文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开(kāi)的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销售”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是(shì)房地产从大开发(fā)时代步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规(guī)律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的(de)单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有商品不能(néng)交付(fù)的(de)风险。从个人层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制对购房(fáng)者非常(cháng)不公平，比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的(de)风险。从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部(bù)分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这(zhè)样(yàng)有(yǒu)助于落实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制(zhì)度？预(yù)售(shòu)制度怎么来的？国外(wài)什么情(qíng)况？简单(dān)科普一(yī)下：商品房预(yù)售(shòu)最早(zǎo)源于(yú)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其(qí)实，当(dāng)前世界(jiè)不(bù)少国家存在(zài)预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的(de)监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一样在支付(fù)完首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)后从银行一(yī)次性(xìng)贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需(xū)要严(yán)格的资金监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约处罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不(bù)如借机取消预(yù)售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度(dù)有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入(rù)存(cún)量时(shí)代(dài)，取(qǔ)消预售制度有助于降(jiàng)负(fù)债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然(rán)这需要配套(tào)房企债务(wù)重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产(chǎn)长效(xiào)机制(zhì)。这是个技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地产回归(guī)实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不(bù)能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从这个(gè)角度，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业(yè)企业(yè)健康发展的(de)重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方(fāng)案(àn)研究时(shí)，对预售制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的(de)专项研(yán)究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)五(wǔ)十年(nián)代在(zài)中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不(bù)过(guò)大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的(de)资(zī)金实(shí)力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地(dì)产商开始探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的(de)市民(mín)数量有所(suǒ)增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地(dì)产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业(yè)有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于(yú)商(shāng)品(pǐn)流通、资(zī)金周转有着独到的见解(jiě)，在努力(lì)寻求(qiú)方(fāng)法加快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在(zài)购(gòu)下九龙(lóng)的(de)一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分(fēn)期(qī)付款形式，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了民众购房(fáng)的资金压(yā)力，加速了(le)房屋(wū)的(de)建(jiàn)造和(hé)销售，也解决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资(zī)风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式成为当(dāng)时(shí)中国香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效(xiào)率地解决了(le)核(hé)心的(de)住(zhù)房(fáng)供不应求的问(wèn)题，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的(de)监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中(zhōng)国(guó)香港管理部(bù)门提升了对于(yú)预售楼花制度(dù)的监(jiān)管(guǎn)，即要(yào)求开发商在预(yù)售(shòu)前，确保地价款已经(jīng)全部(bù)支付，还要证明(míng)自身有资金等能力(lì)把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的(de)核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等(děng)采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如(rú)出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代(dài)，中国(guó)内(nèi)地面临住房需求大和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化的进程(chéng)大于城市化进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市(shì)化。但当时(shí)推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度(dù)不再(zài)适用于(yú)当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需(xū)求量大，而社会缺(quē)少大(dà)型房(fáng)地产开发商，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内(nèi)房(fáng)地(dì)产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步(bù)深(shēn)化(huà)城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住(zhù)房(fáng)供给(gěi)商品化、社会化的住(zhù)房(fáng)新体制，从计(jì)划经济下(xià)的福(fú)利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺(quē)少(shǎo)资金和(hé)开发时间周期(qī)长的两大难题，开发(fā)商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速(sù)出台相关(guān)的信(xìn)贷(dài)政策(cè)，支持购房(fáng)者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契(qì)合(hé)中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办理(lǐ)预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登(dēng)记和预告(gào)登(dēng)记(jì)-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程中，购房者(zhě)需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地(dì)的开发商而言，预(yù)售制商(shāng)品房也开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内地商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大(dà)缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周期(qī)，同时(shí)增加市场商品房供应(yīng)，推动了(le)城(chéng)镇化(huà)发展进(jìn)程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年对中国内(nèi)地房(fáng)地产市(shì)场的(de)稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的(de)资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时(shí)间(jiān)走完发达(dá)国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城(chéng)市建成(chéng)区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的(de)《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期(qī)房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国(guó)内地(dì)房地(dì)产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房(fáng)地产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产(chǎn)融(róng)资存量占社融存(cún)量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住(zhù)房市(shì)值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与(yǔ)股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市(shì)值(zhí)高，以及(jí)中(zhōng)国(guó)资