5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募(mù)基(jī)金为代表的机构对于这(zhè)一板块(kuài)已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和(hé)华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季(jì)报统计(jì)，龙头与地(dì)方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数(shù)量占流(liú)通股比重增幅五(wǔ)只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持(chí)有的(de)房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市(shì)值在(zài)股票(piào)资产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三年来(lái)的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持股比例(lì)也(yě)同(tóng)步回(huí)升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公(gōng)募重仓(cāng)持(chí)有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五(wǔ)个股分(fēn)别为保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募(mù)对于房地产的(de)投资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基金一(yī)季报汇总的(de)重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高(gāo)的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化之(zhī)处首先(xiān)在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次(cì)是金(jīn)地集团退出百大之列(liè)。但考虑到(dào)房地产是复苏(sū)链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市(shì)好于(yú)三四线城市。而映射(shè)到(dào)二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类(lèi)，包(bāo)括房地(dì)产等几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知(zhī)上(shàng)没有(yǒu)什么投(tóu)资机(jī)会的。但在(zài)这几年(nián)特殊(shū)的(de)行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的(de)变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居(jū)民存(cún)款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米。需求端(duān)还(hái)需要有一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还发奋还是发愤读书啊，发奋还是发愤图强是(shì)人均住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收(shōu)入(rù)也(yě)不支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以及过快上行的(de)房价，因(yīn)而行业(yè)高增的时(shí)代已经(jīng)过去(qù)，未来行业的需求(qiú)或(huò)将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现(xiàn)信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机(jī)会在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就(jiù)是(shì)强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价(jià)上(shàng)涨的达(dá)到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰(qià)好排(pái)名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名(míng)第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来(lái)后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日收出(chū)涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发(fā)展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地(dì)产(chǎn)租(zū)赁、物(wù)业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股股东来看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的(de)首(shǒu)季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私(sī)募的(de)迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管(guǎn)理公司(sī)等都跻身前十的(de)行(xíng)列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一(yī)季度的收入利(lì)润规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方面是(shì)该公(gōng)司(sī)后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则(zé)是公司拿地(dì)结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名机构(gòu)在(zài)其中持续(xù)驻足。从第(dì)一季度十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来看，知(zhī)名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依(yī)然在前十中，这也是连续第(dì)三个(gè)季度他有的两只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜单中还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当(dāng)季(jì)还小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海区域发奋还是发愤读书啊，发奋还是发愤图强性(xìng)地(dì)产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则(zé)是主要布局在(zài)深圳的(de)地产公司，一季报交出的(de)也是(shì)一份报(bào)喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外(w发奋还是发愤读书啊，发奋还是发愤图强ài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球(qiú)基(jī)金相关(guān)人(rén)士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头的(de)价(jià)值更为笃定突出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对(duì)应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本(běn)土地，龙头(tóu)房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资成(chéng)本(běn)看，龙头房(fáng)企的融(róng)资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地(dì)产股或存在发展(zhǎn)的(de)大好机(jī)会(huì)。中(zhōng)信(xìn)证券指出(chū)：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存在(zài)，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央(yāng)企占据(jù)显著(zhù)优势，其(qí)主要又体现为(wèi)库存的(de)优势(shì)。央企地产公(gōng)司(sī)，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低的融资成本(běn)，优质的(de)开发(fā)资源(yuán)和良好的不动产资产运(yùn)营能(néng)力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企(qǐ)相(xiāng)较于民营地(dì)产公司(sī)也是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企(qǐ)业(yè)的(de)资产会有更(gèng)多担忧(yōu)和(hé)质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的(de)修(xiū)复更明显。中特估的(de)角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业(yè)进入高质(zhì)量发(fā)展阶段，具备较(jiào)快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预(yù)期的(de)盈利和现金流创造能(néng)力(lì)，以此(cǐ)带来(lái)估值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中(zhōng)行业(yè)普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一(yī)思(sī)路的话，或(huò)许还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国(guó)企央(yāng)企在(zài)三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是(shì)销售(shòu)份额(é)持续提升，再次是(shì)拿地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓(huǎn)慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房企(qǐ)一季(jì)报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一(yī)季度的(de)业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净(jìng)利均(jūn)实现了(le)业绩(jì)的回正，甚(shèn)至(zhì)是(shì)较大增速的(de)增长(zhǎng)。而这(zhè)些公(gōng)司也(yě)是机构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业(yè)内人(rén)士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显改善的(de)房企(qǐ)，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年(nián)民营房企(qǐ)不(bù)怎么投资(zī)拿地之(zhī)后(hòu)，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资(zī)力度(dù)较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长，从而(ér)在(zài)2023年(nián)一季度市(shì)场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时(shí)也(yě)提醒表示(shì)，在房地产的复苏(sū)过(guò)程中，还面临着一些不确(què)定性。其(qí)实整个(gè)市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等(děng)极个(gè)别城市四(sì)月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在(zài)内(nèi)的(de)绝(jué)大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而(ér)现在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的(de)经济状况、收入情况，以及市(shì)场的去库(kù)存压(yā)力、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期(qī)反弹外的(de)一(yī)个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬(yáng)也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房(fáng)地产(chǎn)以及(jí)其上下(xià)游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房地产以(yǐ)及上下游(yóu)就不(bù)是(shì)赚快(kuài)钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他(tā)基(jī)本面的钱。但这也意(yì)味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行(xíng)好得多的(de)企业，会伴随(suí)整个(gè)行业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显出(chū)来(lái)，这需(xū)要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例(lì)分析(xī)，不做买卖(mài)推荐。）

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