饱受争(zhēng)议的(de)二手房交易(yì)中介(jiè)费(fèi)问(wèn)题，正逐渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建部、市场监管总(zǒng)局(jú)联合发布了(le)关于规(guī)范房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务的意见。意见提(tí)及，近(jìn)年来，部分房地产经(jīng)纪机构存在利(lì)用(yòng)房源客源优势收(shōu)取过(guò)高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信息(xī)等问题，加重交(jiāo)易当(dāng)事(shì)人负担、侵(qīn)害其(qí)合法权益。

　　基(jī)于上述(shù)背景，两部(bù)门从加强从业主体管理、明确经(jīng)纪服(fú)务内容、合理(lǐ)确定经(jīng)纪(jì)服务收费、严(yán)格(gé)实(shí)行明码标价等十方面，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中原地(dì)产首席(xí)分析(xī)师张大伟(wěi)称，随着城市发(fā)展(zhǎn)，一二(èr)线城市(shì)二手房交易(yì)占比(bǐ)逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占市场成(chéng)交比例超过80％，大(dà)量二手房成交依赖(lài)中介居间成(chéng)交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商过(guò)渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院住房政策(cè)研(yán)究中心首(shǒu)席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额(é)不低(dī)的大(dà)宗(zōng)交易，由于二手(shǒu)房交(jiāo)易成本较高、交易周(zhōu)期较长，具(jù)有(yǒu)非常强的专(四大哲学流派有哪些 四大哲学流派是什么意思zhuān)业性，居民往往通(tōng)过(guò)中介来完(wán)成。但(dàn)很多中介利用(yòng)信(xìn)息不对称等问(wèn)题，将非必要的(de)收费夹带其中，如收取过(guò)桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对居民造成额外(wài)的负担(dān)，而且这(zhè)些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中存在(zài)的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指出(chū)，对包括经纪服(fú)务在(zài)内的相关市场交易行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩(zhì)序(xù)整顿，是房(fáng)地产市(shì)场管理和调(diào)控(kòng)的主题。“当下，推进这项工作的(de)意(yì)义更大，也更(gèng)急(jí)迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历(lì)来(lái)对(duì)房地(dì)产经纪服务(wù)行业关注(zhù)最多的一个(gè)话题，便是(shì)房地产经纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部(bù)门(mén)主要监管的重点，将是对房地产经(jīng)纪服(fú)务收费及中(zhōng)介交易进行规(guī)范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易(yì)过程中，部分价值不菲(fēi)的(de)房(fáng)屋(wū)，往往(wǎng)要缴(jiǎo)纳(nà)一笔(bǐ)金额不低的中(zhōng)介费。以(yǐ)北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定(dìng)经纪(jì)服务(wù)收费上，两部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构(gòu)要合(hé)理(lǐ)降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定价。引导由(yóu)交易(yì)双方(fāng)共同承担经纪服务(wù)费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目(mù)前房地产经纪服务收费标(biāo)准的(de)最早(zǎo)依(yī)据(jù)是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关(guān)于房地产中(zhōng)介服务收费(fèi)的(de)通知》（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖(mài)代理(lǐ)收费，按(àn)成交(jiāo)价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执行(xíng)的2014年更新后的收(shōu)费标准，即根(gēn)据这样的(de)规定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易(yì)各方协商(shāng)同意，可(kě)在规定的(de)收费(fèi)标准基(jī)础上适当上(shàng)浮(fú)，上浮幅度最高不得超(chāo)过(guò)10％。”这(zhè)意味着，当前北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房(fáng)地产中介服务(wù)等57个政府(fǔ)定价，房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)多少由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机(jī)构在实际收(shōu)取费用过(guò)程中，相关监管(guǎn)部门当前并未明确具(jù)体的中介(jiè)费率(lǜ)，中介机构仅需在服务过程(chéng)中对收费标准进行明码标价即可。而房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)机构在具体收取过程中，会结合房屋价值及(jí)工资标准，综合计(jì)算出合适的中介费(fèi)率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门(mén)在此次意(yì)见中提及，房地(dì)产经纪机构应当在经营门店、网站、客(kè)户端(duān)等场所或(huò)渠道(dào)，公示服(fú)务项目、服(fú)务(wù)内容和收费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑(bǎng四大哲学流派有哪些 四大哲学流派是什么意思)收费。房地产经纪机(jī)构提供的基本服务和延伸服务(wù)，应当分别明确服务(wù)项目和收费(fèi)标准。房地(dì)产经(jīng)纪机构收费(fèi)前应当向交易当(dāng)事人出具收费(fèi)清单，列明收(shōu)费标准、收费金(jīn)额，由当事人签字(zì)确(què)认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机(jī)构(gòu)，住房和城(chéng)乡建设部(bù)门将会同市场监管等部门(mén)采(cǎi)取约谈等综(zōng)合措施(shī)进行重点监管。市场监管(guǎn)部门会同(tóng)有关部(bù)门(mén)依法查处不按规定明码(mǎ)标价、操纵(zòng)经纪(jì)服务收费等(děng)违反价(jià)格和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对(duì)房地产经(jīng)纪机构(gòu)相关违法(fǎ)违(wéi)规信(xìn)息，市(shì)场(chǎng)监管部(bù)门要(yào)依法依规纳入国家企业信用信(xìn)息公示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋中介费(fèi)要(yào)降了(le)？

　　鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低(dī)的原则实行(xíng)分档(dàng)定价(jià)，是否意味(wèi)着，未来豪宅的中介费(fèi)有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用，主(zhǔ)要还是规范行(xíng)业(yè)，打击收费过高(gāo)的经(jīng)纪机构(gòu)，但对市(shì)场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍(biàn)在(zài)合(hé)理(lǐ)范围内(nèi)，加上经(jīng)纪服务费用对市场(chǎng)的(de)影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部门(mén)提出的(de)意见仅(jǐn)为鼓励性质(zhì)，即只(zhǐ)是纲领性(xìng)文件而非规定，未来如(rú)何(hé)具体认定其中的细则(zé)，还(hái)需要看各城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目(mù)前市(shì)场看，经纪(jì)服务领域(yù)的调整改善、规范化，有利于行业(yè)健康发展。同时，由于二(èr)手(shǒu)房(fáng)很多房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同(tóng)税费等都可能对交易产生(shēng)影响，这对(duì)房地产经纪服务行(xíng)业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院(yuàn)研究总(zǒng)监陆骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二手房买(mǎi)卖过程(chéng)中，原本应该由上(shàng)下家各支付(fù)一半的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)，但在一(yī)些热点城市的(de)二(èr)手房交易过(guò)程(chéng)中，往往会有这样的情形，因(yīn)部(bù)分购房者(zhě)处于弱势地位，从(cóng)而会(huì)出现中介费及税(shuì)费均由(yóu)购(gòu)房者来(lái)承担。即使一(yī)些房东愿(yuàn)意承担(dān)中介费，这部分费(fèi)用也可(kě)能通过转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式(shì)，在(zài)房价中有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给(gěi)下(xià)家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情(qíng)况，一些房产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)公司将其视(shì)为向购(gòu)房(fáng)者单边收(shōu)费的(de)行为。部分中介公司可能会利用其支配地(dì)位(wèi)，在原先(xiān)经纪服(fú)务收费的基础上，再次向房东收取费(fèi)用(yòng)，而这(zhè)部分费用，房东(dōng)往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房(fáng)者，这实际上相当于变相(xiāng)推高了房价(jià)。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪服务收(shōu)费，不仅(jǐn)有(yǒu)利于(yú)提高(gāo)交(jiāo)易中操作的透明度(dù)，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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