近两年(nián)火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价值(zhí)，通(tōng)过观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注(zhù)意，与产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到(dào)期后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了(le)利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投(tóu)资(zī)标的时(shí)应了解(jiě)资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布(bù)。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来(lái)源为持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及基金(jīn)份额(é)交易(yì)价格(gé)的变化。基金份额(é)二(èr)级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市(shì)场(chǎng)因(yīn)素的(de)综合影响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资产的(de)经营现金流(liú)，投资人(rén)通过(guò)基金募集材料(liào)和信息披(pī)露(lù)文件，结合行(xíng)业及市(shì)场情况，可(kě)以分析(xī)基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩(jì)，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际获得的(de)现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监(jiān)李华平也(yě)表示，根据《公开(kāi)募(mù)集基础设施(shī)证(zhèng)券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基(jī)金(jīn)年度(dù)可分(fēn)配(pèi)金额(é)以现金(jīn)形(xíng)式分配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等(děng)同(tóng)于债券的固定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元(yuán)化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于(yú)未(wèi)来(lái)分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势(shì)的关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二级(jí)市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不达预(yù)期，一定(dìng)程(chéng)度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价(j一切后果自负是什么意思，不然后果自负是什么意思ià)格波(bō)动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设(shè)施项目的(de)经营(yíng)业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力(lì)的改善有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对基金份额(é)的(de)开盘(pán)指导价(jià)做(zuò)调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基(jī)金份额的分红金额(é)进(jìn)行计(jì)算。除权操作是对(duì)分红前后基金(jīn)份(fèn)额净值(zhí)变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在基金分(fēn)红(hóng)前后均可以获(huò)得公(gōng)平的(de)投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资者长期投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合持(chí)有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关(guān)注(zhù)二级(jí)市场(chǎng)扰动对整体收(shōu)益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金(jīn)相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包括(kuò)利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应(yīng)了(le)解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内(nèi)人士还(hái)提醒，与现有公(gōng)募(mù)基金分红前提是本金(jīn)之(zhī)上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期(qī)间的(de)“分(fēn)红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的(de)，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多(duō)数普通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派”金额(é)误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到(dào)期(qī)后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的(de)现金(jīn)分红(hóng)及资产增值的(de)收益，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的收益主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的(de)分红(hóng)包括了利(lì)润分配和本金的(de)归还，两者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的(de)，对特(tè)许经营权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投(tóu)资者(zhě)在选择投资(zī)标(biāo)的时(shí)，应(yīng)了(le)解公募(mù)REITs底层(céng)资产(chǎn)的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细(xì)分(fēn)来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属(shǔ)性(xìng)不(bù)同而形成区别。特(tè)许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资(zī)者(zhě)在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的二级市(shì)场价格和(hé)分(fēn)红有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也(yě)认(rèn)为，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营(yíng)项目在经营权到(dào)期后不(bù)再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额(é)的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较(jiào)短的(de)特许经营(yíng)项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩(shèng)余期(qī)限较长的特许经营权(quán)项目(mù)，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年(nián)限收回(huí)本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目的分派金额(é)包(bāo)含(hán)了投(tóu)资本(běn)金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随着分派进度(dù)逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较(jiào)长，再加(jiā)上到(dào)期后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会(huì)进(jìn)一步延(yán)长经营期(qī)限。这(zhè)种类似永续经营的假设(shè)反映在基础资产的(de)估值上，使产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收(shōu)益率一切后果自负是什么意思，不然后果自负是什么意思等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的(de)时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还表(biǎo)示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是(shì)年报(bào)中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营(yíng)活(huó)动产生的现金净流量(liàng)是(shì)指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现(xiàn)金流，基(jī)于(yú)企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置(zhì)新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债(zhài)市场独立的(de)资(zī)产(chǎn)配置功能(néng)，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对经营(yíng)权类的资(zī)产可以更多关注内(nèi)部收益(yì)率的高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营(yíng)净(jìng)现金流(liú)，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况直接影(yǐng)响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综合(hé)实力、运营管理(lǐ)机构实(shí)力、公募基金管(guǎn)理人实力(lì)等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易(yì)带(dài)来的(de)短期(qī)博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接连(lián)回调，建议投(tóu)资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相(xiāng)对明(míng)显(xiǎn)、同(tóng)时分(fēn)红规模较(jiào)为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金(jīn)额预(yù)测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募(mù)集材料中披露预测(cè)进行比较分(fēn)析，结合经(jīng)济及市(shì)场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基金上(shàng)述负责(zé)人也(yě)称(chēng)。

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