导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国住房和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的(de)可以进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社(shè)会，这是(shì)房地产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也(yě)是(shì)对购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子(zi)，开发(fā)商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效(xiào)机(jī)制，长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一(yī)定能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆(lù)和(hé)长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过(guò)这(zhè)道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售(shòu)制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度(dù)，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平(píng)，比如，交房等待期(qī)一般(bān)为(wèi)两年，在(zài)此期间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承(chéng)担(dān)延(yán)迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于(yú)落实中央房住不(bù)炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什(shén)么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少(shǎo)国家存在(zài)预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目(mù)获(huò)得政府批准后才可(kě)以开始销售，买(mǎi)家在(zài)购买(mǎi)期房后并非像中国一样在(zài)支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷款支(zhī)付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需要严格的资(zī)金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借(jiè)机(jī)取消预(yù)售制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要(yào)配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)和(hé)房地(dì)产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一(yī)定能(néng)化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商(shāng)业的(de)本质是向善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外(wài)，老百姓(xìng)买房子是天大(dà)的(de)事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这个(gè)角度(dù)，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、实(shí)施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业(yè)健康发(fā)展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当(dāng)前(qián)的情况下，取(qǔ)消预售制(zhì)要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务院发展(zhǎn)研究中心参(cān)与财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多数居民(mín)的(de)储蓄(xù)很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这(zhè)模(mó)式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民(mín)数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创办立信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加(jiā)快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其(qí)在购下九龙(lóng)的一(yī)块(kuài)地盘后，除(chú)了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼说明(míng)书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价(jià)格(gé)、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压(yā)力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制(zhì)造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为当时中国香港房(fáng)地产市场的(de)一(yī)大特色，纵观中国香港房地(dì)产市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)高(gāo)效率地解决了核心的住房供不(bù)应求(qiú)的问题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全(quán)的监管机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展。例(lì)如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对于预售(shòu)楼(lóu)花制度(dù)的(de)监管，即要求(qiú)开(kāi)发(fā)商在预售前(qián)，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律(lǜ)所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取全透明(míng)化(huà)机制，且银(yín)行的责任(rèn)上升，如(rú)出(chū)现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工(gōng)业(yè)，强调基(jī)础建设(shè)，这一导向使前期发展(zhǎn)工业(yè)化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等(děng)城(chéng)市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制(zhì)度(dù)，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临(lín)商(shāng)品房的(de)需(xū)求量大，而(ér)社会(huì)缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商，商品房供应(yīng)量小的(de)困境，此时引入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进(jìn)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)预(yù)售(shòu)商品房制度，先后出台(tái)多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国内房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房(fáng)制度(dù)改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的(de)通知》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无偿(cháng)实(shí)物(wù)分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化(huà)、社(shè)会化的(de)住房新体制，从计划经济下的福(fú)利(lì)分房转向市场经济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时(shí)间(jiān)周期(qī)长的两(liǎng)大难题，开发商以预(yù)售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币(bì)化，中国(guó)人民银行等(děng)多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形(xíng)成契合中国内(nèi)地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快(kuài)城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售(shòu)给(gěi)购房(fáng)者(zhě)，由购(gòu)房者支(zhī)付定金或房(fáng)款的行为。区(qū)别于(yú)中国(guó)香港，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为(wèi)：房地产开发(fā)商办(bàn)理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和(hé)预(yù)告(gào)登记-交付房屋(wū)。在购(gòu)房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款，并采用银(yín)行(xíng)贷款的(de)形式一次性付清(qīng)剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按照(zhào)工程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的(de)开发(fā)商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高(gāo)杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售的最主要(yào)方(fāng)式，预售制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周(zhōu)期(qī)，同时增加市(shì)场商(shāng)品房(fáng)供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场(chǎng)快速发展阶段的资金需(xū)求，也(yě)提高了居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适(shì)居(jū)，住房事业取得巨(jù)大进步，数(shù)十年(nián)时间走完发(fā)达国(guó)家几百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年(nián)中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国内地(dì)房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开(kāi)工面(miàn)积从(cóng)2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国(guó)企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企(qǐ)业数(shù)量(liàng)达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国(guó)内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占固(gù)定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财(cái)富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合计的(de)31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股债房市值的比例(lì)较