文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不(bù)足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社(shè)会(huì)，这是(shì)房(fáng)地产从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势(shì)，也(yě)是对购房老(lǎo)百姓的(de)最大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存(cún)量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制已经过时了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如(rú)果(guǒ)按照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好(hǎo)这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售制(zhì)、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。从个人(rén)层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)对(duì)购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有(yǒu)助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一(yī)举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预售制度怎么(me)来的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家存在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国(guó)家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才(cái)可(kě)以开始销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非像中国一样在支付完首付(fù)款后从银行一(yī)次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发(fā)商工程进度在完(wán)全交房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度是需要(yào)严格的资(zī)金监管、分(fēn)期(qī)支付以及违(wéi)约处罚(fá)措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如(rú)借(jiè)机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社(shè)会(huì)，当然这需要配套(tào)房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回(huí)归实(shí)体经济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售庸人自扰之前一句意思是什么天下本无事，世上本无事庸人自扰之是什么意思(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。所有商业(yè)的本质是(shì)向善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一(yī)家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安(ān)居乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预(yù)售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财(cái)税(shuì)改革方案研究时，对(duì)预(yù)售制、房(fáng)地(dì)产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来(lái)形成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层(céng)销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行(xíng)公共房屋(wū)制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临(lín)时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不(bù)过大多数(shù)居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题。针对(duì)这一系列问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一(yī)经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有所增加，开(kāi)发商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模(mó)式引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东(dōng)创办立(lì)信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务(wù)的经验，对于(yú)商品流(liú)通、资金周转有着独到的(de)见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方法加快自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其(qí)在(zài)购(gòu)下九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑材(cái)料、分层(céng)价格(gé)、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的(de)分期付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了(le)民众购房(fáng)的(de)资金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模(mó)式成为(wèi)当(dāng)时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色(sè)，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监(jiān)管部(bù)门不断完善、规(guī)范化，建立(lì)健全(quán)的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支(zhī)付，还要证明(míng)自身(shēn)有资金等能(néng)力(lì)把项目(mù)完成(chéng)，资金需放(fàng)入律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在(zài)银行开设的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作等(děng)采取全透(tòu)明化机(jī)制，且银行的(de)责任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险方(fāng)，后续需自身(shēn)推动(dòng)项目完(wán)工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十(shí)年代(dài)，中国内(nèi)地面(miàn)临住房(fáng)需(xū)求大和(hé)供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前(qián)期发展工业化的进程(chéng)大于城(chéng)市化进程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等城市化配(pèi)套(tào)问题，才(cái)能(néng)进(jìn)一步(bù)推进城(chéng)市化(huà)。但当时(shí)推(tuī)行的(de)是“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利(lì)分房制度(dù)，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现(xiàn)了分(fēn)配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题，因此(cǐ)福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度不再适(shì)用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时引入(rù)中国(guó)香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对(duì)内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)制度(dù)，先后出台(tái)多项文(wén)件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配(pèi)货(huò)币化、住(zhù)房供给商(shāng)品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划(huà)经济下的福(fú)利分房(fáng)转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开(kāi)发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬动下(xià)一个(gè)项目的开发，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住(zhù)房供应速(sù)度加快(kuài)。自此中国内地开(kāi)始房改货(huò)币化，中国人民(mín)银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地(dì)产市(shì)场的(de)发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成(chéng)契(qì)合中国内地的商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制的(de)初衷是为(wèi)了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说(shuō)，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业将正在建设(shè)中的房屋(wū)预先出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在(zài)中(zhōng)国(guó)内地实践过程中，商品房(fáng)预售(shòu)流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房买卖(mài)合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的(de)形式(shì)一(yī)次性付(fù)清剩余(yú)房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能(néng)已拿到了(le)全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地(dì)的(de)开(kāi)发商而(ér)言，预售制商品房(fáng)也(yě)开启了(le)高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，预售制极大(dà)缩(suō)短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多(duō)年对中国(guó)内(nèi)地房地(dì)产市场的(de)稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年(nián)时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区(qū)面(miàn)积由(yóu)7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根(gēn)据(jù)我们发布的(de)《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前已成为(wèi)中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积占总销售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销(xiāo)售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的发展。