文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住房和城乡建设(shè)工作会议提(tí)出“有条(tiáo)件的(de)可(kě)以(yǐ)进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足(zú)一(yī)个月时(shí)间，已有山东(dōng)、安(ān)徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这(zhè)是对(duì)购房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建(jiàn)房(fáng)，没(méi)钱没(méi)实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发(fā)时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子(zi)，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如(rú)果按照经(jīng)济规律办(bàn)事(shì)，中国一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。从个(gè)人层面看，预(yù)售制(zhì)对(duì)购房(fáng)者非常不公(gōng)平，比如(rú)，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的(de)风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情(qíng)况(kuàng)？简(jiǎn)单科(kē)普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发(fā)商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实(shí)，当(dāng)前(qián)世界不少国家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来了！发达国家(jiā)一(yī)般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获(huò)得(dé)政府批(pī)准(zhǔn)后才可以(yǐ)开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中国一样在(zài)支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期(qī)支付(fù)。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金(jīn)监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违(wéi)约(yuē)处罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些保障措(cuò)施，一定会触(chù)发风险，对购(gòu)房民众不公(gōng)平(píng)，所以不如借机(jī)取消预售制度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售。客观讲预(yù)售(shòu)制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进(jìn)入(rù)存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会(huì)，当(dāng)然这需要配套(tào)房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机(jī)制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中(zhōng)国一定能化解这个(gè)难题，让房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安坐镇和坐阵的区别脍炙人口，坐镇和坐阵有什么作用居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业企业健康(kāng)发展的(de)重大措施(shī)。在当前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革(gé)方案(àn)研究时，对(duì)预售制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行(xíng)过(guò)长期系统的(de)专项研(yán)究。（参考后来形成的(de)专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还(hái)未推行(xíng)公共房屋制度，许多(duō)人(rén)栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不(bù)过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中(zhōng)国香港地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不少地(dì)产商开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资(zī)金(jīn)周转有着(zhe)独到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加快(kuài)自身资金(jīn)周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘后，除了(le)分(fēn)层出(chū)售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上(shàng)有文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的(de)订金，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压(yā)力，加速了房屋的建造和(hé)销售(shòu)，也解决了制造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模式成(chéng)为(wèi)当(dāng)时中国香港房地产市(shì)场的一(yī)大特(tè)色，纵观中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门(mén)不断完善(shàn)、规(guī)范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼(lóu)花制度的监管，即要(yào)求开发商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全部支付(fù)，还要证明自身有资金等(děng)能力把项目(mù)完成，资金需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师(shī)的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行(xíng)在银行(xíng)开设的信托(tuō)账户（监(jiān)管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取全透明化(huà)机制，且银行的(de)责(zé)任上(shàng)升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大(dà)风险方，后续需(xū)自身(shēn)推动(dòng)项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使前期发(fā)展工(gōng)业(yè)化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地(dì)产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时(shí)引入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是(shì)对内地(dì)房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预(yù)售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院(yuàn)出台(tái)《关于进(jìn)一(yī)步(bù)深化城镇住(zhù)房制度(dù)改革(gé)，加快住房(fáng)建设的通(tōng)知(zhī)》文(wén)件，决定停(tíng)止住(zhù)房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步实行(xíng)住房分配(pèi)货币(bì)化、住房(fáng)供给商品化、社会化(huà)的住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商品房。房地(dì)产市场采用预(yù)售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房，解决(jué)了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间(jiān)周期长的两大(dà)难(nán)题(tí)，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模(mó)式(shì)，住房供应速(sù)度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银行(xíng)等(děng)多方(fāng)迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商(shāng)品房预售(shòu)制度(dù)。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业(yè)将正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购房者(zhě)，由购房者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流(liú)程为(wèi)：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付(fù)房屋。在(zài)购房过(guò)程(chéng)中，购房(fáng)者需要(yào)一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一(yī)次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿(ná)到了全(quán)部购房款，这(zhè)点与中国(guó)香港的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开(kāi)启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对(duì)中国内(nèi)地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资(zī)金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从(cóng)全民(mín)蜗居到(dào)基(jī)本(běn)适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存(cún)量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地(dì)城镇住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售(shòu)最(zuì)主要方(fāng)式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中国内(nèi)地房地(dì)产行业(yè)的发展。