饱受争议的(de)二(èr)手(shǒu)房交易中(zhōng)介费问题(tí)，正逐渐(jiàn)得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联合发布了关(guān)于规范房地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提(tí)及，近(jìn)年(nián)来，部分房地产经纪机构存(cún)在利(lì)用房源客源(yuán)优势收(shōu)取过(guò)高(知道直径怎么求圆的周长公式，直径乘以3.14是周长吗gāo)费用、未明(míng)码标(biāo)价(jià)、捆(kǔn)绑收费、滥用客(kè)户个人信息等(děng)问题，加重交易当事(shì)人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上(shàng)述背景(jǐng)，两部门(mén)从加强从(cóng)业主体管理、明确经纪服(fú)务内容、合(hé)理确定经纪服务收费(fèi)、严格实行明码标价等(děng)十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称(chēng)，随着城(chéng)市发展，一二线城市二手房交易(yì)占比逐(zhú)渐增加。以北(běi)京、上(shàng)海为例，二手房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手(shǒu)房(fáng)成(chéng)交依赖中介居间成交，房地产调控重心(xīn)逐渐(jiàn)从开发商过渡(dù)到中介公(gōng)司。

　　广东省城(chéng)规院(yuàn)住房(fáng)政策研究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说(shuō)属(shǔ)于金额不低的大(dà)宗交易，由于二手(shǒu)房交易成本较(jiào)高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介利(lì)用信(xìn)息不对称等问题(tí)，将非必要的(de)收费(fèi)夹(jiā)带其中(zhōng)，如收(shōu)取过桥(qiáo)融(róng)资(zī)、按揭(jiē)费(fèi)、担(dān)保费(fèi)等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经(jīng)纪(jì)服务(wù)在内(nèi)的(de)相关市场交(jiāo)易行为及其主体进行规范和(hé)秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管理和(hé)调控的主题。“当下，推(tuī)进这项工作的(de)意义(yì)更大，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题(tí)成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业关注最多(duō)的一个话题，便是房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)费(fèi)的问(wèn)题(tí)。

　　张大(dà)伟认为(wèi)，未(wèi)来相关(guān)部门(mén)主要(yào)监(jiān)管(guǎn)的重点，将(jiāng)是对房地产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易过程中(zhōng)，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔(bǐ)金(jīn)额不低的中(zhōng)介费。以北京某房地产经纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的服务费(fèi)率计(jì)算，一套(tào)1000万(wàn)元(yuán)的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合(hé)理确定经纪服务(wù)收费上，两部门在(zài)此次(cì)意见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)要合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费用。鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越低的(de)原(yuán)则实行分档(dàng)定价。引导由交易双(shuāng)方共(gòng)同承担经纪(jì)服务(wù)费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费标准的(de)最早依据(jù)是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中介(jiè)服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六(liù)条规(guī)定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京为例(lì)，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后的收费(fèi)标(biāo)准，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服(fú)务(wù)，经交易各方协商同意，可(kě)在规(guī)定(dìng)的(de)收(shōu)费(fèi)标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅(fú)度(dù)最高不(bù)得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了(le)房地产中介服务等57个(gè)政(zhèng)府(fǔ)定(dìng)价，房(fáng)地产经纪服务收费多(duō)少(shǎo)由(yóu)各中(zhōng)介(jiè)机构自(zì)行决(jué)定。

　　“房(fáng)产中介机构在实(shí)际收取费用(yòng)过程中(zhōng)，相关(guān)监(jiān)管部门当前(qián)并(bìng)未明确具体(tǐ)的中(zhōng)介(jiè)费率，中介机构仅需在服务过程(chéng)中对收费标准进行(xíng)明码标价即可。而房地产经纪服务机构在(zài)具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋(wū)价值及工(gōng)资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门在此次意(yì)见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构应当在(zài)经营(yíng)门店、网站(zhàn)、客户端等(děng)场所或渠(qú)道(dào)，公示服务项目(mù)、服务内容和收费标准，不得混合标(biāo)价(jià)和捆绑收费。房地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)提供的基本服务和(hé)延伸服(fú)务，应当分别明确服务项(xiàng)目和收费标准。房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构收费(fèi)前应当向交易(yì)当事人出具(jù)收费清单，列明收(shōu)费(fèi)标(biāo)准、收费金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪(jì)机构(gòu)，住房和(hé)城(chéng)乡建设部(bù)门(mén)将会同市场(chǎng)监(jiān)管等(děng)知道直径怎么求圆的周长公式，直径乘以3.14是周长吗部门采取(qǔ)约谈等综合措施(shī)进(jìn)行重点监管。市场监管(guǎn)部门会(huì)同有关部门依(yī)法(fǎ)查处(chù)不(bù)按(àn)规定明(míng)码标价(jià)、操(cāo)纵经纪服务收费等(děng)违反价格和反垄断法律法规的(de)行为。对房地(dì)产经纪机构相关违法违规信(xìn)息(xī)，市场监管部(bù)门要依法依规(guī)纳(nà)入(rù)国家企业信用信息公(gōng)示(shì)系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称(chēng)，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档(dàng)定价，合理降(jiàng)低住房买卖和(hé)租赁经纪服(fú)务费用，主要还是规范行业，打击收费过(guò)高的经(jīng)纪(jì)机(jī)构，但(dàn)对市场(chǎng)影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收费就不同(tóng)，各家收费(fèi)普遍在(zài)合理范围内，加(jiā)上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出，由于当前两(liǎng)部(bù)门提出的意见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励(lì)性质，即只(zhǐ)是知道直径怎么求圆的周长公式，直径乘以3.14是周长吗纲领性文件而非规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看(kàn)，经纪服务(wù)领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利于(yú)行业健康发展。同时，由于二手房很多房源在产权(quán)方面(miàn)有瑕疵，如产(chǎn)权抵押(yā)、不同税费等都可能对交易产(chǎn)生影响(xiǎng)，这对房地(dì)产经纪服务行业的专业(yè)性提出(chū)更(gèng)高的要(yào)求。”

　　58安(ān)居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房(fáng)买卖过程(chéng)中，原本应该由上下家各(gè)支付一半的中(zhōng)介(jiè)费，但在一(yī)些热点城(chéng)市的二手房(fáng)交(jiāo)易过(guò)程中，往往会有这样的情形，因部分(fēn)购房者处于弱势地位，从而会出(chū)现中介(jiè)费及税费均由购房(fáng)者来承担。即使一些(xiē)房东愿意承担中介费，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁的(de)方式，在房价中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁(jià)给下(xià)家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的情况，一些房产中介公(gōng)司将其视为向购房者单边收费的(de)行为。部分中(zhōng)介公(gōng)司可(kě)能会利用其(qí)支配地位，在(zài)原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次(cì)向房东收取费用，而(ér)这部(bù)分费用(yòng)，房(fáng)东往(wǎng)往(wǎng)会将其转再次转嫁给购房者，这实际上(shàng)相(xiāng)当于变(biàn)相推高了房价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪服务(wù)收(shōu)费，不(bù)仅(jǐn)有利于提高交易中操作(zuò)的透明度，也有利于(yú)房价的(de)稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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