中国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产也成(chéng)为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地产带动(dòng)的(de)上(shàng)下(xià)游产业链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的投资占(zhàn)全(quán)社(shè)会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产贷款占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务(wù)，占比超过(guò)三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资(zī)存量占社融(róng)存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的(de)比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国(guó)资(zī)本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民(mín)投资渠(qú)道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险确(què)实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单方面(miàn)不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担(dān)延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之(zhī)间的(de)购房(fáng)合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生(shēng)违约，购(gòu)房者只能(néng)根据购房合同向开发商主张权(quán)力，但(dàn)依旧需(xū)要(yào)根据按(àn)揭贷(dài)款合(hé)同(tóng)按时向银行进行贷(dài)款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资(zī)金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险，进(jìn)行(xíng)影(yǐng)响(xiǎng)自(zì)身(shēn)信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一系(xì)列问题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过与购房者签订(dìng)的(de)预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还款等，则风(fēng)险完(wán)全(quán)由银行承担(dān)，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售管理办法》中明确规定了(le)开发企业(yè)预售商(shāng)品房(fáng)所得(dé)款项应当用于有关(guān)的工程建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的具(jù)体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并(bìng)没(méi)有统一的预售资金(jīn)监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监管资金比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等(děng)城市(shì)则按(àn)照项目(mù)的(de)建安(ān)成本(běn)乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价(jià)计算重点资金。而事(shì)实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么(me)，监管账户资(zī)金如何被(bèi)挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过去房地(dì)产大开发(fā)时代的(de)高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽(chōu)调预(yù)售款(kuǎn)监管账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨(bō)付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将资金(jīn)转给房(fáng)企，而拨付(fù)的(de)工(gōng)程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套(tào)取的(de)资金，在房企各地(dì)项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模式，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付(fù)款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者(zhě)支付的预(yù)付(fù)款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款一般以(yǐ)定(dìng)金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度(dù)付款，按揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是(shì)房屋交付(fù)后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格并提供(gōng)验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最(zuì)低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由(yóu)第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环(huán)节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购(gòu)房者在(zài)房屋(wū)交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款由第三方公(gōng)证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂(làn)尾，购(gòu)房者(zhě)资金(jīn)可通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银(yín)行根(gēn)据(jù)工程进度向(xiàng)开发商(shāng)提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪(nuó)用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发(fā)商(shāng)施工进(jìn)度(dù)。开发商在房屋交(jiāo)付(fù)时需取得由政府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过(guò)验收(shōu)凭(píng)证向银行(xíng)得到(dào)购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可(kě)零首付购房，房(fáng)款按建(jiàn)造(zào)工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获(huò)批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如(rú)由于任何原因不能(néng)购买，定(dìng)金按照(zhào)德国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采取按工(gōng)期支付(fù)房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般来(lái)说，支付节点可分(fēn)为公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购房者一(yī)定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功(gōng)能(néng)是(shì)当房屋出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保险公(gōng)司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师(shī)严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易(yì)中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环(huán)节，各环(huán)节内容确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付(fù)比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签订21天(tiān)内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方式，但是(shì)交房前付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国期(qī)房(fáng)预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管极(jí)为(wèi)严格(gé)，资金也由律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工(gōng)程进(jìn)度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发(fā)商账户(hù)前经过两道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必须完(wán)成(chéng)“预(yù)售(shòu)房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保证机(jī)构或保险机构签订定(dìng)金保证委托合(hé)同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的(de)保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付(fù)的购(gòu)房款(kuǎn)也(yě)受该措施(shī)保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房(fáng)者赔付违约金，一般(bān)约为(wèi)房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最多不(bù)超20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房(fáng)款在交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的(de)选购权(quán)合(hé)同以(yǐ)及订金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，庸人自扰之前一句意思是什么天下本无事，世上本无事庸人自扰之是什么意思新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付款流程做了统(tǒng)一详细(xì)规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵(zūn)守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合同(tóng)签订后、地基完(wán)工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗等(děng)完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者(zhě)的订金与付款会存(cún)入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的(de)房(fáng)屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到(dào)了政策出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部停贷(dài)现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民(mín)营企业，加大(dà)支持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个行业(yè)，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复(fù)杂性和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制(zhì)。长效机制四大关(guān)键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金(jīn)安全(quán)。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付(fù)环节，建立(lì)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购(gòu)房者(zhě)的(de)权益(yì)。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资(zī)金监(jiān)管机构(gòu)，或由政府相关部(bù)门直接(jiē)监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质(zhì)量问(wèn)题全(quán)权负(fù)责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期(qī)结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是大(dà)势所(suǒ)趋(qū)。一(yī)方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平的预(yù)售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提(tí)升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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