中国内地房(fáng)地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业(yè)各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售(shòu)金(jīn)额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地(dì)产企业(yè)从无(wú)到有、从(cóng)国企先行到(dào)民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地(dì)产带动(dòng)的(de)上下游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地(dì)产及其(qí)产业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动的投资(zī)占全社会固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余(yú)额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大(dà)面积(jī)违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根(gēn)据我(wǒ)们(men)的(de)《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的风险确(què)实(shí)存在，当(dāng)前(qián)的(de)负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息(xī)，还(hái)要(yào)承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和(hé)开发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合(hé)同关系(xì)，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约，购(gòu)房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用和(hé)购房者(zhě)对(duì)行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波(bō)动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等(děng)一系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而(ér)房企(qǐ)通过与购房者(zhě)签(qiān)订的预(yù)售(shòu)合同和按(àn)揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角(jiǎo)度(dù)看，购房(fáng)者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确(què)规定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项应当用于有关(guān)的(de)工程建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的具体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一的预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管规(guī)定，各地实行(xíng)“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点监(jiān)管(guǎn)资金比(bǐ)例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目(mù)的(de)建安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面(miàn)积或者(zhě)项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而事(shì)实(shí)是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有资金继(jì)续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预(yù)售款监管账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了(le)资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品(pǐn)房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或(huò)预(yù)付款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程(chéng)进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)方式：一(yī)般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延(yán)期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的(de)保障(zhàng)有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二(èr)是(shì)开发(fā)商为购房者提供一定的保修(xiū)期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由第(dì)三方全程监(j坐镇和坐阵的区别脍炙人口，坐镇和坐阵有什么作用iān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节(jié)，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数(shù)据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的定金及首付(fù)款由(yóu)第(dì)三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账户监(jiān)管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且(qiě)不承担任(rèn)何(hé)责任(rèn)与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开(kāi)发商提供一定比例的(de)贷款，由于开发(fā)商挪用资金(jīn)直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付(fù)时需取得由政(zhèng)府相关部门(mén)经审查后发(fā)放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期(qī)房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按(àn)工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支付(fù)公证费和土地(dì)交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方(fāng)面，德(dé)国(guó)没有规(guī)定最低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后(hòu)、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付(fù)房(fáng)款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节(jié)奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险公司针(zhēn)对(duì)期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋(wū)出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等(děng)各个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交(jiāo)房(fáng)前付款比例相对较低，一般(bān)会(huì)在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经(jīng)过房产(chǎn)公证公司(sī)的检验(yàn)验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付后方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预(yù)售(shòu)资(zī)金监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给(gěi)开(kāi)发商，即资(zī)金在(zài)进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发(fā)商(shāng)违约需(xū)返还(hái)定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购(gòu)房(fáng)者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部(bù)分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完(wán)成(chéng)定金保全措(cuò)施(shī)才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机构或保险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的(de)保证金证明书(shū)交付(fù)给(gěi)购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融(róng)机(jī)构或保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑(duì)付，同时(shí)，开发(fā)商需向购房(fáng)者(zhě)赔(péi)付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者(zhě)即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房(fáng)者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有统一的选购权合同(tóng)以及订(dìng)金返(fǎn)还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者需支付(fù)15％的首付及(jí)印花税，同时购(gòu)房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程(chéng)做了(le)统一(yī)详(xiáng)细(xì)规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程(chéng)进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过程中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加(jiā)，未放款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行专(zhuān)门(mén)的项目资金账(zhàng)户(hù)，账户(hù)资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到(dào)了政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需和改善型(xíng)需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工具支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团坐镇和坐阵的区别脍炙人口，坐镇和坐阵有什么作用，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约(yuē)后定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同(tóng)环(huán)节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介(jiè)入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支付环节，建(jiàn)立(lì)按(àn)工程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节(jié)，引入(rù)独立(lì)于开发商、银(yín)行的(de)第(dì)三方资金监(jiān)管机构，或由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品房保修期制(zhì)度(dù)。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质(zhì)量问题全(quán)权负责(zé)、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是(shì)大势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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