5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机(jī)构(gòu)对(duì)于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利(lì)时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对(duì)房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地(dì)产行业标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司(sī)市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是(shì)进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三(sān)年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在(zài)今年一季度(dù)得以延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块一季(jì)度(dù)市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金(jīn)一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二(èr)的是招商蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排位(wèi)上看均(jūn)有退步(bù)，尤其(qí)是万(wàn)科最为(wèi)明(míng)显；其次是金(jīn)地集(jí)团退(tuì)出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并(bìng)非(fēi)行业(yè)销售(shòu)旺季(jì)，其传导(dǎo)到(dào)二级(jí)市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济(jì)圈判断房地产已(yǐ)经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映射到二级市(shì)场投(tóu)资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如(rú)果(guǒ)按(àn)照产业周期来分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类(lèi)行业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行业，传统认知上没有什么(me)投资(zī)机(jī)会的。但在这几年特殊的(de)行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也(yě)出现了(le)一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销售(shòu)面积很难(nán)再出(chū)现了(le)，2022年光是(shì)居(jū)民存款数量增加了(le)15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存(cún)量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策(cè)出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元的(de)销售额(é)，以及过快(kuài)上行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落(luò)，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信(xìn)用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个(gè)过程中，综(zōng)合(hé)竞(jìng)争力强的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获得市(shì)占率的(de)提升。当行(xíng)业需(xū)求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有(yǒu)投资(zī)机(jī)会，机会在(zài)于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为(wèi)公募乃至(zhì)整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域(yù)性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本(běn)月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公(gōng)司(sī)月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东0031是哪个国家的区号啊，00371是哪个国家的区号金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的主要产品及(jí)服务为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其第(dì)一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近(jìn)年(nián)来最高，另一方面则是公司拿(ná)地(dì)结算持(chí)续性(xìng)向好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻(zhù)足。从第一季度(dù)十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在(zài)前十中，这也是连续第三个(gè)季(jì)度(dù)他有的两(liǎng)只产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海区域性地(dì)产公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地(dì)产公(gōng)司，一季报交出(chū)的(de)也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基(jī)首(shǒu)季新(xīn)杀入十大(dà)流通股股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外(wài)联袂出(chū)现(xiàn)的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的(de)价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降温，优质(zhì)土(tǔ)地(dì)供给较(jiào)多（券商测算对应(yīng)潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于(yú)信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额(é)）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的(de)融资(zī)成本不断下(xià)滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前中特(tè)估的浪(làng)潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股或(huò)0031是哪个国家的区号啊，00371是哪个国家的区号存(cún)在发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的(de)结构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据(jù)显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存的优(yōu)势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融(róng)资(zī)成本(běn)，优质的开发(fā)资源和良好的不动产资(zī)产运营(yíng)能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关(guān)系等问题，市场对(duì)民营房开(kāi)企业的资产会有更(gèng)多担忧和(hé)质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后(hòu)，行(xíng)业(yè)进入(rù)高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资(zī)产的质(zhì)量好、运营能(néng)力强、可以创造(zào)持续(xù)现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的(de)概率(lǜ)比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席(xí)研(yán)究(jiū)官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路的话，或许还(hái)是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金(jīn)投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企(qǐ)在三(sān)个方面是否可(kě)以(yǐ)维持(chí)，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是(shì)销售份额持续提升(shēng)，再次(cì)是拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民(mín)营房企(qǐ)不怎么(me)投(tóu)资拿(ná)地(dì)之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续性(xìng)地拿(ná)地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大(dà)。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一(yī)季度市场恢复(fù)但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着(zhe)一些不确定(dìng)性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等极个(gè)别城市四(sì)月环(huán)比三月相对(duì)表现(xiàn)较(jiào)好之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝(jué)大多数(shù)城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的(de)市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资(zī)金面压力(lì)，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外的(de)一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季(jì)度增长不确定性的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢(màn)很多，我们要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个(gè)时候，在(zài)房地产以及(jí)上(shàng)下(xià)游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的(de)、做得比(bǐ)同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐(nài)心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸(tū)显出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发(fā)于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分(fēn)析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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