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融(róng)资(zī)比例较低，股票、债券(quàn)市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从(cóng)个(gè)人(rén)层面(miàn)看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外(wài)，购(gòu)房者和开发商之间(jiān)的购房合(hé)同、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合(hé)同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购(gòu)房(fáng)合同(tóng)向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁(gē)原生家庭是指离异吗，为什么说原生家庭可怕置等(děng)系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房(fáng)企因为市场波(bō)动或经营不善，出(chū)现资金链断裂(liè)等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂(làn)尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全(quán)由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房(fáng)者的(de)预(yù)售监(jiān)管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字那就是(shì)“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房(fáng)预(yù)售管理办(bàn)法》中明(míng)确规(guī)定了(le)开发企业预售商品房所得(dé)款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商品房预(yù)售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门(mén)制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项(xiàng)目(mù)工程总额报价计算(suàn)重点资(zī)金。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在过(guò)去(qù)房地(dì)产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再由工程方将资(zī)金转给房(fáng)企，而(ér)拨(bō)付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了(le)资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环(huán)高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者(zhě)预付资金，一(yī)般(bān)设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式：预(yù)付(fù)款一般以定金方(fāng)式支付，或按(àn)工(gōng)程进度(dù)分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋(wū)交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交付质(zhì)量的(de)保障有两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第(dì)三方验收合格并提供验收(shōu)凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得购(gòu)房者支付(fù)的房(fáng)款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期(qī)房定(dìng)金(jīn)一定期(qī)限内无条(tiáo)件返还(hái)，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余房款交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国(guó)为(wèi)防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定(dìng)金(jīn)及首付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发(fā)商在(zài)房屋(wū)建设过(guò)程(chéng)中的资金(jīn)全部(bù)来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金(jīn)直(zhí)接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机(jī)监(jiān)管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得(dé)由(yóu)政府相关部门经审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房(fáng)者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发(fā)商在项目获批(pī)后即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房者需支(zhī)付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定(dìng)金退(tuì)还(hái)。如由于任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定金按照德(dé)国(guó)法律全部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土地交易税，分别(bié)为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节(jié)点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完(wán)工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部(bù)完工(gōng)，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险公司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公(gōng)司负责(zé)相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开发商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保护(hù)机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责(zé)沟通期房交易中的(de)房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内(nèi)容确(què)认(rèn)无误(wù)后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房前付(fù)款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须(xū)经过(guò)房产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验收后才(cái)能交付，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发(fā)商，即(jí)资金在(zài)进入(rù)开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成“预售房定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)”，交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例不超(chāo)房款的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定(dìng)价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是(shì)唯(wéi)一一(yī)部规(guī)范期房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保(bǎo)护(hù)方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必(bì)须(xū)完成定(dìng)金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机(jī)构(gòu)或保险机构(gòu)签(qiān)订(dìng)定金保证委(wěi)托合(hé)同，设置(zhì)购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其(qí)他预先支付的(de)购房款也(yě)受该(gāi)措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金(jīn)融机构或保证机(jī)构(gòu)或保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房合同后，购房者即可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始(shǐ)按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房(fáng)后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资(zī)金进银(yín)行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加(jiā)坡开发(fā)商(shāng)有统一的选购权合同以及(jí)订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样(yàng)采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做(zuò)了(le)统一详细规定，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付节点一(yī)般为(wèi)合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷(dài)款的增(zēng)加(jiā)而增(zēng)加，未放(fàng)款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房(fáng)者的订金与付款会(huì)存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善(shàn)型需求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有力的(de)金融(róng)工具(jù)支(zhī)持(chí)。另(lìng)一方面(miàn)，从现在(zài)起，对(duì)还在(zài)正常运(yùn)转的房企包括(kuò)民营企业(yè)，加(jiā)大支持力(lì)度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和(hé)房地产(chǎn)税。定金(jīn)环(huán)节，建立开发商(shāng)违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金安全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供充分的(de)保障。余(yú)款支(zhī)付环节，建立(lì)按工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银(yín)行的(de)第三方资金(jīn)监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相关部(bù)门直接(jiē)监管，以此防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环节，建立(lì)商品房(fáng)保(bǎo)修期制(zhì)度。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题全权(quán)负责(zé)、免费维修，购房者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是(shì)对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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