本市场发育(yù)尚(shàng)不成(chéng)熟(shú)，直接融(róng)资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市(shì)值较低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大部分商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能(néng)交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独(dú)立的(de)合同关系，如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据(jù)按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助(zhù)推部(bù)分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项目(mù)搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦房(fáng)企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订的(de)预售合同和按揭合(hé)同(tóng)，已(yǐ)经从(cóng)银行(xíng)获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由(yóu)银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结(jié)底两(liǎng)个(gè)字(zì)那(nà)就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付(fù)工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售管理办法(fǎ)》中明确(què)规(guī)定了开发企业(yè)预售商(shāng)品房(fáng)所(suǒ)得款项应当用于有关(guān)的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)的(de)具体(tǐ)办(bàn)法，由(yóu)房地产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一的预售资(zī)金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目工程总额(é)报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月供(gōng)却(què)被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资(zī)金，再由工程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方(fāng)式套取的资(zī)金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度(dù)呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付(fù)的(de)预(yù)付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在(zài)房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式：预付(fù)款一(yī)般以(yǐ)定(dìng)金(jīn)方式支付，或按(àn)工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出(chū)现重(zhòng)大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或第三(sān)方(fāng)验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付(fù)的(de)房款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保(bǎo)修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金一定期(qī)限内无条件(jiàn)返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定金比例(lì)一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金或(huò)首付外，购(gòu)房(fáng)者在(zài)房屋交付后通(tōng)过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国(guó)为防止开发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资金，购房者的(de)定金及(jí)首付(fù)款由(yóu)第(dì)三方公证行或产(chǎn)权保险公司(sī)的信托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责(zé)任(rèn)与损失。而开发商(shāng)在房屋(wū)建设过(guò)程中的(de)资金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度(dù)向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付时需(xū)取得(dé)由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经(jīng)审查后(hòu)发放的验(yàn)收凭(píng)证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银(yín)行(xíng)得到(dào)购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付购房，房(fáng)款按建(jiàn)造工(gōng)期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房(fáng)者可购(gòu)买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋(wū)。签署购房(fáng)合(hé)同前，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合同(tóng)后定(dìng)金退还(hái)。如由(yóu)于(yú)任何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国(guó)法律全(quán)部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付(fù)公证费和土地交易(yì)税，分别(bié)为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没(méi)有规(guī)定最低(dī)首付比例(lì)，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的(de)制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可在支(zhī)付房款前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房者一(yī)定使用(yòng)期(qī)限，期限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿(cháng)或修(xiū)复(fù)，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同(tóng)前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易(yì)中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等各(gè)个环(huán)节，各环节内容确(què)认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款的方(fāng)式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房(fáng)预售资金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金也(yě)由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入开(kāi)发商账户前(qián)经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日(rì)元(yuán)时，开发(fā)商必须完成“预售房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯一一部规(guī)范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分，法律要(yào)求开发(fā)商(shāng)必须完(wán)成定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)才(cái)可预(yù)售。什么是(shì)定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证委(wěi)托合同，设(shè)置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金(jīn)融机构或(huò)保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付坏垣是什么意思啊，破屋坏垣适合装修吗(fù)环节(jié)，交(jiāo)房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期(qī)后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同(tóng)以(yǐ)及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花(huā)税，同时(shí)购房者向银(yín)行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付(fù)款流程(chéng)做了统一(yī)详细规定，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵守，支付(fù)节点一(yī)般(bān)为合(hé)同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付(fù)款会存入(rù)银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应对坏垣是什么意思啊，破屋坏垣适合装修吗局部停贷(dài)现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一(yī)方面，从现在起，对(duì)还在正常运(yùn)转的(de)房企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个(gè)行业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应(yīng)充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机(jī)制。长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安(ān)全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按(àn)工(gōng)程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机(jī)制，充分保护购(gòu)房者的(de)权益。资(zī)金监管环节，引入独(dú)立于开(kāi)发(fā)商(shāng)、银行(xíng)的第三方(fāng)资金(jīn)监管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。另一方(fāng)面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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