)资金链(liàn)断裂等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银(yín)行获得房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面临(lín)较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确(què)规定了开(kāi)发企(qǐ)业预售商品房(fáng)所得款项(xiàng)应当用于有关的工程(chéng)建设，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售款监管的具(jù)体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多年以来全(quán)国(guó)并(bìng)没有统一的预(yù)售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明(míng)、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则(zé)按照项(xiàng)目的(de)建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工程总额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘(pán)没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实(shí)际上，在(zài)过去房(fáng)地产大开发时代的(de)高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程(chéng)度上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房预售(shòu)制度呈(chéng)现(xiàn)以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付(fù)款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是(shì)按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障有两种方式，一是(shì)期房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购(gòu)房者提(tí)供一定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年(nián)，保(bǎo)修(xiū)期(qī)满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件(jiàn)返还(hái)，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其(qí)余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环(huán)节(jié)，定(dìng)金比(bǐ)例(lì)一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用资金，购房者(zhě)的(de)定金及首付(fù)款由第三方公证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司的信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发(fā)商(shāng)在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自银(yín)行(xíng)，银行根据工程进度(dù)向开(kāi)发商提供一定比例的贷(dài)款，由(yóu)于(yú)开(kāi)发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到(dào)购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进度(dù)支付(fù)，按揭按(àn)工期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利(lì)率，开发商(shāng)或购房者可(kě)购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获(huò)批后即(jí)可预(yù)售房屋。签署购房合同前(qián)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进行预(yù)约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于(yú)任(rèn)何原因不能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支(zhī)付公(gōng)证(zhèng)费和土(tǔ)地(dì)交易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有规定(dìng)最低(dī)首付(fù)比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异(yì)。一般来(lái)说，支(zhī)付(fù)节(jié)点可(kě)分为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在(zài)支(zhī)付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购房者一定使用期限，期限结(jié)束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功(gōng)能(néng)是(shì)当(dāng)房(fáng)屋出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司(sī)保(bǎo)证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方(fāng)律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双方均(jūn)有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而(ér)超(chāo)出10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英(yīng)国采取按工程进度付(fù)款的方式，但(dàn)是交房前(qián)付款比(bǐ)例相对(duì)较(jiào)低，一般会(huì)在合(hé)同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前(qián)付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规定(dìng)房屋必须经过(guò)房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付(fù)，交付后方(fāng)可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严(yán)格，资金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在(zài)确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师(shī)将资(zī)金转给卖方律师，卖(mài)方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资(zī)金(jīn)在(zài)进(jìn)入开发(fā)商账户前经过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必须完成“预(yù)售房定金保全措(cuò)施(shī)”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房(fáng)者支(zhī)付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日(rì)元(yuán)的(de)部分，法律要求(qiú)开发商(shāng)必须完成(chéng)定金保全措施(shī)才可预售。什么是(shì)定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发(fā)商(shāng)向金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订(dìng)定(dìng)金保证委托合(hé)同，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证明书(shū)交(jiāo)付给(gěi)购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其(qí)他(tā)预先支付的购房款也(yě)受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支(zhī)付最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房(fáng)者即(jí)可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房(fáng)后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程进度(dù)支(zhī)付(fù)，所有资金进银行专门项目(mù)资金账户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首(shǒu)付及(jí)印(yìn)花(huā)税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取按(àn)工程进度(dù)付款的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房付(fù)款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求(qiú)所有开(kāi)发(fā)商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合同签订(dìng)后(hòu)、地基(jī)完(wán)工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进(jìn)度(dù)放款，月(yuè)供(gōng)在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无(wú)需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管方面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)的订金(jīn)与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户(hù)，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产(chǎn)到(dào)了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需(xū)和改善型需求的支(zhī)持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保(bǎo)民(mín)生(shēng)，给予强有力的金融工具(jù)支(zhī)持(chí)。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正常(cháng)运(yùn)转的房企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由(yóu)优质(zhì)房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组整个(gè)行业，为(wèi)每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复(fù)杂(zá)性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效(xiào)机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发(f广西属于哪个省份，广西属于哪个省哪个市哪个区ā)商(shāng)违约(yuē)后定金保护机制，如(rú)将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)介(jiè)入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或(huò)交(jiāo)房(fáng)后按(àn)揭贷款机(jī)制，充分保护购房(fáng)者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立(lì)于(yú)开发商(shāng)、银(yín)行(xíng)的第三方(fāng)资金(jīn)监管机构，或由政府相(xiāng)关部(bù)门(mén)直接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对(duì)房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在保修期(qī)结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商(shāng)品房(fáng)预售制是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另(lìng)一(yī)方面，取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 广西属于哪个省份，广西属于哪个省哪个市哪个区