OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续(xù)此前几日的下(xià)跌走势，午(wǔ)后跌幅一(yī)度扩大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购入(rù)基(jī)础设施资产张润大厦的重要(yào)承租方之(zhī)一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相关负责人也表示，近期(qī)已同(tóng)步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前(qián)退租(zū)的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公(gōng)司(sī)领导高(gāo)度重视，浦东(dōng)新区国资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近(jìn)期市场波(bō)动较大(dà)，但其实不动产公募(mù)REITs50只芦丁鸡一年利润，一只芦丁鸡成本利润项(xiàng)目短期出(chū)租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根本上影(yǐng)响其内外(wài)价(jià)值(zhí)，投资者(zhě)应理(lǐ)性(xìng)看待(dài)。

　　张江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库(kù)科技的事件继(jì)续扰(rǎo)动公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不利消息(xī)影响，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT最近几个(gè)交易日二级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日(rì)上市(shì)以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中(zhōng)位(wèi)居前列(liè)。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上(shàng)市的(de)8只产业园区基(jī)础设(shè)施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微幅(fú)上涨，其余(yú)7只均有(yǒu)不同程(chéng)度下(xià)跌，8只(zhǐ)产业园区基础设(shè)施(shī)REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一(yī)季报中已(yǐ)经(jīng)披露张江(jiāng)光大园项目出租率(lǜ)有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事件，因此导致二级(jí)市场价格出现波动。”一(yī)位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人(rén)士看(kàn)来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易日(rì)场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租(zū)率下跌并不(bù)会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目(mù)前(qián)随着二级市场价(jià)格(gé)下跌，风(fēng)险也得到一定释放(fàng)，但(dàn)是价格涨(zhǎng)跌会受到基本(běn)面、情绪面等(děng)多(duō)重因素影(yǐng)响，不好(hǎo)判断价格是不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还(hái)有一位业(yè)内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表(biǎo)现低迷(mí)，不少产品年内二(èr)级市(shì)场跌幅较(jiào)大，其实有些(xiē)隐含收益率高的产(chǎn)品具备(bèi)一定(dìng)的投资价值，很适(shì)合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着经济(jì)复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备(bèi)一(yī)定(dìng)的投(tóu)资价值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰私募(mù)基金执行董(dǒng)事高如星对此表示，若张江园区(qū)最50只芦丁鸡一年利润，一只芦丁鸡成本利润终能顺(shùn)利解决招(zhāo)商，平稳过度(dù)对经营现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事件性利空下调至(zhì)得这(zhè)么急、这么深，加上前期(qī)本身园区(qū)类资(zī)产就回调不少了，这就是(shì)黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到租金收入(rù)受(shòu)不受影响，影响多大，估计园区会(huì)最(zuì)终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库(kù)科(kē)技(jì)是其(qí)扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的(de)重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权(quán)益人将继续密(mì)切关注哲(zhé)库(kù)科(kē)技(jì)后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中披(pī)露的张江光大园项目(mù)出租率下(xià)降事项，一(yī)度(dù)二级(jí)市场价格出现回(huí)落。在随后召开的业绩(jì)说明会中管理人(rén)就相(xiāng)关事项(xiàng)进行(xíng)了解释说明，市场信心(xīn)得到(dào)了一定(dìng)提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了(le)解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩(kuò)募说明(míng)会(huì)上，运营(yíng)团队表(biǎo)示了对张江光大园项目的信心，预计签署意向(xiàng)书和合同(tóng)谈判中(zhōng)的储(chǔ)备租(zū)户正常转化(huà)后，项目出(chū)租率将得到回升。