OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库(kù)科技(jì)，引发了公募(mù)REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT开盘继续延(yán)续此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个交易日(rì)跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时(shí)，在公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相(xiāng)关(guān)应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权(quán)益人相关负责人也表示，近(jìn)期(qī)已同(tóng)步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可(kě)能(néng)事项。由(yóu)于(yú)张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司(sī)领导高度重视，浦东新(xīn)区国资委也高度关(guān)注。

　　多(duō)位(wèi)业内人士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波(bō)动较(jiào)大，但其实(shí)不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下跌(diē)并不会(huì)从根本上影响其(qí)内(nèi)外价值(zhí)，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)继续(xù)波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯(xīn)片子(zi)公司(sī)哲库科(kē)技(jì)的事件(jiàn)继续(xù)扰(rǎo)动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利(lì)消息影响，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最近几个交(jiāo)易(yì)日二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来，3个(gè)交易日(rì)跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上(shàng)市以来，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT累计涨幅(fú)超过(guò)24％，在(zài)全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整(zhěng)体表现上看(kàn)，目(mù)前上(shàng)市的(de)8只产业(yè)园(yuán)区(qū)基础设施(shī)REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业(yè)园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同程度(dù)下(xià)跌，8只产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经(jīng)披露张江(jiāng)光大园项目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突(tū)发(fā)事(shì)件，因此(cǐ)导致二级市场价(jià)格出现波动。”一位(wèi)业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述(shù)人(rén)士看来，尽管出于风险规(guī)避的原因，最近几个(gè)交易日场内资金有所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出(chū)租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二(èr)级市(shì)场价格下跌(diē)，风险(xiǎn)也得到一定释放(fàng)，但是(shì)价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断(duàn)价格是不是已经完全触(重孙子又叫什么，重孙的孙子叫什么chù)底。

　　此外，还(hái)有一(yī)位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷(mí)，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益率(lǜ)高的产品具备(bèi)一定的投资价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的(de)步伐(fá)，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募(mù)基金执行(xíng)董(dǒng)事(shì)高如星对此表(biǎo)示，若张江园区最终能(néng)顺利解决招商，平稳过度对经营现金(jīn)流没(méi)有造成大的影响，“事件性利空下调至得这(zhè)么急、这么深，加(jiā)上前期本身园区类资产就回(huí)调不少了(le)，这就(jiù)是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园区(qū)会最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩募路上再(zài)迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设施资产张润大(dà)厦(shà)的重(zhòng)要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁(lìn)协议(yì)的通知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密(mì)切(qiè)关注哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张江光大园项(xiàng)目出租率(lǜ)下降事(shì)项，一度二级市场(chǎng)价格出现回(huí)落(luò)。在随(suí)后召(zhào)开的业绩说明会中管理(lǐ)人就相关(guān)事项进行了解(jiě)释说明(míng)，市场信心得到了一定提振，二级(jí)市(shì)场价格表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开的(de)线上和(hé)线(xiàn)下的扩募说明会上，运营团(tuán)队(duì)表(biǎo)示了对张江光大(dà)园项目的信(xìn)心，预计(jì)签(qiān)署(shǔ)意向书和合(hé)同谈判中的储(chǔ)备租户(hù)正常转化(huà)后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的(de)扩募之路又(yòu)迎(yíng)来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方的(de)广泛关注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项目(mù)的(de)原(yuán)始权益人(rén)相关负责(zé)人坦言，事发(fā)突然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时(shí)间即奔赴现场进行(xíng)了(le)沟(gōu)通和(hé)核实工作，并同步启动了应急预(yù)案(àn)，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库(kù)提前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新区(qū)国资委(wěi)也(yě)高度(dù)关注。

　　当(dāng)谈及储备租(zū)户情况，相(xiāng)关负(fù)责(zé)人介绍说(shuō)，目(mù)前储(chǔ)备租(zū)户还是比较丰富(fù)的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能、航(háng)天产业、信息技(jì)术等产业客户，租(zū)赁意向重孙子又叫什么，重孙的孙子叫什么面(miàn)积(jī)超过了2万(wàn)方。从意向(xiàng)储(chǔ)备转化为(wèi)实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在(zài)着手通过签署租赁意(yì)向书来(lái)尽(jǐn)快锁定一(yī)些重要(yào)租户。虽然(rán)收了三个月履约保证金给了我们一些空间，但本(běn)着对(duì)首批扩募、对市场负责(zé)的态度(dù)，我们肯定要全力与(yǔ)时间(jiān)赛(sài)跑，把这些面积在短期(qī)内完(wán)成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江光(guāng)大园项目一(yī)季度末(mò)也有将近30％的(de)空置率，原始权(quán)益(yì)人有那么多储备租户，之前(qián)的空置率为何(hé)未能得到(dào)解决。

　　对此相关负(fù)责人(rén)解释，张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)一直以来(lái)都坚持以(yǐ)市场(chǎng)化运(yùn)营(yíng)为导向，历史运营(yíng)表(biǎo)现稳(wěn)定，租户的(de)调租和换(huàn)租都属于(yú)正常情况，而这次项目的(de)大租户退租(zū)正(zhèng)好发(fā)生在市(shì)场活跃(yuè)度(dù)的(de)短期低点(diǎn)，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在看到出租率下(xià)滑情况没有得到(dào)及时修(xiū)复后，张江这(zhè)边也作了一定的资源调(diào)配和倾斜(xié)，引入(rù)了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦(shà)和张江(jiāng)光大园项目在给(gěi)租户的分隔(gé)空(kōng)间、交付(fù)标准(zhǔn)、租金水平等方面(miàn)也有一些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千(qiān)多(duō)平的大平(píng)层，楼的成新度高一(yī)些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以(yǐ)一(yī)千平的面(miàn)积为主(zhǔ)，还(hái)有一些独栋形态的(de)物业。租(zū)户自身也会有(yǒu)诉求(qiú)，也会根据自身需求和预算挑选区域内(nèi)的(de)不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资(zī)产的管理人都变成了一家，后续我们在资源(yuán)共享和(hé)联合营销方面能更加充分发挥协(xié)同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上(shàng)述(shù)负责人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最后谈及(jí)对(duì)于张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和展望，相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，张江集团和张江(jiāng)高科目前在管资产约五(wǔ)百万方，还(hái)有一些其他在开发的储(chǔ)备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张江园区产业(yè)空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视(shì)张江(jiāng)REIT这个资本(běn)平(píng)台和它未来的(de)发展。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩容(róng)的第一步，也(yě)是至关重要的一步(bù)，眼下我们可(kě)能(néng)面临了一些突发情况需(xū)要解决，但是这(zhè)和我们在张(zhāng)江(jiāng)科学城这(zhè)三十年建设发(fā)展过程中所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们(men)有信心排除(chú)万难(nán)，尽(jǐn)一切可能化解当前(qián)突(tū)发事件的所有负面影响，维持预期和(hé)市场(chǎng)的信心。”

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