饱受争(zhēng)议的二手(shǒu)房交易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市场监管总局联合(hé)发布了关(guān)于规范房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务的意(yì)见。意见提(tí)及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存在利用房源(yuán)客(kè)源优势收取过高费(fèi)用、未明码标(biāo)价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户(hù)个人信息(xī)等问(wèn)题，加重交(jiāo)易当事人负(fù)担、侵害其合(hé)法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部门从加(jiā)强从业(yè)主体(tǐ)管理、明确经纪服(fú)务内容(róng)、合理确定经纪服务收费、严格(gé)实行明码(mǎ)标价等(děng)十方(fāng)面(miàn)，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大(dà)伟称，随着(zhe)城市发展，一二(èr)线城(chéng)市二手房(fáng)交易占比(bǐ)逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北京、上海为(wèi)例(lì)，二手房占市场成交(jiāo)比(bǐ)例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖中介(jiè)居(jū)间(jiān)成交，房地产调控重心逐(zhú)渐(jiàn)从开发商过(guò)渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房对居民来说属于金额不低的(de)大宗(zōng)交易，由于二手房(fáng)交易成本较高、交易周(zhōu)期较(jiào)长，具有非(fēi)常强的专业性，居民(mín)往往通过中介来完成。但很多中介利用信息不对称(chēng)等问题，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居(jū)民(mín)造(zào)成额外(wài)的(de)负担，而且这些服务事(shì)项并(bìng)未明码标价。

　　对于二(èr)手房市(shì)场交易过程中(zhōng)存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相(xiāng)关市(shì)场交易行为及其主(zhǔ)体进行(xíng)规范和(hé九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思)秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管(guǎn)理和(hé)调控(kòng)的主题。“当下，推(tuī)进这项工(gōng)作(zuò)的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问题成(chéng)监(jiān)管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房(fáng)地(dì)产经纪服务行业关注(zhù)最多的(de)一个话题，便是房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务(wù)费(fèi)的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门主(zhǔ)要监(jiān)管的重点，将是对房(fáng)地产经纪(jì)服务收费(fèi)及中(zhōng)介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过(guò)程中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪服(fú)务机(jī)构2.7％的(de)服务(wù)费(fèi)率计算，一套1000万元(yuán)的(de)房屋(wū)，中介费(fèi)约为27万。

　　在合(hé)理确(què)定经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)上(shàng)，两部门在此次意(yì)见中(zhōng)提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构要合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实行分档定价(jià)。引导(dǎo)由交易双方共同承(chéng)担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前(qián)房地产经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)标准的最早依据是1995年国家(jiā)计委建设部下发的(de)《关于(yú)房地产(chǎn)中介(jiè)服务收(shōu)费的通(tōng)知》（971号文），其(qí)中第六条规定(dìng)：房屋买卖代理(lǐ)收(shōu)费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例，目前北(běi)京市执行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别(bié)复(fù)杂(zá)的住宅买卖经纪(jì)服务，经(jīng)交易各方协商同(tóng)意，可(kě)在(zài)规定的收费(fèi)标准基(jī)础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最(zuì)高(gāo)不得超(chāo)过(guò)10％。”这意味(wèi)着，当前北京(jīng)二手(shǒu)房(fáng)中介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的(de)精神，北(běi)京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务(wù)等57个政府(fǔ)定价，房地产经(jīng)纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际(jì)收取(qǔ)费用过程(chéng)中，相(xiāng)关监管部门当前并未明确(què)具体的中介费率(lǜ)，中介机构仅需在服(fú)务过程(chéng)中对(duì)收费标准进行明码标价(jià)即可。而(ér)房地产经纪服务(wù)机构在具体收取(qǔ)过程中，会结(jié)合房屋价(jià)值(zhí)及(jí)工资(zī)标准，综合(hé)计算出(chū)合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对(duì)于明码标(biāo)价问(wèn)题(tí)，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构应当在经(jīng)营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示服务项目(mù)、服务内容(róng)和收费标(biāo)准(zhǔn)，不得(dé)混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机(jī)构提供的基(jī)本服(fú)务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪机构(gòu)收费(fèi)前(qián)应当向(xiàng)交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费(fèi)金额，由当事人(rén)签字(zì)确认。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明显高于市场(chǎng)平均水平的房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部门将会同市场监管等(děng)部门(mén)采(cǎi)取约谈等综合措(cuò)施进(jìn)行重点监管。市(shì)场监管部门会同有关部(bù)门依法查处不按规定(dìng)明(míng)码标价(jià)、操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费等违反价格和反垄断法律(lǜ)法规的行为。对房地产经纪机构相关违(wéi)法违规信息(xī)，市场(chǎng)监管部(bù)门(mén)要依(yī)法依规(guī)纳入国家企业信用信(xìn)息公示(shì)系统。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服(fú)务(wù)费(fèi)率(lǜ)越低(dī)的原则(zé)实行分档定价，是否意味着，未来(lái)豪(háo)宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁(cái)兼(jiān)深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住(zhù)建(jiàn)部发文鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价，合理降低住房买卖和租(zū)赁(lìn)经(jīng)纪服务费(fèi)用，主要还是规范(fàn)行(xíng)业，打击收费过(guò)高的(de)经纪机构，但对(duì)市场影响有限，“以(yǐ)深(shēn)圳(zhèn)为例，深九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思(shēn)圳(zhèn)市场豪(háo)宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各家(jiā)收费普遍(biàn)在合理范围(wéi)内，加上(shàng)经纪服务费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指出，由(yóu)于(yú)当前两部门(mén)提出的意见(jiàn)仅为鼓励(lì)性质，即只是纲(gāng)领性文件(jiàn)而非(fēi)规定，未来如何具(jù)体认定其中的细(xì)则，还需要看各城市落地(dì)执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域的调整改善、规范化，有(yǒu)利(lì)于行业健(jiàn)康发展。同(tóng)时，由(yóu)于(yú)二手(shǒu)房很多房源在产(chǎn)权方面有(yǒu)瑕疵，如(rú)产权抵押(yā)、不同税费等(děng)都可能对交(jiāo)易产生(shēng)影响，这对房地产经纪(jì)服务行业的专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆骑(qí)麟指出，在(zài)二(èr)手房买卖过程中，原(yuán)本应该由上下家各支付一半的(de)中介费，但在一些热点(diǎn)城市的二手房交易过程中，往往会有这(zhè)样的(de)情形，因部分购房者处于弱(ruò)势地位，从而会出现中介费及税费均由购房者来承担。即使一(yī)些房(fáng)东愿(yuàn)意承担中介(jiè)费，这(zhè)部分费(fèi)用也可能通过转嫁(jià)的方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家(jiā)把中介(jiè)费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的(de)情(qíng)况(kuàng)，一(yī)些房产中介公(gōng)司(sī)将其视为向购(gòu)房者单边收费的(de)行为(wèi)。部分中介(jiè)公(gōng)司可能会利(lì)用其支配地位，在原先经纪(jì)服务收费(fèi)的基础(chǔ)上，再次(cì)向房东收取费用，而这部分费用，房东(dōng)往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购(gòu)房者，这实际上相(xiāng)当于变(biàn)相推高(gāo)了房价。两部(bù)门提出严(yán)禁操纵经(jīng)纪服(fú)务收费，不(bù)仅有利(lì)于(yú)提高交(jiāo)易中操作(zuò)的透明度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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