导读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中(zhōng)国房地产市场黄金(jīn)二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅(zhái)真实(shí)情况，据(jù)此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存(cún)量极度(dù)过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次(cì)人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露(lù)的(de)近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不(bù)到(dào)一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业(yè)办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。中国(guó)的(de)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不(bù)意(yì)味着中国(guó)住(zhù)宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民户均1套房，其中每(měi)户持(chí)有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数(shù)据，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅(zhái)占比和(hé)城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套(tào)房似乎意味着(zhe)户户有房(fáng)，然而(ér)事(shì)实(shí)上中国住宅(zhái)市(shì)场供需并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成(chéng)熟房地产市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动人口，流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一(yī)，户均人(rén)口(kǒu)规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数(shù)增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将延(yán)续(xù)，带来(lái)新(xīn)户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块(kuài)的分化日益明(míng)显，区(qū)域经济资源分(fēn)配的(de)再(zài)集中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求(qiú)有(yǒu)望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积均较发(fā)达国家有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化(huà)时代(dài)已至(zhì)，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)必(bì)将体(tǐ)现在不同(tóng)能(néng)级城市之间(jiān)，不(bù)同(tóng)区域板块之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露(lù)全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城(chéng)市(shì)二手房挂牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子(zi)是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们(men)无(wú)法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅套(tào)数，回答当前的房子是否(fǒu)真的(de)过剩了(le)？据此(cǐ)判断未来房地(dì)产市场会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数(shù)据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味(wèi)着人人(rén)都有(yǒu)房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关(guān)。单(dān)单从人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施(shī)齐(qí)全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测算思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民(mín)住宅主要分(fēn)两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数(shù)据(jù)，并没有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相关数据(jù)有两处可以直接公布(bù)，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们(men)主要用到(dào)上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极(jí)少，可忽(hū)略不计。估(gū)算(suàn)城镇(zhèn)居民户均住宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数(shù)相(xiāng)加(jiā)，我们(men)就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居(jū)民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户数，我们(men)就能够得到(dào)城镇户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统计(jì)数据(jù)，大致测算得到中国存量房地(dì)产(chǎn)套数，并进一(yī)步推(tuī)算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要(yào)进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民(mín)的住宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定(dìng)租(zū)赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)的(de)实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三(sān)点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已经(jīng)达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来(lái)满足(zú)因人(rén)口流动、居民(mín)换房等(děng)因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的住宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造(zào)成人口净流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和(hé)省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市(shì)租(zū)房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作(zuò)的(de)流动人口在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工(gōng)人(rén)，但高房价(jià)迫使打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房，在高房价(jià)的大(dà)城(chéng)市租赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房(fáng)。所以说(shuō)户均(jūn)一(yī)套房无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少(shǎo)老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧(jiù)、安(ān)全隐(yǐn)患(huàn)大等问(wèn)题，如电线老化(huà)、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活带来了很大的不(bù)便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的(de)住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区(qū)很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都(dōu)会(huì)被拆(chāi)迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室(shì)和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然(rán)这(zhè)与城市(shì)土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来(lái)地产(chǎn)的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间农民(mín)带房进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方米，不及全(quán)国人均水平(píng)的一(yī)半。若(ruò)去(qù)除20％的(de)公摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按(àn)这(zhè)个标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美(m绝世武魂女主角有几个，绝世武魂男主陈枫有几个女人ěi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù绝世武魂女主角有几个，绝世武魂男主陈枫有几个女人)大。但若去(qù)除公(gōng)摊(tān)面积后，中国(guó)的人均(jūn)可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得(dé)到中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户绝世武魂女主角有几个，绝世武魂男主陈枫有几个女人户(hù)有房。即(jí)便如(rú)此，中国人口静态(tài)结(jié)构(gòu)和动态趋势(shì)演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来(lái)地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要(yào)来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人(rén)/户(hù)，一(yī)人(rén)户、二人户的占比明(míng)显(xiǎn)上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致(zhì)户(hù)数(shù)会因户均(jūn)人口(kǒu)规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发(fā)展带来的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心(xīn)城市流入，区域经济资(zī)源分(fēn)配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死(sǐ)亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益于(yú)人(rén)口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比(bǐ)势必(bì)会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物(wù)业(yè)管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环境，背后的改善(shàn)性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求(qiú)还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提(tí)高生活(huó)品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济(jì)工作会(huì)议明确指出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他(tā)国家(jiā)依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发展(zhǎn)水平的提(tí)高，中国的(de)人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局(jú)限(xiàn)于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计(jì)偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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