没(méi)想到仅过了(le)不到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路(lù)又迎来(lái)了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公(gōng)告引起了市场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的原始权益(yì)人相关负责人坦言，事发(fā)突然(rán)确(què)实(shí)始料(liào)未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关停哲(zhé)库(kù)科技(jì)消(xiāo)息的(de)第一时间即(jí)奔赴现场进行了沟通和核实工作，并(bìng)同(tóng)步(bù)启动了应急(jí)预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区(qū)国(guó)资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户(hù)情况，相(xiāng)关(guān)负责人介绍(shào)说，目前(qián)储备租户(hù)还是比较丰富(fù)的(de)，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产(chǎn)业、信息技术等(děng)产业(yè)客(kè)户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万(wàn)方(fāng)。从意向储备转化为(wèi)实际租户(hù)需要一些(xiē)时(shí)间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在着手(shǒu)通过(guò)签署租赁意向书(shū)来尽快锁(suǒ)定一些重要(yào)租户。虽然(rán)收了三(sān)个月履约(yuē)保证金(jīn)给(gěi)了我们一些(xiē)空间，但本(běn)着对首批扩募、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要(yào)全力与时间(jiān)赛跑，把这些面(miàn)积在短(duǎn)期(qī)内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同(tóng)区域的张江光大园项目一季(jì)度末也有将近30％的空置率，原始权(quán)益人有那么(me)多储备租户，之前的空置率为(wèi)何(hé)未能得到解决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光(guāng)大园一直以来(lái)都坚持以(yǐ)市场(chǎng)化运(yùn)营为导(dǎo)向(xiàng)，历史(shǐ)运营表现稳定，租户的调租(zū)和换租都属于(yú)正常情况，而(ér)这次(cì)项(xiàng)目的大租(zū)户退租正好发生在市场(chǎng)活跃(yuè)度的短期低点，目前市场情况已(yǐ)有所(suǒ)好转。在看(kàn)到出(chū)租率下滑情况(kuàng)没有得到及时修(xiū)复后(hòu)，张江(jiāng)这边也(yě)作(zuò)了(le)一定的(de)资源调(diào)配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大(dà)厦和张江光大园项目在给租户的分隔空(kōng)间(jiān)、交(jiāo)付标准、租金水平等方面也有50只芦丁鸡一年利润，一只芦丁鸡成本利润一些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千(qiān)多平的(de)大平层，楼的成新度高(gāo)一些(xiē)，单价也(yě)贵一(yī)些(xiē)，张(zhāng)江光大园单层以(yǐ)一千平的面积(jī)为主，还(hái)有一(yī)些独栋(dòng)形态(tài)的(de)物业(yè)。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根(gēn)据自身需(xū)求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同(tóng)物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产的(de)管理人都变成了一家，后(hòu)续我们(men)在资源共享(xiǎng)和联合营销(xiāo)方(fāng)面(miàn)能更加充分(fēn)发挥协同效应，相(xiāng)信可以(yǐ)做得(dé)更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定(dìng)位(wèi)和展(zhǎn)望，相(xiāng)关(guān)负责人(rén)表示(shì)，张江(jiāng)集团和张江高科(kē)目前在管资(zī)产约五百万(wàn)方，还有一些(xiē)其他在开发的储备项目，这些都将(jiāng)成为(wèi)张江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业(yè)空间资产上市平台目标的坚(jiān)实后盾(dùn)和储备资源。“我(wǒ)们非(fēi)常(cháng)重(zhòng)视张江REIT这个资本平台(tái)和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩(kuò)募是我们(men)实现(xiàn)基金扩容(róng)的第一(yī)步，也是(shì)至(zhì)关(guān)重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面临了一(yī)些突发情况需要解决，但是这和(hé)我们在张江科学(xué)城这三十年(nián)建设发(fā)展过程中(zhōng)所经历的相比，只(zhǐ)能算是一(yī)个非常(cháng)小的插曲。我(wǒ)们有信(xìn)心排(pái)除万难(nán)，尽(jǐn)一(yī)切可能(néng)化解当(dāng)前(qián)突发事件的所有负面(miàn)影响(xiǎng)，维持(chí)预期和(hé)市场(chǎng)的(de)信心。”

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