导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是(shì)中国(guó)房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近(jìn)年(nián)地产持(chí)续(xù)低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产存量极度过(guò)剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住建部(bù)披(pī)露(lù)全国有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城(chéng)镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人均一(yī)间房所能(néng)满(mǎn)足(zú)，它与房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的(de)人均住宅间数(shù)较发达国家还有(yǒu)很大差距(jù)。人(rén)均住宅间数大于1同(tóng)样(yàng)不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国(guó)城镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计(jì)算(suàn)出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意味着户(hù)户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平(píng)衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人(rén)口的(de)租赁和(hé)置业(yè)需求。全国总人(rén)口的(de)近三成(chéng)都(dōu)是流动人(rén)口，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延续(xù)，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需(xū)求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存(cún)在(zài)不足(zú)，这(zhè)是(shì)过(guò)去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产(chǎn)大分化时(shí)代已至(zhì)，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化(huà)必将体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块(kuài)之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担(dān)心，中国的房(fáng)子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存(cún)在(zài)不(bù)足？可惜(xī)由于住宅存(cún)量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的(de)过(guò)剩了(le)？据此判断(duàn)未来房地(dì)产市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查(chá)工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据(jù)以及80多万处(chù)市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于1，看似(shì)意(yì)味着人(rén)人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住(zhù)宅才是(shì)城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类(lèi)，一类是商(shāng)品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数(shù)量。居民住(zhù)宅相关(guān)数(shù)据有(yǒu)两处可以直(zhí)接公布，一是每年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均住宅数量(liàng)，我们主要用(yòng)到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算得到(dào)居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭(tíng)户(hù)数，我(wǒ)们(men)就能(néng)够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确(què)统计。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得(dé)到中国(guó)存(cún)量(liàng)房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期(qī)房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的(de)期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数计(jì)算(suàn)为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们(men)需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的(de)住宅结构特(tè)征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租(zū)赁其(qí)他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增(zēng)幅(fú)为过去十(shí)年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商(shāng)品住宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义(yì)

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达到(dào)了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终(zhōng)结(jié)，甚至意(yì)味着中国(guó)地(dì)产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着(zhe)住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房等(děng)因素产生(shēng)的(de)住宅需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本的(de)住(zhù)宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人(rén)口净流入地的(de)住宅市(shì)场供不应求，造成(chéng)房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　<好好记住我在你体内的感觉strong>流动人口(kǒu)会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作(zuò)的流动人(rén)口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但高房(fáng)价迫(pò)使(shǐ)打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上(shàng)会占(zhàn)据两套(tào)房，在(zài)高房价的(de)大(dà)城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无(wú)法满足(zú)庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依(yī)然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居(jū)室(shì)，户(hù)型偏小。其中一居(jū)室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更小，当然(rán)这(zhè)与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩(kuò)张是(shì)未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人均住宅建筑(zhù)面积低(dī)于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若(ruò)人(rén)均可(kě)使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的(de)住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未来(lái)地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋(qū)势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均人口数(shù)不断下降，六(liù)普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示(shì)城镇户均(jūn)人(rén)口规(guī)模(mó)为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人(rén)户(hù)的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋势将好好记住我在你体内的感觉继续延续，导致(zhì)户(hù)数会因户均人口(kǒu)规(guī)模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致经(jīng)济发(fā)展带来的(de)新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素逐(zhú)步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入(rù)，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给(gěi)迁入(rù)地住宅(zhái)市场带来新的(de)增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要(yào)受益(yì)于人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适用房和其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的(de)环境，背后(hòu)的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生(shēng)活品质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济工作(zuò)会(huì)议(yì)明确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系(xì)。随着经济发展水平的提(tí)高，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配(pèi)，这是过(guò)去(qù)二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)未(wèi)来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时(shí)代(dài)已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单(dān)局限于城市(shì)能(néng)级之间差异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间(jiān)的差(chà)异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普查数据调查(chá)的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏(piān)差(chà)。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速(sù)可能(néng)超预期。

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