5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地产指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代表(biǎo)的机(jī)构对于这(zhè)一(yī)板块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南(nán)方和华夏的(de)两只老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地(dì)方(fāng)国企央企获得增(zēng)持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)少先队的队旗是什么，少先队的队旗是什么组成的集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公司市值(zhí)在股票(piào)资产(chǎn)中的占比却(què)断崖(yá)式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了三年(nián)来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募(mù)对(duì)于房地产的投资(zī)愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排(pái)名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一环(huán)，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需要(yào)时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大(dà)分化时代(dài)，一二线城(chéng)市好(hǎo)于(yú)三四线城市。而映射到二(èr)级市场投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了(le)一些(xiē)机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募人士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售面积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数(shù)量(liàng)增加了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策(cè)出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基(jī)金房地产研(yán)究员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时(shí)至今日(rì)，无(wú)论从(cóng)城(chéng)镇(zhèn)化的(de)进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率和房价收入(rù)也不支(zhī)撑(chēng)每年(nián)18万亿元的(de)销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的(de)时代已经过去，未来行业的(de)需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随(suí)着地(dì)产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性(xìng)，就(jiù)很(hěn)容易出现(xiàn)信(xìn)用风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的民营地(d少先队的队旗是什么，少先队的队旗是什么组成的ì)产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这个(gè)过程中，综合竞争力强的(de)公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得(dé)市(shì)占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为公(gōng)募(mù)乃至整体机构的务(wù)实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区(qū)域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的(de)个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名(míng)第一(yī)的上实发展，五一假(jiǎ)期归来(lái)后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该(gāi)股的基本面(miàn)来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房(fáng)地产(chǎn)开发与经营。公司的主要(yào)产品(pǐn)及服务为房地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店(diàn)经(jīng)营。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来看，各(gè)类机构(gòu)都(dōu)有对其布局(jú)的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大流(liú)通(tōng)股股东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央(yāng)汇(huì)金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其(qí)第一季(jì)度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时(shí)代(dài)出(chū)租率复(fù)苏至(zhì)近年来最高，另一(yī)方面则是公司(sī)拿(ná)地结算(suàn)持续(xù)性向好，从数字上看(kàn)，一季度(dù)新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下(xià)，自然也吸(xī)引了知名机构在(zài)其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第(dì)一季(jì)度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中(zhōng)，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地(dì)产公司(sī)，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基(jī)首(shǒu)季新杀(shā)入十大流通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙(lóng)头(tóu)的价值(zhí)更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地供给较多(duō)（券商(shāng)测算(suàn)对(duì)应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限于信(xìn)用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低成本土地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企的拿(ná)地(dì)力度(dù)（拿地金额(é)/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下，而其他(tā)房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本(běn)不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央国企地(dì)产股或存在发(fā)展的大好机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体(tǐ)现为库存的(de)优势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特(tè)估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公司(sī)也是(shì)更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源(yuán)债权债务关(guān)系等问题，市(shì)场对民(mín)营房开企(qǐ)业的资产会(huì)有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的(de)过(guò)程中，央国(guó)企相较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的修复(fù)更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估(gū)值中枢的(de)提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对较低(dī)，企(qǐ)业(yè)自(zì)身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将出现(xiàn)分化，要关注将受(shòu)益(yì)于行(xíng)业集中(zhōng)度提升的(de)头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去(qù)持续观察(chá)国企央企在三个方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首(shǒu)先是(shì)融(róng)资(zī)成本(běn)保持(chí)低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至(zhì)是较大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些(xiē)公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业(yè)内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民(mín)营(yíng)房企不怎么投资(zī)拿地(dì)之后(hòu)，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售(shòu)业(yè)绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不(bù)确定(dìng)性。其实整个市场从四(sì)月份(fèn)开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别(bié)城(chéng)市四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海在(zài)内的绝(jué)大多数城市(shì)都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也(yě)不(bù)太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期(qī)反弹外的(de)一(yī)个市(shì)场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的(de)压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地产以及(jí)其(qí)上下(xià)游产业链(liàn)的复苏速度都(dōu)比想象的要(yào)慢很(hěn)多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下(xià)游就不(bù)是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做得比同行好得多(duō)的(de)企(qǐ)业(yè)，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等(děng)待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸(tū)显出来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：绿茶通用站群 少先队的队旗是什么，少先队的队旗是什么组成的