万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的(de)意外走红，让(ràng)这个位于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集(jí)团，也(yě)被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到(dào)舆论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫(hè)集团成(chéng)了共同债务人被中(zhōng)军人男朋友突然删除微信，军人男友删除微信拉黑我国信达追债，中国(guó)信达(dá)为了(le)收回钱款不得不(bù)将(jiāng)中赫抵(dǐ)押(yā)的(de)75套(tào)万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题(tí)是(shì)，这些房子早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时(shí)候，他们的姿(zī)势(shì)都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没(méi)你想象(xiàng)的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北(běi)京市分公司（下称中国信达北(běi)分(fēn)），处(chù)置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公司是(shì)共同债务(wù)人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中(zhōng)国(guó)信达北分讨债的故事，但实(shí军人男朋友突然删除微信，军人男友删除微信拉黑我)际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说(shuō)明(míng)这些房(fáng)子实(shí)际上都是卖(mài)出(chū)去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达(dá)的拍卖页面上又(yòu)注明这(zhè)75套房子是“未出售”的(de)状态(tài)呢？只能说明这(zhè)些房子根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上(shàng)述(shù)内(nèi)容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金(jīn)解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是(shì)北京(jīng)的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集(jí)团(tuán)的高管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这(zhè)些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么(me)，中国(guó)信达(dá)转让这笔(bǐ)不良债权回本(běn)的愿望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但(dàn)未办理(lǐ)过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除(chú)查(chá)封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发商，要(yào)求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办(bàn)理房产证，并承(chéng)担违(wéi)约(yuē)责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民(mín)法院关(guān)于商品(pǐn)房消费者权(quán)利保(bǎo)护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)以居住为(wèi)目的购(gòu)买房屋并已支付(fù)全部价(jià)款，主张其房屋交付(fù)请求权(quán)优先(xiān)于(yú)建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以及其他(tā)债(zhài)权(quán)的，人(rén)民法院应(yīng)当予以(yǐ)支持。只支付了部(bù)分(fēn)价款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)，在一(yī)审法庭辩论终结(jié)前(qián)已实际支付剩(shèng)余价款的(de)，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良债(zhài)权(quán)转让，可以追溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中国信达(dá)已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团(tuán)既(jì)没有很(hěn)大规模，也没有很(hěn)高的国(guó)民(mín)知名度，但却(què)在北京豪(háo)宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成(chéng)为当(dāng)时(shí)京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保(bǎo)利(lì)、万科等大型(xíng)知(zhī)名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双(shuāng)料地(dì)王(wáng)”。很(hěn)快(kuài)，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块(kuài)块从(cóng)荷(hé)兰运回来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的(de)五(wǔ)米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元(yuán)的价格(gé)，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就可(kě)看出(chū)其(qí)在北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年(nián)末上市(shì)的(de)它，对手是(shì)当时有(yǒu)名的(de)融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它(tā)远远超(chāo)过(guò)这(zhè)些(xiē)对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到惊人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在军人男朋友突然删除微信，军人男友删除微信拉黑我(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团开发(fā)的(de)豪宅(zhái)，也吸引了不少知名(míng)人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台七号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业(yè)大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商(shāng)光环的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却(què)多次成为(wèi)被(bèi)执行人，被执行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安(ān)坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红(hóng)之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而(ér)追根溯(sù)源，这(zhè)个(gè)转折点，就在(zài)于(yú)收(shōu)购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了(le)多元化转型，但转型之路并(bìng)不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多(duō)元化业务，先后进军能(néng)源市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿(ná)下北(běi)京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部(bù)全部股权(quán)。如果(guǒ)北京(jīng)国安的估值(zhí)一直没变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿下北京国安(ān)，总计(jì)花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样，中赫(hè)为什么又要质(zhì)押(yā)股权(quán)呢(ne)？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫(hè)集团及(jí)其实(shí)控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫(hè)集(jí)团股份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)中赫集团共(gòng)有11条股权出(chū)质记录。质权人包括海金商业(yè)保理、北(běi)京建工、山东国(guó)际(jì)信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安的(de)时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交易所官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解资(zī)金压力，中(zhōng)赫集(jí)团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押(yā)手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经(jīng)营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团(tuán)被5次列被执(zhí)行人(rén)，执行标的高达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫(hè)集团股东(dōng)周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共同(tóng)成为被执(zhí)行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过(guò)在(zài)实控人都成为(wèi)老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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